제주지방법원 2025타경9291. 서귀포시 강정동 삼다오피스텔 6층 602호로, 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 이계영이며 2018.04.04 소유권보존과 같은 날 한라신용협동조합 앞으로 채권최고액 5,980,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.12.17 한라신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
등기상 2019.01.31 제주특별자치도 명의의 채권최고액 166,530,600원 근저당도 한때 설정됐지만, 2020.01.16 말소등기가 이뤄져 현재 인수 대상이 아닙니다. 한라신용협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-351호가 붙은 권리여서, 5,980,000,000원이라는 채권최고액을 이 602호 단일 물건의 가치와 단순 비교해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9291 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층 602호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 신중남로 23-2 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 이계영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구액 | 한라신용협동조합 / 620,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2018.04.04 한라신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 5,980,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리
핵심은 2018.04.04 한라신용협동조합 근저당입니다. 이 권리가 말소기준이고, 2025.12.17 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2019년 제주특별자치도 근저당은 경매 이전인 2020.01.16 이미 말소됐습니다. 현재 배당 시나리오에는 매수인이 승계하는 금액이 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 확인 — 603호 기재, 본건 602호와 호수 불일치
| 성명 | 기재 호수 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형근 | 603호 | 2024.07.08 | 10,000,000원 | 2026.02.04 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
임형근의 전입일은 2024.07.08로 말소기준권리인 2018.04.04보다 뒤입니다. 제공된 권리판정도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리돼 있습니다. 더욱이 임차 부분은 603호로 기재돼 있어 경매 대상인 602호와 일치하지 않습니다. 따라서 이 임차인의 보증금 10,000,000원을 본건 602호의 매수인 인수금액에 합산할 근거가 없으며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가 328,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 160,720,000원, 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 112,504,000원, 4회 유찰 시 78,752,800원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 49%니까 싸다”거나 “시세보다 저렴하다”는 판단은 할 수 없습니다. 감정가는 경매 기준가격이고 시세 자체가 아니므로, 가격 메리트는 별도의 실제 거래가격 확인 없이는 확정할 수 없습니다.
| 회차 | 매각가격 | 채권자 배당 | 채권최고액 기준 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 160,720,000원 | 157,669,920원 | 5,822,330,080원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 112,504,000원 | 110,128,944원 | 5,869,871,056원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 78,752,800원 | 76,935,250원 | 5,903,064,750원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.9% 추정) | - | 3,050,080원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 한라신용협동조합 | 5,980,000,000원 | 157,669,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,050,080원을 제외한 157,669,920원이 한라신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,822,330,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택·업무시설·숙박시설·소규모점포·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 이용상태. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물 내 6층 602호로, 외벽은 드라이비트·제주석타일 마감 등이며 샷시창 등이 설치돼 있습니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·냉난방설비·승강기설비가 돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 도로. 동측 폭 약 40m, 남측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602호·603호 구분 확인. 조사 임차인 임형근은 603호로 기재돼 있습니다. 입찰 전 현황조사·매각물건명세서 원문에서 본건 602호의 실제 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2018.04.04 한라신용협동조합 근저당이 말소기준이며 현재 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 공동담보 구조 확인. 채권최고액 5,980,000,000원에는 공동담보목록 제2018-351호가 기재돼 있으므로 단일 호실 채무로 오인하지 않아야 합니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교 없이 시세보다 싸다고 단정하지 말아야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
- 이용상태 확인. 공부상 오피스텔이고 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중이므로 실제 사용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 인수와 시세다
이 사건에서 권리분석의 중심은 비교적 분명합니다. 2018.04.04 한라신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 조사된 임차인 임형근도 603호로 기재돼 본건 602호와 호수가 다르고, 전입일 역시 말소기준 이후입니다.
반면 가격은 쉽게 결론낼 수 없습니다. 2회 유찰돼 최저가가 160,720,000원, 감정가의 49%까지 낮아졌지만 최근 실거래 비교가격이 없기 때문에 “반값이니 싸다”는 결론은 금물입니다. 신청채권액은 620,000,000원이고 말소기준 근저당의 채권최고액은 5,980,000,000원이지만 공동담보가 설정돼 있어, 이 숫자 역시 본건의 시세나 실제 단일 채무와 동일시할 수 없습니다. 권리상 인수는 0원 추정, 가격 메리트는 실거래 확인 전까지 보류. 이 물건의 핵심 결론입니다.
