핵심지표
🏠 실제 임차인 3명   ·   💰 보증금 합계 330,000,000원   ·   ⚠️ 실질취득 400,000,000원   ·   🔑 말소기준 2026.01.13

창원지방법원 2026타경10005. 경상남도 합천군 삼가면 금리 505-9, 하이페리온 4층 404호 다세대(감정평가상 연립주택) 경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 7,000만원으로 신건이며, 신청채권자는 주식회사 시간과가치, 청구금액은 6,160만원입니다.

등기부에서 가장 먼저 확인해야 할 부분은 근저당권의 말소 여부입니다. 2019년 합천새남부농업협동조합의 근저당권이 채권최고액 3,168만원으로 설정되었지만, 2022년 1월 20일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재의 말소기준권리는 그 근저당권이 아니라 2026년 1월 13일 갑구 2번 강제경매개시결정으로 판단됩니다.

문제는 임차인입니다. 김현미 1억 5,000만원, 이창호 1억 5,000만원, 강동욱 3,000만원으로 보증금 합계가 3억 3,000만원입니다. 모두 전입일이 2026년 1월 13일보다 앞서 있어 대항력 위험이 있습니다. 배당 시뮬레이션은 이 세 보증금에 배당하지 않고 전액 매수인 인수로 계산하고 있습니다. 따라서 최저가 7,000만원만 보고 접근하면 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 말소됐지만 선순위 임차인이 문제

이 사건의 권리분석에서 중요한 날짜는 2026년 1월 13일입니다. 2019년 1월 2일 설정된 합천새남부농업협동조합 근저당권은 2022년 1월 20일 해지로 말소되었으므로 현재 유효한 선순위 담보권이 아닙니다.

따라서 2026년 1월 13일 강제경매개시결정이 기준이 됩니다. 세 임차인의 전입일은 각각 2022년 3월 2일, 2023년 12월 26일, 2024년 3월 15일입니다. 모두 기준일 이전이므로 제공된 권리분석상 대항력 있음으로 분류되어 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 보증금 3억 3,000만원

보증기관 대위·승계에 해당하는 중복 신고는 없으며, 현황조사 및 등기부에 기재된 임차인 3명을 기준으로 분석합니다.

강동욱의 임차권등기는 2026년 3월 6일로 기준권리 이후에 설정되었습니다. 등기부상 해당 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 다만 임차권등기 자체의 소멸과 그 이전부터 존재했던 임대차의 대항력·보증금 인수 문제는 구분해서 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 7,000만원만으로 판단하면 안 된다

하이페리온은 2018년 12월 20일 사용승인된 총 20세대 규모의 건물입니다. 확인되는 거래는 2022년 9월, 전용면적 39.81㎡, 3층 거래 1건으로 거래금액은 80,000,000원입니다.

최저가 7,000만원은 확인된 거래금액 8,000만원의 87.5%입니다. 표면적으로는 거래가보다 12.5% 낮은 가격입니다. 그러나 이 수치만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

세 임차인의 보증금 3억 3,000만원을 배당 시뮬레이션대로 전액 인수한다면, 현재 회차의 실질취득액은 4억원입니다. 이는 확인된 거래금액 8,000만원의 500%입니다. 낙찰가가 7,000만원이라는 사실보다 인수보증금이 훨씬 중요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)

집행비용 1,660,000원 + 신청채권자 배당 61,600,000원 + 소유자 잔여 6,740,000원 = 매각대금 70,000,000원입니다. 세 임차인에게는 배당하지 않는 계산이며, 인수보증금은 총 330,000,000원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 강동욱의 확정일자와 우선변제권에 관한 원본 확인 결과에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 인수 위험은 남는다

제공된 시나리오에서는 회차가 바뀌어도 임차인 인수액을 3억 3,000만원으로 계산하고 있습니다. 따라서 유찰로 입찰가격이 내려가더라도 인수 위험 자체가 없어지는 것은 아닙니다.

