인천지방법원 2024타경42954. 부천시 원미구 원미동 ‘춘의테크노파크 3차’ 주건축물 제1동 6층 603호입니다. 감정평가상 공장으로 이용 중이고, 2016년 09월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 공장·근린생활시설 건물에 속합니다. 현재 소유자는 곽영우이며, 경매는 주식회사보느의 청구금액 15,000,000원으로 시작된 강제경매입니다.
등기 권리의 기준점은 2018.06.08 농협은행 근저당권 240,000,000원입니다. 이후 2019.06.26 국민은행 근저당 2건, 2024.06.18 강제경매개시결정, 2025.08.13 기술보증기금 가압류가 이어졌고 모두 말소기준권리 뒤에 있습니다. 따라서 등기 권리만 놓고 보면 매각으로 정리되는 흐름입니다. 문제는 등기보다 점유관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로385번길 80, 1동 6층603호 (원미동,춘의테크노파크 3차 주건축물) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 감정평가상 공장으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평지붕 13층 공장·근린생활시설 건물 내 6층 603호 · 2016.09월경 사용승인 |
| 소유자 | 곽영우 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사보느 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 기준일은 2018.06.08
말소기준인 농협은행 근저당권 자체와 그 이후의 국민은행 근저당권 2건, 주식회사보느의 강제경매개시결정, 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 175,910,000원을 가정한 배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.
② 임차·점유 관계 — 3건은 대항력 없음, 2건은 판정 미상
| 점유자 | 전입일 | 이용 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| (주)프로빅스 | 2022.09.23 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 골튼테라 파트너스 | 2023.07.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 다인 | 2023.06.19 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 프로 | 미상 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회 | 미상 | 주거 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
(주)프로빅스·주식회사 골튼테라 파트너스·주식회사 다인은 각각 2022.09.23, 2023.07.18, 2023.06.19 전입으로 모두 말소기준일 2018.06.08보다 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 ‘프로’와 ‘주식회’는 전입일이 확인되지 않고 보증금도 미상입니다. 따라서 이 둘은 대항력 있다고 단정할 수도, 없다고 단정할 수도 없는 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 3,262,740원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 172,647,260원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사보느 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,262,740원을 제외한 172,647,260원이 농협은행에 배당되고, 국민은행 이하 후순위 권리는 배당액이 0원입니다. 전체 채권액 974,000,000원 중 채권자 배당액은 172,647,260원, 미배당액은 801,352,740원입니다. 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수는 배당 시뮬레이션상 0원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 175,910,000원 | 172,647,260원 | 801,352,740원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 123,136,999원 | 120,613,081원 | 853,386,919원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 24% | 86,195,899원 | 84,244,373원 | 889,755,627원 | 0원 |
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 601호·602호·603호 모두 감정평가 당시 공장으로 이용 중이며, 매각 관련 비고에도 공장 이용 사실이 기재되어 있습니다.
- 입지. 지하철 7호선 춘의역 남동측 인근이며, 주변에는 중·소규모 공장, 오피스텔, 아파트형공장, 각종 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 각종 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며 급배수·위생설비, 소방설비 및 승강기 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 공장용지·공업용 이용, 대체로 평탄한 세로장방형 토지이며 토지면적은 3,811.2㎡입니다. 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 규제. 준공업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·가축사육제한구역에 포함되고, 중로2류와 소로2류에 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 가격 소화. 이미 2회 유찰되어 현재 감정가 49% 회차에 도달해 있습니다. 감정가 할인율만으로 환금성을 낙관하기보다 실제 이용·점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 미상 점유 2건 최우선 확인. ‘프로’와 ‘주식회’의 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 판정이 끝나지 않았습니다. 현재 산정 인수 0원만으로 결론내리지 마세요.
- 나머지 점유 3건. (주)프로빅스 2022.09.23, 주식회사 다인 2023.06.19, 주식회사 골튼테라 파트너스 2023.07.18 전입은 모두 말소기준일 2018.06.08 뒤입니다.
- 공장 이용 상태 확인. 감정평가와 매각 관련 비고 모두 공장 이용으로 기재되어 있으므로 현장 이용 상태와 실제 점유 주체를 대조해야 합니다.
- 배당 부족과 인수는 구분. 현재 회차 미배당은 801,352,740원으로 크지만 후순위 채권의 미배당이 곧바로 매수인 승계를 뜻하는 것은 아닙니다. 등기 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
- 신청채권자 배당. 주식회사보느의 청구액은 15,000,000원이지만 현재 회차 예상배당은 0원입니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 123,136,999원, 4회 유찰 시 86,195,899원으로 내려가지만, 점유관계가 미상인 상태에서는 가격 하락만으로 위험이 해소되지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 실제 점유관계를 직접 대조하세요.
맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 미상 점유”
이 사건의 등기 권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2018.06.08 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 국민은행 근저당 2건·경매개시결정·기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 175,910,000원 매각을 가정한 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 ‘권리 깨끗한 49% 물건’으로 단순화해서는 안 됩니다. 확인된 점유 5건 가운데 3건은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 2건은 전입일과 보증금 자체가 미상입니다. 게다가 현황 이용은 주거용 아파트가 아니라 공장입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 미상 점유 2건을 실제로 해소할 수 있느냐입니다. 등기 소멸 구조는 양호하지만 점유 확인이 끝나기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
