수원지방법원 2024타경12872. 영통구 신동 테크트리영통지식산업센터 지하 1층 비125호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 소유자 이호성이 2024.03.04 매매를 원인으로 거래가 383,752,000원에 취득했고, 2024.04.02 주식회사하나은행 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 경기신용보증재단 가압류·경매개시결정·수원시 압류와 주식회사하나저축은행 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
현재 최저매각가는 93,879,000원으로 감정가 391,000,000원의 24% 수준까지 내려왔습니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세를 판단할 수 있는 자료가 없습니다. 따라서 “감정가 대비 크게 할인됐으니 싸다”는 판단은 금물입니다. 5회 연속 유찰됐다는 사실 자체가 시장의 가격 수용성이나 지하층 지식산업센터의 환금성을 다시 확인해야 한다는 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경12872 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신원로 55, 지1층비125호 (신동, 테크트리영통지식산업센터) |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 공장(지식산업센터) |
| 소유자 | 이호성 (2024.03.04 매매 · 거래가 383,752,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 391,000,000원 / 93,879,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사하나은행 / 839,769,399원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
말소기준권리는 2024.04.02 접수된 주식회사하나은행 근저당권 972,000,000원입니다. 같은 날 설정된 주식회사하나저축은행 근저당권 144,000,000원, 2024.08.26 경기신용보증재단 가압류 40,000,000원, 2024.11.27 임의경매개시결정, 2024.11.29 수원시 압류는 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
② 임차인 — 점유는 있으나 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 유성오토(이진우) | 테크트리영통지식산업센터지1층 비125호 105.0700㎡ | 2024.10.28 | 20,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 없음 | 미상 |
유성오토(이진우)의 전입일은 2024.10.28로, 말소기준권리인 2024.04.02 하나은행 근저당권보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고 매수인이 보증금 20,000,000원을 인수하지 않습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 보는 것이 안전합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 검증이 비어 있다
감정가는 391,000,000원, 현재 최저매각가는 93,879,000원입니다. 5회 유찰 후 감정가의 24% 수준까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격 자료가 없습니다. 이 경우 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
특히 감정평가상 본건은 지하 1층의 공장(지식산업센터)입니다. 아파트처럼 동일평형 거래만으로 쉽게 시세를 확인하기 어려운 유형이므로, 실제 매매사례뿐 아니라 임대료·공실·관리비·업종 수요까지 함께 확인해야 합니다. 현재 최저가가 과거 취득가 383,752,000원보다 크게 낮다는 사실도 현재 시장가치를 보장하지는 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,879,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,089,822원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 972,000,000원 | 91,789,178원 |
| 2. 근저당 · 주식회사하나저축은행 | 144,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 40,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,879,000원 가정 시 채권자 총 청구액 1,156,000,000원 가운데 91,789,178원이 배당되고, 미배당액은 1,064,210,822원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영동중학교 북서측 인근으로, 주변은 공업용 부동산·근린생활시설·공동주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 일반 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 공장(지식산업센터)이며, 건물에는 위생·급배수·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측으로 로폭 약 10미터의 포장도로 등을 통해 접근할 수 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·일반공업지역이며, 과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역(전술) 등에 포함됩니다.
- 토지. 공장용지, 공업용, 평지·부정형이며 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없고, 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 최저가 93,879,000원만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 실제 매매사례를 대조해야 합니다.
- 임대수익 검증. 현 점유자는 보증금 20,000,000원·월차임 1,000,000원으로 조사됐습니다. 실제 계약 유지 가능성과 현재 점유관계를 확인해야 합니다.
- 명도. 점유자는 대항력이 없지만 실제 인도 과정은 별개입니다. 낙찰 후 점유이전과 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 지하층 환금성. 지하 1층 공장이라는 특성상 업종 적합성·물류 접근성·공실 가능성·재매각 수요를 따로 점검해야 합니다.
- 관리비·부대비용. 지식산업센터는 공용관리비와 장기 체납 여부가 수익성에 영향을 줄 수 있으므로 관리주체 확인이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리·임차인 전입일·매각물건명세서의 인수사항을 등기부와 원본 서류에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 검증되지 않았다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 기준권리 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 점유 임차인 유성오토(이진우)도 기준권리 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 매수인 인수는 0원입니다.
하지만 투자 판단의 핵심은 권리가 아니라 현재 가격의 적정성입니다. 감정가 391,000,000원에서 5회 유찰돼 93,879,000원까지 내려왔어도 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 “감정가의 24%니까 싸다”는 결론을 내릴 수 없습니다. 지하층 공장(지식산업센터), 5회 유찰, 시세 검증 부재가 함께 있는 만큼 권리는 통과, 가격과 환금성은 보수적으로 재검증하는 사건입니다.
