수원지방법원 2024타경12872. 수원 영통구 신동 ‘테크트리영통지식산업센터’ 지하 1층 비124호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 감정가는 401,000,000원이지만 5회 유찰돼 현재 최저매각가는 96,280,000원입니다. 등기상 말소기준은 2024.04.02 설정된 하나은행 근저당 972,000,000원이고, 같은 날 하나저축은행 근저당 144,000,000원도 설정됐습니다. 그 뒤 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원과 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌으며, 이들 권리는 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리 자체는 비교적 명확하지만, 이 사건의 핵심은 단순한 할인율이 아닙니다. 감정가의 24% 수준까지 떨어졌다는 숫자만 보면 싸 보이지만, 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 없어 96,280,000원이 시장가격보다 낮은지는 확인할 수 없습니다. 특히 지하 1층 지식산업센터 공장은 주거용과 달리 용도·층·임대수요·재매각 가능성에 따라 가격 편차가 클 수 있어 5회 유찰이라는 사실 자체를 환금성 신호로 읽을 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지1층 비124호 (신동, 테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 지1층 비124호 |
| 소유자 | 이호성 (2024.04.02. 소유권이전 · 거래가액 393,466,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 401,000,000원 / 96,280,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 하나은행 / 839,769,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2024.04.02. 을구 1번 하나은행 근저당입니다. 채권최고액은 972,000,000원이고, 공동담보로 같은 지식산업센터 지하 1층 비125호와 1층 109호가 함께 적혀 있습니다. 같은 날 설정된 하나저축은행 근저당 144,000,000원, 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 2024.11.27 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음·법정지상권 없음으로 기재돼 있습니다.
② 점유·임차 조사 — 비125호 기재를 본건 비124호와 혼동하면 안 된다
| 성명 | 조사 대상 부분 | 보증금 | 월세 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성오토(이진우) | 지1층 비125호 105.0700㎡ | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 2024.10.28 | 대항력 없음 | 확정일자 없음 | 해당 없음 |
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 96,280,000원으로 감정가 401,000,000원의 24.01%입니다. 5회 유찰이라는 숫자만 보면 할인 폭은 크지만, 이 사건에는 동일 물건군의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 평가할 수는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 | 96,280,000원 | 24.01% | 94,146,960원 | 1,061,853,040원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 77,024,000원 | 19.21% | 75,237,568원 | 1,080,762,432원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 | 61,619,200원 | 15.37% | 60,110,054원 | 1,095,889,946원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 96,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,133,040원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 972,000,000원 | 94,146,960원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 집행비용 2,133,040원을 제외한 94,146,960원이 하나은행 근저당에 배당되고, 하나저축은행 근저당과 경기신용보증재단 가압류까지 배당 재원이 내려오지 않습니다. 총 채권액 1,156,000,000원 대비 미배당액은 1,061,853,040원입니다. 이 미배당은 배당 부족액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 영동중학교 북서측 인근이며, 주위에는 공업용 부동산·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 본건 건물은 철근콘크리트구조 15층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 10m의 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 토지. 토지면적 13,071㎡, 지목 공장용지, 일반공업지역이며 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)에 포함되며 소로1류에 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 비124호 현장 확인. 현황조사 임차 기재는 비125호이므로, 본건 비124호의 실제 점유자와 사용상태를 현장에서 별도로 확인해야 합니다.
- 시세를 감정가 할인율로 대체하지 않기. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 지식산업센터의 실제 매매·임대 사례를 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 본건은 지1층 공장입니다. 향후 임대수요와 재매각 시 매수층이 얼마나 있는지 직접 점검해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 하나은행과 하나저축은행 근저당에는 비125호와 1층 109호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 반복 유찰의 원인이 단순 고평가인지, 층·용도·점유·관리상태·수요 문제인지 현장조사로 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현황을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 5회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건은 권리관계만 보면 매수인에게 남는 부담이 크지 않습니다. 2024.04.02 하나은행 근저당이 말소기준이고 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서도 인수권리와 법정지상권을 해당 없음으로 정리하고 있습니다. 현재 최저가 96,280,000원에서 채권자에게 1,061,853,040원의 미배당이 발생해도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 401,000,000원에서 5회 유찰돼 24.01%까지 낮아졌지만 이를 비교할 최근 실거래 자료가 없고, 물건 자체가 지하 1층 공장(지식산업센터)입니다. 따라서 이 사건은 “권리가 위험해서 피할 물건”이라기보다 “권리는 정리되지만 환금성과 실제 시장가격을 확인하기 전에는 할인율만 보고 들어가면 안 되는 물건”에 가깝습니다. 5회 유찰이라는 결과를 가격 기회로만 보지 말고, 왜 시장이 지금까지 응찰하지 않았는지를 확인하는 것이 입찰 판단의 핵심입니다.