실질취득액은 각 회차의 가정 낙찰가에 제공된 인수액 330,000,000원을 더한 산술값입니다. 임차인의 권리관계 및 배당 결과가 변경되면 다시 계산해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 합천군 삼가면 금리 소재, 삼가면사무소 북서측 인근입니다. 주변은 연립주택·일반주택·답 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고, 서측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘 포장도로가 있습니다. 도로 여건 및 접근성에 대한 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물이며, 2018년 12월 20일 사용승인되었습니다. 위생·급배수·보일러 난방·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
• 토지. 토지면적 1,592㎡, 평지의 사다리형 토지이며 연립주택 건부지입니다. 제1종일반주거지역에 해당합니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역), 조례로 정한 지역 등에 해당합니다. 서측 도로는 소로2류에 접합니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 일부 호실은 폐문 부재로 내부를 확인하지 못했고, 외부 관찰 및 건축물대장 도면 등을 바탕으로 통상적인 상태를 상정해 평가했습니다. 404호 내부 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 20세대 규모이며 확인된 거래는 2022년 9월 1건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 실제 매도 가능 가격과 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 3명의 실체 확인. 김현미·이창호·강동욱의 임대차계약서, 주민등록 전입내역, 실제 점유, 보증금 지급 내역을 각각 확인하세요. 세 계약이 모두 404호에 대한 별도 계약인지 확인이 최우선입니다.
• 점유면적 대조. 김현미와 이창호의 점유 부분은 각각 83.898㎡로 기재되어 있습니다. 거래비교 기준 면적 39.808㎡ 및 강동욱의 404호 전체 기재와 함께 원본 서류를 대조해야 합니다.
• 강동욱 확정일자 확인. 등기부 원문에는 2024.03.28 확정일자가 기재되어 있지만 배당 시뮬레이션은 우선변제권 없음으로 계산했습니다. 배당요구 신청서와 매각물건명세서를 반드시 확인하세요.
• 실질취득액 기준 입찰. 신건 낙찰가 7,000만원이 아니라 인수 위험 3억 3,000만원을 더한 4억원을 기준으로 검토해야 합니다. 인수액이 확인되기 전에는 입찰가를 확정하지 마세요.
• 임차권등기 확인. 강동욱의 임차권등기는 2026.03.06 접수되어 기준권리 이후에 설정되었습니다. 등기상 소멸 여부와 기존 임대차의 대항력·보증금 인수 여부를 구분해서 검토하세요.
• 내부 상태 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않은 부분이 있으므로 실제 404호의 시설·하자·점유 상태를 확인해야 합니다.
• 거래가격 재검토. 확인 거래가 2022년 9월 1건뿐이므로 8,000만원을 현재 시세로 확정하지 말고 추가 거래사례와 현장 매매 가능 가격을 검증하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서, 배당요구 관련 서류를 함께 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,000만원짜리 물건이 아니다”

이 사건의 가장 큰 위험은 등기부에 남은 근저당권이 아닙니다. 2019년 설정된 근저당권은 2022년에 이미 말소되었고, 현재 기준권리는 2026년 1월 13일 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞서 전입한 것으로 표시된 임차인이 세 명이라는 사실이 핵심입니다.

세 임차인의 보증금 합계는 3억 3,000만원입니다. 제공된 배당 시뮬레이션에서는 임차인에게 배당되는 금액이 0원이고 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 이 가정을 적용하면 신건 낙찰가 7,000만원을 포함한 실질취득액은 4억원입니다.

확인된 거래는 2022년 9월 8,000만원 단 한 건입니다. 거래 표본의 최신성이 부족한 상황에서 실질취득액 4억원은 과거 확인 거래의 5배입니다. 단순히 최저가가 과거 거래가보다 낮다는 이유로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

특히 김현미·이창호의 점유면적 기재와 대상 면적의 차이, 강동욱의 확정일자와 배당권리 분류 사이의 불일치는 반드시 해소해야 할 사항입니다. 임차인별 계약관계가 확인되지 않은 상태에서 보증금 3억 3,000만원의 인수 위험을 가볍게 취급해서는 안 됩니다.