매력지수 A등급 · 유찰 2회로 최저가는 감정가의 49%까지 하락했고 인수 위험은 없으나 오피스텔 환금성과 임차 리스크 확인 필요
말소기준 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하고 인수액 0원 구조이나 주거용 오피스텔 특성상 임대·환금성 확인이 필요해 종합 A
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수 부담은 없습니다. 감정가 3.31억에서 두 차례 유찰되어 최저가는 1.62억(감정가 약 49%)까지 내려왔습니다. 다만 주거용 오피스텔은 아파트와 달리 임대수요·환금성을 함께 확인해야 합니다.
감정가 / 최저가
331,000,000원
최저 162,190,000원
실질취득
162,190,000원
현재 회차 기준
매수인 인수
0원
소멸 권리 구조
핵심지표
A등급
권리 안전형
제주지방법원 2025타경9291. 제주 서귀포시 강정동 삼다오피스텔 8층 802호입니다. 용도는 감정서 기준 주거용 오피스텔이며, 감정가 331,000,000원에서 2회 유찰 후 162,190,000원까지 낮아진 상태입니다.
권리 구조는 단순합니다. 2018년 한라신용협동조합 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 2025년 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 후순위 근저당권도 이미 말소되었으며 낙찰자가 승계할 권리는 없습니다.
물건 개요
사건번호
제주지방법원 2025타경9291
소재지
제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 8층802호
물건종류
오피스텔 · 주거용 오피스텔 이용중
소유자
이계영
감정가 / 최저가
331,000,000원 / 162,190,000원
신청채권자 / 청구
한라신용협동조합 / 620,000,000원
매각기일
2026.09.01
① 권리 흐름 — 인수 없는 구조
말소기준권리는 2018.04.04 설정된 한라신용협동조합 근저당권입니다. 2025.12.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 2019년 제주특별자치도 근저당권은 등기부상 이미 말소된 상태입니다.
② 임차 관계 — 대항력 없음
점유자
호수
전입일
보증금
판단
임형근
603호
2024.07.08
10,000,000원
대항력 없음 말소기준권리 이후 전입
확인된 임차인은 603호 임형근으로, 대상 호수인 802호와 별도 호수입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이고 대항력은 없는 것으로 확인됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,190,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
3,070,660원
근저당권 · 한라신용협동조합
5,980,000,000원
159,119,340원
소유자 교부
-
0원
매각대금 배분
회차별 가격 변화
2회 유찰 후 현재 최저가는 감정가 대비 약 49% 수준입니다.
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 임차인 대항력 인수나 별도 승계 부담이 없어 권리 안전형 물건입니다.
⚠️ 확인 포인트 주거용 오피스텔은 아파트보다 매수층과 임대수요가 제한될 수 있습니다. 입찰 전 실제 임대료 수준과 환금성을 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모
위치. 서귀포시 법환동 소재 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·점포 등이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 접근 가능하며 인근 정기버스노선이 위치합니다.
이용상태. 주거용 오피스텔로 이용 중이며 기본위생설비·냉난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
토지이용. 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등에 해당합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
권리 확인. 근저당 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임대 확인. 주거용 오피스텔 특성상 실제 임대수요와 공실 가능성을 확인해야 합니다.
가격 전략. 현재 최저가는 감정가 대비 크게 조정된 상태이나, 오피스텔 특성상 수익성과 환금성을 함께 검토해야 합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 안전, 판단은 상품성”
이 물건은 권리 분석만 보면 깔끔합니다. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하고, 매수인이 부담할 인수액도 없습니다. 두 차례 유찰로 가격 부담도 낮아졌습니다. 다만 오피스텔은 아파트와 다른 시장 특성이 있으므로, 최종 판단 기준은 권리가 아니라 임대수요와 환금성입니다. 권리는 합격, 상품성 검토가 필요한 물건입니다.
