수원지방법원 2025타경56402. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 135호의 근린시설입니다. 등기 흐름은 비교적 명확합니다. 2021년 주식회사세현이 거래가액 726,801,600원에 소유권을 취득한 날 우리은행이 채권최고액 486,420,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준입니다. 이후 주식회사세현은 주식회사뉴세현으로 상호가 변경됐으며, 2025년 에프더블유2503유동화전문유한회사의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.
권리만 보면 낙찰자가 떠안을 등기상 부담은 확인되지 않습니다. 그러나 이 물건은 아파트가 아니라 근린시설이고, 현장에서는 134호·135호·136호가 벽체 없이 하나의 일반음식점 공간으로 사용된 상태였습니다. 감정평가에서는 각 호 경계 위치가 확정돼 있고 필요시 복원이 가능한 것으로 판단했지만, 실제 입찰자는 구분건물 복원 가능성과 비용, 공실 상태에서의 활용성을 별도로 점검해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 135호 · 도로명 경기도 화성시 동탄구 동탄영천로 101 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 · 주식회사세현에서 상호 변경 |
| 취득 | 2021.09.17 소유권이전 · 거래가액 726,801,600원 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 392,490,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 1,513,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 인수 부담은 없다
말소기준은 2021.09.17 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 486,420,000원이며, 경매로 매각되면 소멸하는 권리로 정리됩니다. 2025.06.16 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로, 현재 회차 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격·환금성 — 감정가 49%만 보고 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 801,000,000원, 현재 최저매각가는 392,490,000원으로 2회 유찰 뒤 감정가의 49% 수준입니다. 절대적인 하락 폭은 크지만, 이 물건은 근린시설이고 134호·135호·136호가 하나의 공간으로 이용됐던 이력이 있습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 곧바로 시장가 대비 할인으로 해석해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 392,490,000원 | 386,195,140원 | 100,224,860원 |
| 3회 유찰 시 | 274,743,000원 | 270,096,598원 | 216,323,402원 |
| 4회 유찰 시 | 192,320,100원 | 188,827,619원 | 297,592,381원 |
유찰이 이어질수록 우리은행 채권의 미배당은 커지지만, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 유찰이 권리 인수액을 키우는 구조는 아닙니다. 다만 가격 판단에서는 별도의 근린시설 시세와 임대수익·공실 위험을 대조해야 하며, 현재 최저가가 감정가보다 크게 낮다는 사실만으로 가격 경쟁력이 확정되는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,490,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,294,860원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 486,420,000원 | 386,195,140원 |
| 미배당 · 우리은행 | - | 100,224,860원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용은 매각가 기준 추정치이며, 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다. 우리은행 채권최고액 기준 미배당은 100,224,860원이지만 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원중학교 북서측 인근. 근린생활시설, 아파트단지, 지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 134호·135호·136호는 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용됐으며 현황은 공실입니다.
- 복원성. 각 호는 별개의 구분건물로 등재돼 있고, 감정평가에서는 경계벽 위치가 확정돼 있어 필요시 복원이 가능한 것으로 판단했습니다.
- 도로. 본건 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역이며 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 토지이용상황은 공업용이며 평지의 세로장방형 토지입니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 소화설비, 시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 구분건물 경계 확인. 135호가 134호·136호와 벽체 없이 연결된 상태였으므로 현장 경계와 복원 가능 상태를 직접 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 현재 점유·사용 상태가 달라졌는지 현장 조사하세요.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 사업자등록·점유자·임대차 현황을 별도로 대조하세요.
- 근린시설 환금성 검토. 감정가 49%라는 비율만으로 저가 매수로 단정하지 말고 동일 건물·주변 근린시설의 실제 매매·임대 수준을 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구분. 현재 회차 우리은행 미배당 100,224,860원은 낙찰자 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 매각기일 당시 현황을 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 공실 근린시설의 실제 가치”
이 사건은 등기상 권리 구조가 복잡한 물건은 아닙니다. 우리은행 근저당이 말소기준이고, 명시 인수권리와 법정지상권은 없으며 현재 최저가 392,490,000원에서 매수인 인수도 0원입니다. 하지만 이미 2회 유찰돼 감정가의 49%까지 내려온 근린시설이라는 점, 그리고 134호·135호·136호가 하나의 일반음식점 공간으로 사용됐다가 현황 공실이라는 점은 가격과 환금성 판단을 보수적으로 만들어야 하는 요소입니다.
즉 이 물건은 “인수 0원이니 안전하다”에서 분석이 끝나지 않습니다. 권리는 정리되지만 근린시설의 실제 시장가와 공실 활용성, 구분벽 복원 여부가 낙찰 후 성패를 좌우합니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 현장 검증이 먼저인 물건입니다.
