창원지방법원 2026타경10005. 경남 합천군 삼가면 금리의 하이페리온 4층 401호, 전용면적 83.898㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 감정요항표에서는 해당 건물을 연립주택으로 평가하고 있습니다. 2018년 사용승인을 받은 철근콘크리트 구조의 5층 건물입니다.

등기부만 보면 과거 근저당권과 가압류가 모두 이미 말소된 상태이고, 현재 경매개시결정 외에 존속하는 근저당권은 확인되지 않습니다. 그러나 임차인 상황은 전혀 다릅니다. 말소기준으로 보는 2026년 1월 13일 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 임차인이 3명이며, 이들의 보증금 합계는 3억 3,000만원입니다.

특히 확정일자에 따른 우선변제권이 인정되지 않는 것으로 배당자료가 산정되어 있습니다. 따라서 경매대금에서 임차인에게 보증금을 배당하는 구조가 아니라, 보증금 전액을 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다. 권리분석에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 낙찰가가 아니라 임차인별 점유 목적물과 인수보증금의 정확한 범위입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인이 핵심

말소기준으로 판단되는 권리는 2026년 1월 13일 접수된 갑구 4번 강제경매개시결정입니다. 채권자는 주식회사 시간과가치입니다.

2019년 1월 2일 설정된 합천새남부농업협동조합의 근저당권은 채권최고액 84,600,000원이었지만, 2022년 2월 18일 해지에 따라 이미 말소됐습니다. 2019년 4월 24일 설정된 주식회사 범창케이에프의 가압류 40,950,000원도 2019년 12월 20일 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 3.3억

보증기관의 대위변제나 중복 승계신고로 분류되는 임차인은 없습니다. 확인되는 임차인은 모두 일반 임차인으로, 실제 임차인 수는 3명입니다.

세 임차인의 전입일은 모두 말소기준권리보다 빠르므로 대항력은 인정되는 것으로 조사됐습니다. 반면 확정일자는 모두 확인되지 않고, 배당자료에서도 세 임차인의 우선변제권은 인정되지 않는 것으로 산정되어 있습니다.

이창호와 강동욱은 각각 2026년 2월 2일, 2월 6일 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이 새로 발생하는 것은 아닙니다. 김현미는 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 이 차이는 배당절차상 확인사항이지만, 자료상 보증금 인수위험 자체를 없애주지는 않습니다.

③ 실질취득액 분석 — 최저가 1.76억이 기준이 아니다

현재 최저매각가 176,000,000원은 비교 거래 180,000,000원의 약 97.8%입니다. 낙찰가만 보면 비교 거래보다 4,000,000원 낮은 수준입니다.

그러나 이 물건은 대항력 있는 임차인들의 보증금 합계 330,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 배당자료가 산정돼 있습니다. 임차인에게 배당되는 금액은 0원이며, 보증금은 배당으로 소멸하지 않고 매수인이 부담하는 구조입니다.

여기서 중요한 법률상 구분이 있습니다. 대항력과 우선변제권은 별개입니다. 우선변제권이 있는 임차인이 매각대금에서 일부 배당받으면 미배당 보증금이 커지면서 낙찰가와 인수액의 합계가 보증금에 근접하게 고정되는 형태가 생길 수 있습니다. 하지만 이번 자료는 임차인 우선변제권이 없고 임차인 배당액도 0원으로 산정되어 있습니다. 따라서 이 사건은 보증금 전액 인수 330,000,000원에 낙찰가를 더하는 구조로 계산해야 합니다.

④ 시세 비교 — 비교 거래는 1건, 인수보증금이 가격을 압도한다

하이페리온의 비교 대상 면적은 83.898㎡이며, 확인되는 거래는 2024년 5월 1건입니다.

집계상 최근 12개월 평균도 180,000,000원(1건)으로 제시되어 있습니다. 다만 개별 거래로 확인되는 거래시점은 2024년 5월입니다. 현재 매각기일인 2026년 11월과 상당한 시차가 있으므로, 이를 2026년의 최신 시장가격으로 단정해서는 안 됩니다. 비교 거래가 한 건뿐이어서 가격 추세를 신뢰성 있게 판단하기에도 한계가 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용 3,264,000원, 신청채권자 61,600,000원, 소유자 잔여 111,136,000원으로 구성됩니다. 임차인 3명의 보증금 합계 330,000,000원은 배당금으로 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세 등은 실제 배당에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 인수보증금은 그대로 남는다

