제주지방법원 2025타경9291. 서귀포시 강정동 삼다오피스텔 6층 603호로, 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 이계영이며 2018.04.04. 소유권보존과 같은 날 한라신용협동조합의 채권최고액 5,980,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고 공동담보목록 제2018-351호가 기재돼 있습니다.
이후 제주특별자치도의 채권최고액 166,530,600원 근저당이 2019.01.31. 설정됐지만 2020.01.16. 해지에 따라 이미 말소됐습니다. 2025.12.17. 한라신용협동조합의 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기 흐름만 보면 매수인이 별도로 승계하는 등기권리는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 강정동 157-2 삼다오피스텔 6층 603호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 신중남로 23-2 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 이계영 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 328,000,000원 / 160,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 한라신용협동조합 / 620,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2018년 한라신협 근저당
말소기준권리는 2018.04.04. 접수된 한라신용협동조합 근저당입니다. 채권최고액은 5,980,000,000원이고 채무자는 이계영입니다. 공동담보목록 제2018-351호가 기재된 공동담보권입니다. 제주특별자치도의 후순위 근저당은 이미 말소됐고, 경매개시결정 역시 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차관계 — 한 명은 대항력 없음, 별도 점유기재는 미상
| 점유자 | 점유부분 | 보증금 | 차임 | 전입 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임형근 | 603호 | 10,000,000원 | 13,000,000원 | 2024.07.08 | 2026.02.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 월세 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
임형근은 603호에 보증금 10,000,000원, 차임 13,000,000원으로 조사됐고 전입일은 2024.07.08.입니다. 이는 2018.04.04. 말소기준권리보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 2026.02.04. 배당요구도 접수돼 있습니다.
반면 매각물건명세서에는 별도로 ‘월세’·주거 점유관계가 기재돼 있습니다. 이 점유관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 따라서 현재 배당 계산의 매수인 인수 0원은 산정값이지만, 이 별도 점유관계의 대항력 여부가 확인되기 전까지는 인수위험을 완전히 닫아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 160,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,050,080원 |
| 1. 근저당 · 한라신용협동조합 | 5,980,000,000원 | 157,669,920원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 160,720,000원 가정 시 집행비용 3,050,080원을 제외한 157,669,920원이 한라신용협동조합에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,822,330,080원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
현재 회차의 신청채권액은 620,000,000원이고 예상배당은 157,669,920원으로 전액 변제가 되지 않습니다. 3회 유찰 시 매각가는 112,504,000원, 예상배당은 110,128,944원, 미배당은 5,869,871,056원입니다. 4회 유찰 시에는 매각가 78,752,800원, 예상배당 76,935,250원, 미배당 5,903,064,750원으로 계산돼 있습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 삼다오피스텔이며 감정평가상 기호 물건은 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 주위환경. 서귀포시청 제2청사 남서측 인근으로 공동주택·업무시설·숙박시설·소규모점포·일반음식점 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 정기버스노선이 소재해 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 10층 건물이며 외벽은 드라이비트·제주석타일 마감, 창호는 샷시창 등입니다.
- 설비. 기본위생·급배수·냉난방·승강기설비가 돼 있습니다.
- 도로. 동측 폭 약 40m, 남측 폭 약 6m 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구(중심)·제1종지구단위계획구역이며 광로3류와 소로3류에 접합니다.
- 공시지가. 1,425,000원/㎡이며 토지면적은 581.9㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가에서 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 별도 ‘월세’ 점유관계 확인. 전입신고일·보증금이 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 매각물건명세서와 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
- 임형근 임차관계. 전입일 2024.07.08.로 말소기준 2018.04.04.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 2026.02.04. 배당요구가 접수됐습니다.
- 공동담보 근저당. 한라신용협동조합 근저당의 채권최고액은 5,980,000,000원이며 공동담보목록 제2018-351호가 기재돼 있습니다.
- 현재 가격 판단. 최저가 160,720,000원은 감정가의 49%이지만 최근 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 회차 시나리오. 현재 160,720,000원, 3회 유찰 시 112,504,000원, 4회 유찰 시 78,752,800원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘미상 점유’를 닫아야 한다
이 물건은 감정가 328,000,000원에서 두 번 유찰돼 현재 160,720,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 말소기준 이후 등기권리는 매각으로 정리되고 배당 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 임차관계는 완전히 단순하지 않습니다. 임형근은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 별도로 기재된 ‘월세’ 점유관계는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기권리는 정리되지만, 미상 점유는 확인 전까지 열어 둔다”입니다. 최근 실거래 자료도 없어 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 현재 단계의 승부처는 낮아진 최저가보다 점유관계의 사실확인입니다.
