인천지방법원 2024타경42954. 부천시 원미구 원미동 춘의테크노파크 3차 주건축물 제1동 6층 601호입니다. 사건상 용도 표기는 기타이지만 감정 이용상태와 매각물건명세서 비고는 모두 공장으로 이용 중이라고 명시합니다. 말소기준은 2019년 6월 26일 국민은행 근저당권으로 채권최고액은 384,000,000원입니다. 같은 날 국민은행의 추가 근저당권 240,000,000원, 이후 보느의 가압류와 강제경매, 국의 압류, 기술보증기금 가압류가 이어지지만 모두 말소기준 이후 권리로 분류돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격만 보면 낙폭은 큽니다. 감정가 381,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 186,690,000원, 즉 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 실거래 시세 자료가 제시되어 있지 않아 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 여부를 확인할 근거가 없습니다. 특히 공장 이용 물건은 주거용 집합건물과 달리 개별 호실의 시설·업종·임대조건에 따라 가격 편차가 클 수 있으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로385번길 80, 1동 6층601호 (원미동,춘의테크노파크 3차 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물 내 6층601호 · 2016.09 사용승인 |
| 소유자 | 곽영우 |
| 감정가 / 최저가 | 381,000,000원 / 186,690,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2016년 우리은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 말소기준은 2019.06.26 국민은행 근저당권 384,000,000원입니다. 같은 날 설정된 국민은행 240,000,000원 근저당권과 2024년 이후의 가압류·압류·강제경매는 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 배당모형에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
② 임차·점유 — 3건은 후순위, 2건은 판정 미상
| 명칭 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)프로빅스 | 2022.09.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 주식회사 골튼테라 파트너스 | 2023.07.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 주식회사 다인 | 2023.06.19 | 미상 | 없음 | 미상 | 등기상 없음 |
| 프로 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 주식회사 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
(주)프로빅스, 주식회사 골튼테라 파트너스, 주식회사 다인은 전입신고가 2019.06.26 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 반면 매각물건명세서에 기재된 ‘프로’, ‘주식회사’는 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 두 내역 모두 이용은 주거로 기재되어 있어, 공장 이용 현황과 함께 실제 점유관계를 원본에서 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 확인 자료가 없다
현재 최저매각가는 186,690,000원으로 감정가 381,000,000원의 49%입니다. 3회 유찰 시 시나리오는 130,682,999원, 4회 유찰 시에는 91,478,099원입니다. 하지만 실거래 자료가 없어 이 세 가격 중 어느 수준부터 시장가 대비 싸지는지는 판단할 수 없습니다. 따라서 ‘감정가 절반’이라는 숫자는 할인율일 뿐, 시세 차익의 근거가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,690,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,413,660원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 183,276,340원 |
| 을구 3번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 가압류 · 주식회사 보느 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사보느 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정 시 채권총액 749,000,000원 가운데 채권자 예상배당은 183,276,340원, 미배당은 565,723,660원입니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 6층601호는 공장으로 이용 중이며, 건물 전체는 공장·근린생활시설 용도의 13층 건물입니다.
- 입지. 부천시 원미구 춘의동 지하철 7호선 춘의역 남동측 인근으로, 중·소규모 공장·오피스텔·아파트형공장·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 각종 차량 접근이 가능하고 지하철역과 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 토지. 준공업지역·지구단위계획구역, 공장용지이며 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 도로. 북서측으로 공도와 접하고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 물적 하자. 감정자료상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원본 확인. ‘프로’, ‘주식회사’의 전입일·보증금이 미상입니다. 두 내역의 실제 점유자와 대항력 발생 시점을 반드시 확인해야 합니다.
- 공장 이용과 주거 기재 대조. 감정평가와 매각물건명세서 비고는 공장 이용으로 되어 있지만 일부 점유 내역은 주거로 기재되어 있습니다. 현장 점유관계를 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 조사. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%만 보고 응찰가를 정하지 말고 동일 건물·인근 공장 및 아파트형공장 거래가를 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 602호·603호와 공동담보로 기재되어 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 세금·비용 확인. 국의 압류가 존재하므로 당해세 여부 및 배당순위를 확인해야 합니다. 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 명도 및 사업시설. 공장 이용 중인 물건이므로 점유자 퇴거뿐 아니라 내부 설비·시설물의 귀속과 반출 문제도 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 임차관계를 닫아야 한다
이 물건의 등기부만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 국민은행 근저당권이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 감정가 381,000,000원에서 186,690,000원까지 내려온 현재 가격도 눈에 띕니다.
하지만 결론을 가르는 것은 49%라는 할인율이 아니라 임차·점유 미상 내역입니다. 후순위가 명확한 3건과 달리 ‘프로’, ‘주식회사’ 두 내역은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력을 배제할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 등기상 소멸 구조는 양호하지만, 미상 임차관계와 시세 공백을 해소하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 공장 이용 물건입니다.
