수원지방법원 2025타경56402. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 135호 근린시설입니다. 등기 흐름의 기준점은 2021.09.17. 우리은행 근저당권으로 채권최고액은 486,420,000원입니다. 이후 2025.06.16. 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 기입됐고, 제공된 권리판정상 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리되어 있어 권리 자체의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건의 난점은 등기보다 현황과 가격 판단에 있습니다. 감정평가 당시 134호·135호·136호는 각각 별개의 구분건물이지만 벽체 구분 없이 하나의 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용된 것으로 조사됐고, 현황은 공실입니다. 감정평가에서는 경계벽 위치가 확정되어 있고 필요시 복원이 가능할 것으로 판단했지만, 실제 입찰자는 135호 단독 사용을 전제로 내부 구획·복원 상태와 비용을 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 135호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 |
| 감정가 / 최저가 | 801,000,000원 / 274,743,000원 (3회 유찰) |
| 경매 신청채권자 / 청구액 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 1,513,080,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.17. 근저당권 · 주식회사우리은행 · 채권최고액 486,420,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 명시 인수권리는 없다
2021.07.06. 최초 소유권보존 후 하나자산신탁으로 신탁등기가 이뤄졌으나, 그 신탁등기는 2021.09.17. 말소됐습니다. 같은 날 주식회사세현 앞으로 소유권이전이 이뤄졌고 거래가액은 726,801,600원입니다. 이후 상호가 주식회사뉴세현으로 변경됐습니다. 말소기준은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이며, 2025.06.16. 경매개시결정은 그 뒤에 위치합니다.
② 가격 판단 — 감정가 대비 34.3%, 그러나 시세 확인이 먼저
현재 최저매각가는 274,743,000원으로 감정가 801,000,000원의 34.3% 수준입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 ‘시세보다 저렴하다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 근거는 없습니다.
오히려 3회 유찰됐다는 사실 자체는 시장이 앞선 가격대에서 낙찰을 성사시키지 못했다는 결과입니다. 특히 아파트가 아니라 근린시설이고, 별도 구분등기된 3개 호실을 벽체 없이 통합해 음식점으로 사용했던 이력이 있으므로 일반 주거용 부동산보다 수요층과 활용방식이 제한될 수 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 274,743,000원 | 270,096,598원 | 216,323,402원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 192,320,100원 | 188,827,619원 | 297,592,381원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 134,624,070원 | 131,939,333원 | 354,480,667원 | 0원 |
낙찰가가 내려갈수록 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 권리분석상 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 274,743,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,646,402원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 486,420,000원 | 270,096,598원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가를 매각가로 가정하면 집행비용 4,646,402원을 제외한 270,096,598원이 우리은행 근저당 채권에 배당되고, 채권최고액 기준 216,323,402원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이고, 매수인 인수액 역시 0원입니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 134호·135호·136호는 별도 구분건물이지만 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설인 일반음식점으로 이용됐으며, 조사 당시 현황은 공실입니다.
- 구획 복원. 감정평가에서는 경계벽 위치가 확정되고 필요시 복원이 가능할 것으로 판단했습니다. 135호 단독 활용을 계획한다면 실제 복원 범위와 비용 확인이 핵심입니다.
- 입지. 다원중학교 북서측 인근이며 근린생활시설, 아파트단지, 공장·지식산업센터, 오피스텔 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 건물 부지는 동측 약 30m, 남측 약 12m 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 토지 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 규제. 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역, 택지개발지구와 교육환경 상대보호구역 등에 해당합니다.
- 위반 여부. 제공된 감정정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 135호 단독 경계 확인. 등기상 별도 호실이지만 134·136호와 벽체 없이 일체 사용된 상태였습니다. 실제 경계 위치와 현재 구획 상태를 현장에서 확인하세요.
- 복원비 산정. 135호 단독 점포로 사용하거나 임대하려면 경계벽·출입동선·설비 분리 등에 비용이 발생하는지 확인해야 합니다.
- 시세 직접 검증. 감정가 대비 34.3%라는 수치만으로 저가매수로 판단하지 말고 동일 건물·인근 근린시설의 최근 매매·임대 사례를 별도로 확인하세요.
- 3회 유찰 원인 확인. 가격뿐 아니라 상권, 공실, 통합사용 구조, 면적·관리비, 금융조달 등 응찰을 막은 요인이 있는지 현장조사가 필요합니다.
- 임대·점유 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 매각물건명세서·현황조사와 실제 점유상태를 최종 대조하세요.
- 배당과 인수 구분. 근저당 채권의 미배당액 216,323,402원은 현재 가정상 매수인 인수액이 아닙니다. 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 비교적 단순하지만, 가격과 물리적 상태가 승부처다
권리만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수 0원이라는 점은 분명합니다. 그러나 이 사건은 감정가의 34.3%까지 내려온 숫자만 보고 판단하기에는 확인할 요소가 많습니다.
현재 물건은 근린시설이고 이미 3회 유찰됐으며, 135호가 134호·136호와 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용됐던 이력도 있습니다. 게다가 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가보다 낮은지 확인할 근거도 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수 여부가 아니라 135호 단독 활용 가능성, 구획 복원비용, 실제 상권·임대수요와 현재 최저가의 관계를 현장에서 검증하는 것입니다.
