인천지방법원 2024타경42954. 부천시 원미구 원미동 춘의테크노파크 3차 주건축물 제1동 6층 602호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘기타’이고 감정평가 이용상태는 공장입니다. 건물은 2016.09월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물이며, 본건은 같은 건물 6층에 위치합니다. 현재 소유자는 곽영우입니다.
가격만 보면 2회 유찰로 감정가의 49% 수준까지 내려온 모습이지만, 이 데이터에는 최근 실거래 시세가 없습니다. 따라서 “감정가보다 많이 내려왔으니 싸다”라고 판단할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 할인율보다 먼저 미상 임차관계와 공장형 집합건물의 환금성을 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경42954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 부천시 원미구 조마루로385번길 80, 1동 6층602호 (원미동,춘의테크노파크 3차 주건축물) |
| 용도 / 이용상태 | 기타 · 공장으로 이용중 |
| 소유자 | 곽영우 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 359,000,000원 / 175,910,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사보느 / 15,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 토지 이용 | 공장용지 · 공업용 · 준공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2019.06.26 국민은행
등기상 과거 우리은행 근저당권 384,000,000원은 2019.06.27 해지로 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2019.06.26 설정된 국민은행 근저당권 384,000,000원입니다. 같은 날 국민은행의 240,000,000원 근저당이 추가로 설정됐고, 이후 2024.06.18 주식회사보느의 강제경매개시결정과 2025.08.13 기술보증기금 가압류 95,000,000원이 붙었습니다. 이 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 관계 — 4건 중 1건은 대항력 판정 불가
| 성명 / 법인 | 전입·점유 기준일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| (주)프로빅스 | 2022.09.23 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 골튼테라 파트너스 | 2023.07.18 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 다인 | 2023.06.19 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 프로 | 미상 · 주거 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
(주)프로빅스는 2022.09.23, 주식회사 다인은 2023.06.19, 주식회사 골튼테라 파트너스는 2023.07.18로 모두 말소기준일 2019.06.26보다 뒤입니다. 따라서 이 3건은 제공된 조사 내용상 대항력이 없습니다. 반면 매각물건명세서에 나타난 ‘프로’는 전입신고일이 확인되지 않고 보증금·확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 조사된 임차·점유 명의는 4건이며, 이 중 3건은 말소기준 이후 전입, 1건은 기준일 자체가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 359,000,000원, 현재 최저매각가는 175,910,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차 표시는 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 123,136,999원, 4회 유찰 시 86,195,899원으로 제시되어 있습니다.
그러나 동일 용도·인근의 최근 실거래 시세 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만 근거로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 특히 공장으로 이용 중인 집합건물은 실제 임대수익, 공실, 관리비, 동일 건물 거래 및 산업용 부동산 수요를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 175,910,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,262,740원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 384,000,000원 | 172,647,260원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사보느 | 15,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 기술보증기금 | 95,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 734,000,000원 중 현재 매각가 가정에서 채권자 배당은 172,647,260원, 미배당은 561,352,740원입니다. 신청채권자 주식회사보느의 청구액 15,000,000원도 이 시뮬레이션에서는 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 미상 임차관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 부천시 원미구 춘의동 소재 지하철 7호선 춘의역 남동측 인근이며, 주변은 중·소 규모 공장, 오피스텔, 아파트형공장, 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 지하철역 및 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 6층 601호·602호·603호 모두 공장으로 이용 중입니다. 본건 매각물건명세서에는 ‘프로’의 사용 용도가 주거로 표시되어 있어 실제 점유형태 확인이 필요합니다.
- 건물. 2016.09월경 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 평지붕 13층 공장·근린생활시설 건물로, 급배수·위생·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 토지는 3,811.2㎡, 공장용지·공업용이며 준공업지역·지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역에 포함되고 중로2류·소로2류와 접합니다. 공시지가는 3,042,000원/㎡입니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다. 임대관계는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 점유자 확인. ‘프로’의 전입신고일·보증금·확정일자·실제 점유 부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 재확인해야 합니다.
- 후순위 3건. (주)프로빅스·주식회사 다인·주식회사 골튼테라 파트너스는 말소기준일 2019.06.26 이후 전입으로 조사되어 대항력이 없습니다.
- 시세 검증. 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가 175,910,000원의 시장 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 공장 이용상태. 실제 공장 사용 현황과 매각명세서상 ‘주거’ 표시가 함께 존재하므로 현장 점유·사용형태를 직접 대조해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 561,352,740원이며 신청채권자 주식회사보느의 15,000,000원도 배당되지 않는 구조입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 미상 임차관계다
이 사건은 감정가 359,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 175,910,000원까지 내려왔습니다. 하지만 시세 자료가 없기 때문에 감정가 대비 49%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석할 수는 없습니다. 등기상 말소기준 이후 권리들은 소멸하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원이지만, 임차·점유 관련 4건 중 ‘프로’는 전입신고일이 미상이라 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. 첫째, ‘프로’의 대항력과 보증금 확인. 둘째, 동일 공장형 집합건물의 실제 시세 확인. 셋째, 공장 이용과 실제 점유상태 확인. 이 세 가지가 해소된 뒤에야 175,910,000원이라는 현재 최저가의 의미를 판단할 수 있습니다.
