창원지방법원 2026타경10005. 경상남도 합천군 삼가면 금리의 하이페리온 4층 402호입니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 집합건물이며, 건물은 2018.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물입니다. 소유자는 주식회사신천건설, 신청채권자는 주식회사 시간과가치입니다. 청구금액은 61,600,000원이고 2026.01.13 강제경매개시결정이 등기되었습니다.

등기부상의 근저당권과 가압류는 이미 말소되어, 현재 말소기준권리는 2026.01.13 강제경매개시결정입니다. 이것만 보면 권리관계가 단순해 보입니다. 하지만 임차인들의 전입일은 모두 경매개시결정보다 앞서며, 대항력이 있는 것으로 판정되어 있습니다. 등기부에 남은 담보권이 없다는 사실과 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는다는 사실은 전혀 다릅니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 말소, 임차인은 별개

소유권보존등기는 2018.12.26 주식회사신천건설 명의로 이루어졌습니다. 이후 합천새남부농업협동조합의 근저당권 채권최고액 84,600,000원이 설정되었으나 2024.01.10 해지로 말소되었습니다. 주식회사 범창케이에프의 40,950,000원 가압류도 2019.12.20 말소되었습니다.

따라서 현재 경매의 말소기준권리는 2026.01.13 주식회사 시간과가치의 강제경매개시결정입니다. 해당 경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 임차인들의 전입은 모두 이보다 앞서 있어, 등기상 권리 소멸만으로 임차보증금 인수위험이 사라지지 않습니다.

② 임차인 분석 — 실질적인 핵심 위험

실제 임차인으로 신고된 사람은 3명이며 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고인은 없습니다. 임차보증금 신고액은 합계 330,000,000원입니다. 그러나 이 합계가 곧 확정된 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 특히 402호 관련 신고 2건과 404호 관련 신고 1건을 구분해서 확인해야 합니다.

대항력 표시는 조사상 판정입니다. 우선변제권은 확정일자 및 실제 요건 확인이 필요하며, 배당요구 사실만으로 우선변제권이 인정되거나 보증금 전액이 배당된다고 단정할 수 없습니다. 강동욱의 신고 점유 부분은 404호로, 본건 402호와 구별됩니다.

③ 실질취득 분석 — 최저가가 아닌 인수 포함 총액

배당 가정에서는 임차인 3명의 보증금 330,000,000원이 매수인에게 인수되는 것으로 계산되어 있습니다. 이 가정대로라면 최저매각가 176,000,000원을 납부하더라도 실질취득 부담은 506,000,000원입니다.

④ 시세 비교 — 거래표본은 단 1건

하이페리온의 비교 가능한 전용면적 83.9㎡ 거래는 2024.05에 이루어진 180,000,000원 거래 1건입니다. 거래 층수는 5층이며, 본 물건은 4층 402호입니다.

비교거래 1건의 평균은 180,000,000원이며, 최저매각가의 비교거래 대비 비율은 97.8%입니다. 다만 실제 거래 시점이 2024.05이고 표본이 단 1건이므로, 이를 2026년 현재의 확정적인 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 가격의 상승 또는 하락 추세도 이 거래만으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 176,000,000원 가정)

위 배당은 집행비용 3,264,000원, 신청채권자 배당 61,600,000원, 소유자 잔여 111,136,000원으로 계산한 추정치입니다. 임차인 3명의 배당액은 모두 0원, 매수인 인수액은 합계 330,000,000원으로 가정했습니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았고, 우선변제권 및 호수별 권리관계 확인에 따라 실제 배당과 인수액은 크게 달라질 수 있습니다.

