수원지방법원 2024타경12872. 대상은 경기도 수원시 영통구 신원로 55 테크트리영통지식산업센터 1층 109호입니다. 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이고, 소유자는 이호성입니다. 이호성은 2024.03.04 매매를 원인으로 거래가액 463,663,000원에 취득했고, 같은 날 등기된 하나은행 근저당이 말소기준입니다. 현재 최저가는 111,406,000원으로 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 이 할인율 자체를 시세 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
권리관계는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 설정된 하나저축은행 근저당, 경기신용보증재단 가압류, 하나은행의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 명시돼 있어 등기상 매수인이 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12872 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 1층109호 (신동,테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이호성 · 거래가액 463,663,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 464,000,000원 / 111,406,000원 |
| 유찰횟수 | 4회 |
| 청구금액 | 839,769,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
| 용도지역 | 일반공업지역 |
| 공시지가 | 2,061,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2024.04.02 을구 1번 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 972,000,000원이고 공동담보로 지1층 비124호와 지1층 비125호가 기재돼 있습니다. 같은 날 설정된 하나저축은행 근저당 144,000,000원, 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 2024.11.27 경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성오토(이진우) | 테크트리영통지식산업센터 지1층 비125호 105.0700㎡ | 2024.10.28 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 전입일은 2024.10.28로 말소기준일 2024.04.02보다 늦어 대항력 없음으로 판정됩니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 1,000,000원이며 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않습니다.
③ 가격 — 감정가 24%지만 ‘시세 할인’으로 단정 금지
감정가는 464,000,000원, 현재 최저매각가는 111,406,000원입니다. 4회 유찰을 거쳐 현재 회차는 감정가 24%로 제시돼 있습니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 77,984,200원, 6회 유찰 시 54,588,940원입니다.
하지만 이 사건에는 비교할 실거래 자료가 없습니다. 따라서 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 공장(지식산업센터) 용도에서 4회 유찰됐다는 사실 자체를 별도의 환금성 신호로 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 111,406,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,359,684원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 주식회사하나은행 | 972,000,000원 | 109,046,316원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,156,000,000원 중 예상배당은 109,046,316원, 미배당은 1,046,953,684원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 영동중학교 북서측 인근이며, 주위는 공업용 부동산·근린생활시설·공동주택 등이 소재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물이며 외벽은 복합판넬 및 강화유리 마감, 내벽은 페인팅 마감 등입니다.
- 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 13,071.0㎡ 공장용지, 부정형의 대체로 평지이며 일반공업지역입니다. 남측 약 10m 포장도로 등을 통해 접근 가능합니다.
- 규제. 과밀억제권역·도시교통정비지역·가축사육제한구역·비행안전제6구역(전술)·도시지역·일반공업지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함되고 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 109호 실제 점유 확인. 현황조사 임차인의 점유 호수는 지1층 비125호로 기재돼 있으므로 경매 대상 1층109호의 현황을 직접 대조해야 합니다.
- 임차관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 매각기일 전 최신 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 공장 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)이므로 실제 사용계획과 해당 용도의 적합 여부를 점검해야 합니다.
- 4회 유찰 원인 점검. 현재 가격만 보지 말고 동일 건물·동일 용도 수요, 공실, 임대조건 등을 확인해 유찰 원인을 가격에 반영해야 합니다.
- 공동담보 확인. 하나은행·하나저축은행 근저당에는 지1층 비124호와 비125호가 공동담보로 기재돼 있으므로 배당과 채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 4회 유찰의 이유를 확인해야 한다
이 사건의 권리구조는 어렵지 않습니다. 2024.04.02 하나은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인은 1명이 확인되지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 감정가 464,000,000원에서 4회 유찰돼 111,406,000원까지 내려왔어도, 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 24%라는 이유만으로 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 공장(지식산업센터)이라는 이용상태와 반복 유찰, 그리고 대상 호수와 현황조사상 임차 점유 호수가 다르게 기재된 점까지 확인해야 합니다. 권리는 정리형, 가격과 점유는 확인형. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가보다 실제 109호의 점유와 시장에서의 환금성을 검증하는 데 있습니다.