제시된 유찰 시나리오에서는 임차인 보증금 전액 330,000,000원이 매수인 인수로 유지됩니다. 우선변제권이 없어 임차인에게 배당되는 금액이 0원으로 산정됐기 때문입니다. 따라서 낙찰가가 낮아져도 보증금 3.3억이 사라지는 것은 아닙니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 합천군 삼가면 금리에 소재하며, 삼가면사무소 북서측 인근입니다. 주변은 연립주택·일반주택·논 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 접근 가능한 도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 건물 서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트 및 일부 대리석 치장입니다. 샷시 창호, 위생·급배수·보일러 난방·승강기 설비가 있습니다.
• 사용승인. 2018.12.20. 사용승인된 건물입니다.
• 토지 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역(전부제한구역) 및 조례로 정한 지역에 해당합니다. 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
• 토지 정보. 지목은 대, 토지이용상황은 연립이며 평지입니다. 개별공시지가는 180,700원/㎡입니다.
• 물건 하자. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 조사됐습니다.
• 환금성. 하이페리온은 20세대 규모입니다. 비교 거래가 1건뿐이고 거래시점도 2024.05이므로 거래 유동성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 합천군 삼가면 소재 소규모 주거용 건물이라는 점까지 고려해 매도 가능성과 매각기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 목적물별 매각범위 확인. 사건 표시 주소는 401호이고 강동욱 점유표시는 404호입니다. 감정요항표에 401·402·404호가 함께 등장하므로 매각목록과 매각물건명세서를 대조해 어떤 호실이 실제 매각 대상인지 확인해야 합니다.
• 임차인별 보증금 확인. 김현미 1.5억, 이창호 1.5억, 강동욱 3,000만원의 보증금이 각각 어느 목적물에 대응하는지 확인하세요. 세 임차인의 보증금을 모두 인수하는 계산이 맞는지 확인 전에는 입찰가를 산정하지 마세요.
• 대항력 및 확정일자 확인. 세 임차인의 전입일은 모두 경매개시결정보다 빠릅니다. 확정일자, 임대차계약서, 실제 점유 상태, 주민등록 전입세대 및 배당요구 내역을 원본으로 대조하세요.
• 명도 위험. 대항력 있는 임차인의 보증금 반환 문제를 해결하지 않고 단순한 명도 절차로 접근하면 분쟁이 발생할 수 있습니다. 임차인별 계약관계와 보증금 반환 협의 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
• 실질취득액 재산정. 낙찰가에 인수보증금 330,000,000원을 더한 금액을 기준으로 투자성을 판단하세요. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용도 추가로 검토해야 합니다.
• 실거래 재확인. 확인된 비교 거래는 2024.05의 1건입니다. 현재 시세를 판단하려면 인근 연립주택과 동일 면적대의 최근 거래를 추가로 확인해야 합니다.
• 등기부 최신본 확인. 등기사항전부증명서 발급일은 2026.11.01입니다. 매각기일 전까지 새로운 등기나 권리변동이 없는지 다시 확인하세요.
• 관리비 및 체납. 관리비 미납액과 공용부분 체납 여부, 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·매각목록을 호실별로 대조한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 인수보증금이 무겁다”

창원지방법원 2026타경10005는 등기부상 과거 근저당권과 가압류가 이미 말소됐다는 사실만 보면 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부가 아니라 임차인입니다.

자료상 대항력 있는 실제 임차인은 3명이며, 보증금 합계는 330,000,000원입니다. 우선변제권이 인정되지 않는 것으로 산정되어 예상배당에서 임차인에게 지급되는 금액은 0원입니다. 따라서 신건 낙찰가 176,000,000원을 더하면 실질취득액은 506,000,000원입니다.

비교 거래 180,000,000원과 비교하면 실질취득액은 281.1%에 달합니다. 최저가가 거래가보다 2.2% 낮다는 숫자만으로는 이 물건의 경제성을 판단할 수 없습니다. 더욱이 거래 표본은 1건이고 거래시점은 2024년 5월이므로 현재 시세 자체도 추가 검증이 필요합니다.

또한 강동욱의 점유표시는 404호인 반면 사건 표시 주소는 401호입니다. 이 목적물 차이를 확인하지 않은 상태에서 보증금 3.3억 전체를 확정 인수액으로 단정해서도 안 됩니다. 반대로 이 차이를 이유로 인수위험을 임의로 제외해서도 안 됩니다.