수원지방법원 2025타경56402. 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호 근린시설입니다. 등기상 현재 소유자는 주식회사뉴세현이고, 말소기준권리는 2021.09.10. 주식회사우리은행 근저당권 486,420,000원입니다. 이후 2025.06.16. 에프더블유2503유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았으며, 말소기준권리 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
권리관계 자체보다 현장에서 확인해야 할 부분이 더 중요합니다. 감정평가상 136호·135호·134호는 각각 별개의 구분건물로 등재되어 있지만, 조사 당시에는 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용 중이었고 현황은 공실입니다. 감정평가에서는 경계벽 위치가 확정되어 있고 필요시 복원이 가능한 것으로 판단해 각 호를 개별 평가했습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층136호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 392,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구액 | 1,513,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.09.10. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 486,420,000원이고, 해당 근저당권은 매각으로 소멸합니다. 이후 2025.06.16. 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 — 2회 유찰로 감정가 49%, 그러나 시세 확인은 별도
감정가는 801,000,000원, 현재 최저매각가는 392,490,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 274,743,000원(감정가 34%), 4회 유찰 시 192,320,100원(감정가 24%)입니다.
다만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 직접 비교할 실거래 시세가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 판단할 수 없습니다. 특히 근린시설은 개별 호의 위치·동선·임대수익·공실기간·실사용 형태에 따라 가치 차이가 커질 수 있어 주변 매매·임대 시세를 별도로 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,294,860원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 486,420,000원 | 386,195,140원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 392,490,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 486,420,000원 중 386,195,140원이 배당되고 100,224,860원 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 3개 호 일체 사용 — 이 사건의 핵심 현장 리스크
매각물건명세서와 감정평가 내용상 136호·135호·134호는 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용되었습니다. 세 호는 등기상 각각 별개의 구분건물입니다. 감정평가에서는 이 상태를 일시적인 용도 및 상태로 판단했고, 경계벽 위치가 확정되어 있어 필요시 복원이 가능한 것으로 보았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 소재 다원중학교 북서측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하며 일반적인 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 136호·135호·134호가 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설 (일반음식점)로 이용 중이었으며 현황은 공실입니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비가 되어 있습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 최저가 392,490,000원이 감정가의 49%라는 이유만으로 가격 메리트를 단정하지 말고 서영아너시티 1층 근린시설의 실제 매매·임대 사례를 별도로 확인해야 합니다.
- 경계벽 확인. 136호·135호·134호가 벽체 없이 일체 사용된 상태였으므로 136호 단독 사용을 전제로 실제 경계와 복원 상태를 확인해야 합니다.
- 점유 확인. 감정평가상 현황은 공실이나 임대관계는 미상이므로 입찰 직전 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 인수관계 원본 대조. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권은 해당사항 없으나 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 가격 분리. 근저당권 미배당액이 발생하더라도 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 채권자의 미배당과 매수인의 인수부담을 혼동하지 않아야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 현장과 가격은 따로 봐야 한다
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.09.10. 우리은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 없습니다. 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 근린시설 투자는 권리만 깨끗하다고 끝나지 않습니다. 136호가 135호·134호와 벽체 없이 일체로 사용된 상태였고 현재는 공실입니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 최근 실거래 시세가 없는 만큼 가격이 싸다고 단정하지 말고 독립 사용 가능 상태와 주변 매매·임대가를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 핵심입니다. 권리는 통과, 가격과 현장은 검증 후 결정.
