제주지방법원 2025타경9291. 서귀포시 강정동 삼다오피스텔 8층 802호입니다. 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건으로, 최초 감정가 331,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 113,533,000원입니다.

권리구조는 비교적 명확합니다. 소유자 이계영 명의의 소유권보존등기가 있고, 한라신용협동조합의 근저당권이 말소기준입니다. 이후 제주특별자치도 명의로 설정된 근저당권은 이미 등기부상 말소되었으며, 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 최저가가 크게 내려왔다는 사실과 실제 취득가격이 저렴하다는 판단을 구분해야 합니다. 동일 건물 실거래 비교가격이 확인되지 않았고, 임차인 조사에 나타난 호수도 매각 대상과 일치하지 않습니다. 권리 말소 여부와 별개로 점유관계 및 실제 시장가격을 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준은 2018.04.04 설정된 한라신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 5,980,000,000원이고 공동담보목록 제2018-351호가 기재되어 있습니다. 이 금액은 공동담보 근저당권의 채권최고액이므로, 매각 대상 802호에만 귀속되는 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

2019.01.31 설정된 제주특별자치도의 근저당권(채권최고액 166,530,600원)은 2020.01.16 말소등기가 완료되었습니다. 2025.12.17 접수된 한라신용협동조합의 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·점유 조사 — 603호와 802호의 불일치

현황조사 및 문건접수에서 임형근의 임대차 내역이 확인됩니다. 전입일은 2024.07.08로 말소기준권리보다 늦어, 기재된 임대차에 대해서는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류되어 있습니다.

월세 13,000,000원은 조사자료의 기재금액으로, 실제 계약금액 및 지급주기 확인이 필요합니다. 확정일자는 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이 확정되는 것은 아닙니다.

③ 가격 검토 — 감정가의 34.3%, 시세 할인율은 미확정

현재 최저매각가 113,533,000원은 감정가 331,000,000원의 약 34.3%입니다. 감정가 기준으로는 상당한 가격 조정이 이루어졌지만, 동일 건물 또는 인근 비교 가능한 주거용 오피스텔의 최근 실거래가격은 확인되지 않았습니다.

따라서 감정가 대비 65.7% 하락했다는 사실을 시장가격보다 65.7% 저렴하다는 의미로 해석해서는 안 됩니다. 실제 가격 메리트를 판단하려면 최근 거래가격과 해당 호실의 내부 상태, 임대 및 매매 수요를 함께 확인해야 합니다.

추가 유찰 시 최저매각가는 79,473,100원, 55,631,170원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이는 매각가격이 하락하는 경우의 계산이지, 향후 유찰이나 해당 가격에서의 낙찰이 확정되었다는 의미는 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 113,533,000원 가정)

매각가 113,533,000원을 가정하면 집행비용 2,389,462원을 제외한 111,143,538원이 한라신용협동조합에 배당되는 것으로 계산됩니다. 소유자 잔여금은 없으며, 채권최고액 기준 계산상 미배당액은 5,868,856,462원입니다.

미배당액은 공동담보 근저당의 채권최고액을 기준으로 계산한 수치로, 802호만의 확정 잔존채무를 의미하지 않습니다. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 확정된 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다. 미배당 채권액이 곧 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택·업무시설·숙박시설·소규모 점포 및 일반음식점 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 제주석타일 등으로 마감되었고, 기본위생·급배수·냉난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 40m, 남측으로 폭 약 6m의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역입니다. 건축계획심의대상구역에 저촉되며 하수처리구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 건축 관련. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주거용 오피스텔로 이용되는 물건입니다. 3회 유찰 이력이 있는 만큼 감정가보다 실제 거래가격, 임대 수요 및 매각 가능성을 중심으로 검토할 필요가 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 호수 확인. 임형근의 임대차 조사에는 603호로 기재되어 있습니다. 매각 대상인 802호와의 관계를 매각물건명세서·현황조사 원본 및 현장에서 대조해야 합니다.
• 실제 점유관계. 802호의 현재 점유자와 점유원인, 인도 가능 여부를 확인하세요. 단순히 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 명도 부담까지 없다고 판단해서는 안 됩니다.
• 근저당 공동담보. 한라신용협동조합의 채권최고액 5,980,000,000원은 공동담보로 기재되어 있습니다. 실제 채무 및 배당관계를 확인할 때 공동담보목록을 함께 검토해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 할인율이 아니라, 비교 가능한 오피스텔의 최근 실거래 및 실제 매도 가능 가격을 기준으로 응찰가를 검토하세요.
• 시설·관리비. 내부 상태, 냉난방·급배수·승강기 등 주요 설비와 미납 관리비를 확인하세요. 특히 공용부분 관리비의 매수인 부담 여부를 점검해야 합니다.
• 용도 및 이용상태. 매각물건명세서상 주거용 오피스텔로 이용 중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 함께 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “감정가 대비 할인율보다 실제 시장가격”

제주 삼다오피스텔 802호는 감정가 331,000,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 113,533,000원까지 내려온 물건입니다. 한라신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 예상배당상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.

하지만 권리상 인수액이 없다는 점과 가격 메리트가 충분하다는 점은 서로 다른 문제입니다. 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가 대비 할인폭만으로 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 특히 임차인 조사에서 603호가 기재된 부분은 매각 대상인 802호의 실제 점유관계와 별도로 확인해야 합니다.

등기상 권리는 매각으로 정리되는 구조이나, 가격과 점유관계는 확인이 필요한 물건입니다. 추가 유찰 여부보다 먼저 실제 시세와 인도 가능성을 검증하는 것이 이번 경매의 핵심입니다.