수원지방법원 2025타경56402. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 136호에 대한 임의경매입니다. 현재 소유자는 주식회사뉴세현이며, 2021년 주식회사세현 명의로 거래가액 726,801,600원에 취득한 후 상호가 변경되었습니다. 말소기준권리는 2021년 9월 10일 설정된 주식회사우리은행 근저당권(채권최고액 486,420,000원)입니다.
현재 매각절차는 에프더블유2503유동화전문유한회사가 신청했으며, 청구금액은 1,513,080,000원입니다. 경매가 진행되면서 최저매각가격은 감정가의 34.3%까지 내려왔습니다. 그러나 상가의 실제 가치는 감정가 대비 할인율뿐 아니라 독립적인 사용 가능성, 공실 해소 가능성, 주변 임대수요 및 향후 매각 가능성까지 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 136호 도로명주소: 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 101 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 | 136호·135호·134호를 벽체 구분 없이 일체로 사용한 점포 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 (변경 전 상호: 주식회사세현) |
| 취득 내역 | 2021.07.26 매매 · 2021.09.10 소유권이전등기 · 거래가액 726,801,600원 |
| 감정가 | 801,000,000원 |
| 현재 최저가 | 274,743,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,513,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 말소기준권리 | 2021.09.10 주식회사우리은행 근저당권 · 채권최고액 486,420,000원 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
등기상 최초 소유자는 주식회사서영건설플러스입니다. 2021년 하나자산신탁 앞으로 소유권이전 신탁등기가 이루어졌으나, 같은 해 9월 10일 신탁등기가 말소되었습니다. 이후 주식회사세현으로 소유권이 이전되었고, 해당 법인은 상호변경을 거쳐 현재 주식회사뉴세현으로 표시됩니다.
이 사건의 말소기준권리는 2021년 9월 10일 접수된 우리은행 근저당권입니다. 이후 2025년 6월 16일 임의경매개시결정이 등기되었습니다. 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
② 가격 분석 — 3회 유찰, 그러나 시세 검증은 별개
감정가 801,000,000원인 근린시설의 현재 최저매각가격은 274,743,000원입니다. 세 차례 유찰로 감정가 대비 34.3% 수준까지 내려왔습니다. 이후 유찰을 가정한 회차별 가격은 다음과 같습니다.
| 회차 구분 | 최저매각가격 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 274,743,000원 | 34.3% | 216,323,402원 |
| 4회 유찰 시 | 192,320,100원 | 24.01% | 297,592,381원 |
| 5회 유찰 시 | 134,624,070원 | 16.81% | 354,480,667원 |
현재 가격은 최초 감정가와 큰 차이가 나지만, 이를 실거래 시세 대비 저렴한 가격이라고 해석할 근거는 충분하지 않습니다. 특히 일반음식점으로 통합 이용된 점포 중 136호 하나라는 특성을 고려해야 합니다. 인접 점포와 독립적으로 사용할 때의 가치, 시설 복원비용 및 실제 임대·매매 수요에 따라 적정 응찰가격은 달라집니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,646,402원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 486,420,000원 | 270,096,598원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 274,743,000원 |
현재 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 4,646,402원을 제외한 270,096,598원이 우리은행 근저당권 배당 재원으로 산정됩니다. 채권최고액 기준 216,323,402원의 미배당이 발생하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 배당 시뮬레이션입니다. 신청채권자에 대한 별도 배당액은 0원으로 산정되어 있으나, 실제 배당관계는 채권승계 자료와 배당표를 확인해야 합니다. 근저당권의 미배당액은 매각으로 소멸하는 권리에 관한 채권 잔액으로, 매수인의 인수액을 의미하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·아파트단지·공장(지식산업센터)·오피스텔 등이 혼재하며, 일반적인 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 위치합니다. 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m의 포장도로에 접합니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물이며 기본적인 급배수·위생설비, 승강기·소화설비 및 시스템냉난방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구) 및 지구단위계획구역에 해당하며, 상대보호구역(다원중학교 등), 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 136호·135호·134호는 별개의 구분건물로 등재되어 있지만 현장에서는 경계벽 없이 일반음식점으로 통합 이용된 것으로 조사되었습니다. 현재는 공실입니다.
- 환금성. 독립된 점포로 매각하거나 임대하려면 물리적 구분과 설비 이용 가능 여부가 중요합니다. 인접 호수와의 일체 사용 상태, 현재 공실 및 3회 유찰 이력을 고려하여 실제 수요를 별도로 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 경계벽·독립성. 134호·135호·136호 사이의 벽체가 없는 상태입니다. 개별 구분소유와 실제 점포 구획이 일치하도록 복원할 수 있는지, 공사 범위와 비용을 확인하세요.
- 공용·전용 설비. 일반음식점으로 통합 사용된 이력이 있으므로 전기·급배수·냉난방·소방시설 및 출입 동선의 분리 여부를 확인하세요.
- 점유관계. 현황은 공실이며 확인된 임차인은 없습니다. 다만 임대관계 미상으로 기재된 만큼 입찰 전 재방문하여 실제 점유자와 시설물 소유관계를 확인해야 합니다.
- 청구채권·승계관계. 등기상 우리은행 근저당권과 에프더블유2503유동화전문유한회사의 경매신청 사이의 채권양도·승계관계 및 실제 배당순위를 원본 서류로 대조하세요.
- 적정 가격. 감정가의 34.3%라는 숫자에만 의존하지 말고, 같은 건물의 비교 가능한 점포 실거래가·현재 임대료·공실 현황을 확인하세요. 개별 활용에 필요한 추가 비용도 응찰가격에 반영해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 체납 여부와 점포별 관리비 분리 부과 가능성을 관리주체에 확인하세요.
- 매각 범위. 136호의 등기·집합건축물대장·건축물현황도 및 매각물건명세서를 대조하고, 인접 점포와의 통합 이용 상태가 매수 후 사용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 다시 확인하세요.
맺으며 — “34.3%의 가격보다 중요한 것은 독립 점포로서의 가치”
이 사건은 감정가 801,000,000원에서 세 차례 유찰되어 최저가가 274,743,000원까지 내려온 근린시설입니다. 말소기준인 우리은행 근저당권은 매각으로 소멸하고, 현재 확인되는 매수인 권리 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건의 중요한 판단 요소는 할인율이 아니라 136호를 독립적인 점포로 활용할 수 있는지입니다. 인접한 135호·134호와 벽체 없이 통합 이용되었고 현재는 공실입니다. 경계벽 복원과 설비 분리, 실제 임대수요와 개별 점포의 매매가격까지 확인해야 비로소 매수 후 실질적인 취득비용과 활용 가치를 판단할 수 있습니다.
권리 인수 부담은 없지만, 물건 활용과 환금성에는 추가 검증이 필요한 사건입니다. 세 차례 유찰된 가격 자체를 투자 매력으로 해석하기보다 독립 사용 가능성·추가 공사비·실제 거래가격을 먼저 검증하는 것이 핵심입니다.
