수원지방법원 2025타경56402. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 134호에 대한 임의경매입니다. 소유자는 주식회사뉴세현으로, 종전 주식회사세현에서 상호가 변경됐습니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 우리은행 근저당권이며 채권최고액은 540,240,000원입니다. 이후 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 현재 최저매각가는 감정가 대비 크게 낮아졌으나, 이 물건은 가격 할인율보다 실제 점포의 경계·분리 사용·관리비 부담을 먼저 확인해야 하는 상가입니다.
134호는 등기상 독립된 구분건물이지만, 현장에서는 인접한 135호·136호와 경계벽 없이 일체로 이용됐습니다. 감정평가에서는 각 호수를 개별 평가했고, 필요한 경우 경계벽 복원이 가능한 것으로 판단했습니다. 따라서 낙찰 후 134호만 독립적으로 사용하거나 임대하려는 경우, 점포 경계 복원과 설비 분리 가능성을 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 134호 도로명주소: 동탄영천로 101 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(근린시설) · 제2종근린생활시설(일반음식점) |
| 현황 | 134·135·136호 벽체 구분 없이 일체 사용 · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 (종전 상호: 주식회사세현) |
| 종전 거래가액 | 804,940,800원 |
| 감정가 | 878,000,000원 |
| 최저매각가 | 301,154,000원 (3회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 신청채권자 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 |
| 청구금액 | 1,513,080,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.28. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 540,240,000원 |
| 명세서상 인수권리 | 해당 없음 |
| 명세서상 법정지상권 | 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 별도 인수권리 없음
등기상 핵심은 2021.09.28. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 540,240,000원이며 이번 경매의 말소기준권리에 해당합니다. 경매개시결정 등기는 그 이후에 이뤄졌으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 하나자산신탁 명의 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.
② 가격 분석 — 세 번 유찰됐지만 시세 할인율은 미확인
현재 최저매각가는 301,154,000원으로 감정가 878,000,000원의 약 34%입니다. 세 차례 유찰로 입찰 진입금액이 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 물건은 일반 주거용 아파트와 달리 상업시설입니다. 주변 상권과 점포의 임대 가능성, 독립적인 사용 여부에 따라 적정가격이 달라집니다.
더욱이 본 물건은 134호만 개별 평가됐지만 실제 이용상태는 인접 호수들과 연결돼 있습니다. 낙찰 후 경계벽을 복원하거나 내부 설비를 분리해야 한다면 그 비용도 총취득비용에 반영해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 매수인 권리 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 301,154,000원 | 약 34% | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 210,807,800원 | 약 24% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 147,565,460원 | 약 17% | 0원 |
유찰 시나리오는 최저매각가격 변화를 비교한 것으로, 향후 실제 매각가격이나 낙찰 여부를 보장하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 301,154,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,016,156원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 540,240,000원 | 296,137,844원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | 540,240,000원 | 244,102,156원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 5,016,156원을 제외한 296,137,844원이 근저당권에 배당되는 계산입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 244,102,156원이며 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
신청채권자인 에프더블유2503유동화전문유한회사의 청구액은 1,513,080,000원입니다. 다만 청구금액과 우리은행 근저당권의 채권최고액은 서로 다른 금액이므로 혼동하면 안 됩니다. 아래 배당 계산은 표시된 근저당 채권최고액을 기준으로 한 추정이며, 실제 채권잔액·채권 승계관계·배당요구 및 우선채권 확정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
집행비용은 추정치입니다. 당해세 및 별도 우선채권의 변동 가능성이 있으며, 채권최고액 기준 미배당액이 매수인의 인수채무를 뜻하지는 않습니다.
④ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 영천동 다원중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다. 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 실제 이용상태. 134호는 인접 135호·136호와 벽체 구분 없이 하나의 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용됐습니다. 조사 당시 현황은 공실입니다.
- 점포 분리. 각각 별도의 구분건물로 등재돼 있으나 현장에서는 일체로 사용됐습니다. 감정평가에서는 경계벽의 위치가 확정돼 있고 필요하면 복원이 가능하다고 판단해 각 호수를 개별 평가했습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물로 기본적인 급배수·위생설비, 승강기, 소화설비, 시스템냉난방설비 등이 설치돼 있습니다. 점포를 분리할 경우 해당 설비의 독립 사용 가능 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 상대보호구역, 벤처기업육성촉진지구, 성장관리권역 및 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
- 환금성. 일반음식점 용도로 이용된 근린시설이며 현재 공실입니다. 매수 후 독립 점포로 분리해 사용할 수 있는지, 상가 임대수요가 충분한지에 따라 재매각·임대 여건이 달라질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 134호 경계 확인. 인접 135호·136호와 벽체 없이 일체로 사용된 상태이므로, 실제 구분소유 경계와 독립 출입 가능 여부를 확인해야 합니다.
- 원상복구 비용. 점포를 분리할 경우 경계벽, 내부 마감, 급배수, 소방, 냉난방 및 전기설비 등의 공사 필요 여부를 확인하고 비용을 산정해야 합니다.
- 관리비 체납 정산. 2025년 6월까지 신고된 14,611,960원과 이후 발생액을 구분하고, 실제 매수인 부담 범위를 확인해야 합니다.
- 현황 공실 재확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 입찰 전 실제 점유자, 임대차 종료 여부 및 사업자등록 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 적정 시세 검증. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 말고 주변 유사 상가의 실거래와 임대수익, 공실 가능성을 비교해야 합니다.
- 채권 및 배당 확인. 신청채권자의 청구액과 우리은행 근저당 채권최고액이 다르므로 채권 승계관계, 실제 채권잔액 및 배당관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각범위 확인. 134호만 낙찰받는 경우 인접 135호·136호의 소유권이 함께 취득되는 것은 아닙니다. 매각 대상과 현장 이용범위를 구별해야 합니다.
- 최종 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 최신 등기사항전부증명서 및 관리비 내역을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “3회 유찰의 가격보다, 독립된 상가로 쓸 수 있는가”
이 물건은 감정가 878,000,000원에서 최저가 301,154,000원까지 내려왔습니다. 말소기준 근저당권은 매각으로 소멸하고, 명세서상 별도 인수권리도 없습니다. 따라서 확인된 등기권리만 놓고 보면 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 상가는 등기상 권리가 정리된다는 사실만으로 투자성이 확보되지는 않습니다. 특히 이 물건은 134·135·136호가 벽체 없이 하나의 음식점으로 사용됐고 현재는 공실입니다. 별도의 구분건물인 134호만 취득한 뒤 독립적으로 사용하려면 점포 경계와 설비 분리 문제가 해결돼야 합니다. 관리비 미납 신고액 14,611,960원도 확인이 필요합니다.
따라서 핵심 판단 기준은 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 상가 시세, 독립 사용을 위한 비용, 관리비 부담 및 임대 가능성까지 반영한 실질취득비용입니다. 권리상 명시 인수액은 없지만, 3회 유찰과 통합 점포 구조, 공실 및 시세 검증의 불확실성을 함께 고려해야 하는 물건입니다.