⑥ 유찰 시나리오 — 인수위험이 핵심

유찰에 따른 최저매각가 변화를 적용한 가정입니다. 각 회차에서 매수인 인수 보증금을 330,000,000원으로 유지한 계산이므로, 실제 배당순위나 인수액 변동을 확정적으로 예측한 결과는 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 합천군 삼가면 금리의 삼가면사무소 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 연립주택, 일반주택, 답 등이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 접근도로의 폭과 포장상태 등을 고려한 전반적인 교통사정은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 도로. 건물 서측에 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로가 있습니다.
• 건물. 2018.12.20 사용승인된 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 대리석 치장, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생설비, 급배수설비, 보일러 난방설비, 승강기설비 등이 있습니다.
• 토지. 제1종일반주거지역이며, 토지면적은 1,592.0㎡, 공시지가는 180,700원/㎡입니다. 토지이용상황은 연립주택 부지입니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 조례로 정한 지역 등에 해당합니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
• 내부 상태. 402호는 현장조사 당시 소유자 및 이해관계인의 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했습니다. 외부 관찰과 건축물대장 도면 등을 기초로 통상적인 건물 상태를 상정하여 감정평가되었습니다.
• 환금성. 20세대 규모의 소규모 공동주택이고 확인되는 동일 면적 비교거래가 1건뿐이어서 가격 검증과 향후 매도 가능성 판단에 주의가 필요합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 402호 매각범위 확인. 감정평가 설명에는 401호·402호·404호가 함께 언급됩니다. 본 사건의 실제 매각대상과 각 호수의 관계를 매각물건명세서·감정평가서·물건목록으로 확인해야 합니다.
• 임차인 보증금 중복 여부. 김현미와 이창호가 모두 83.898㎡에 보증금 150,000,000원으로 신고되어 있습니다. 계약서와 점유 이력, 임차권 이전 또는 갱신 여부를 확인해야 합니다.
• 404호 임차인 분리 검토. 강동욱의 보증금 30,000,000원을 402호 매수인이 인수하는지 여부를 별도로 판단해야 합니다.
• 대항력 성립 및 존속 확인. 전입일 외에도 실제 점유, 전입의 유효성, 주민등록 변동, 임대차의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 우선변제권·배당요구 확인. 확정일자, 우선변제권, 배당요구 종기 준수 여부, 실제 배당 가능액을 확인해야 합니다. 배당액에 따라 잔여 인수액이 달라질 수 있습니다.
• 실질취득 비용 재계산. 최저가가 아니라 낙찰가와 실제 인수할 미배당 보증금의 합계로 투자금액을 산정해야 합니다.
• 내부 상태 확인. 402호 내부를 직접 확인하지 못한 상태에서 감정평가가 이루어졌으므로 수선 필요성과 실제 이용상태를 점검해야 합니다.
• 실거래 가격 검증. 2024.05 거래 1건을 현재 시세로 단정하지 말고 추가 거래와 실제 매도 가능 가격을 확인해야 합니다.
• 관리비 및 점유 인도. 미납 관리비와 실제 점유자를 확인하고, 대항력 있는 임차인에 대한 보증금 반환 및 인도 문제를 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관계와 배당 관련 서류를 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “1.76억짜리 집이 아니라 인수액까지 봐야 하는 집”

합천 하이페리온 402호는 감정가와 최저가가 모두 176,000,000원이고, 비교 실거래는 180,000,000원입니다. 이 숫자만 보면 가격이 다소 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 그 판단은 임차보증금 인수위험을 제외한 결과입니다.

현 배당 가정상 보증금 인수액은 330,000,000원이며, 실질취득 총액은 506,000,000원입니다. 더구나 402호에 신고된 김현미·이창호의 보증금 관계가 중복인지, 404호 임차인 강동욱의 보증금이 본 물건 매수인에게 승계되는지조차 명확히 구분해야 합니다.

결론은 입찰 보류 및 권리관계 재확인입니다. 실제 인수액이 확인되어야 실질취득비용을 산정할 수 있고, 그다음에야 가격 경쟁력을 평가할 수 있습니다. 현재 제시된 인수 가정이 유지된다면 신건은 물론 유찰 이후에도 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 최저매각가보다 보증금 승계 여부가 이 사건의 결과를 결정합니다.