수원지방법원 2025타경56402. 화성시 영천동 서영아너시티 1층 134호 근린시설입니다. 등기상 말소기준은 2021.09.28. 주식회사우리은행 근저당권으로 채권최고액은 540,240,000원입니다. 그 뒤 2025.06.16. 에프더블유2503유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 들어왔고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
권리만 보면 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 권리보다 현장 상태와 가격 검증입니다. 감정평가상 134호·135호·136호는 별개의 구분건물이지만 실제로는 벽체 구분 없이 하나의 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용돼 왔고, 현재는 공실입니다. 경계벽은 위치가 확정돼 필요 시 복원이 가능한 것으로 평가됐지만, 개별 호수로 사용할 경우 복원과 이용계획을 반드시 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56402 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 영천동 878-3 서영아너시티 1층 134호 |
| 물건종류 / 현황 | 근린시설 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 현황 공실 |
| 소유자 | 주식회사뉴세현 |
| 감정가 / 최저가 | 878,000,000원 / 430,220,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프더블유2503유동화전문유한회사 / 1,513,080,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
신고된 임차인 없음. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있고 현황은 공실입니다. 따라서 대항력 있는 임차인이 존재한다고 단정할 자료는 없으며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항이 없습니다. 말소기준은 2021.09.28. 주식회사우리은행 근저당권이고, 2025.06.16. 경매개시결정은 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 가격 해석 — 감정가 49%지만 시세 비교 근거는 없다
감정가 878,000,000원에서 2회 유찰되어 현재 최저매각가는 430,220,000원, 감정가의 49%입니다. 그러나 이 사건에는 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 430,220,000원 | 116,722,200원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 301,154,000원 | 244,102,156원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 210,807,800원 | 333,183,509원 |
③ 예상배당표 (매각가 430,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,702,200원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사우리은행 | 540,240,000원 | 423,517,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저매각가 430,220,000원 가정 시 집행비용 6,702,200원과 우리은행 근저당 423,517,800원이 배당되고, 근저당 채권최고액 기준 116,722,200원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다원중학교 북서측 인근으로 근린생활시설, 아파트단지, 공장(지식산업센터), 오피스텔 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 제반 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 134호·135호·136호는 벽체 구분 없이 일체로 제2종근린생활시설(일반음식점)로 이용됐으며 현황은 공실입니다.
- 구분건물 상태. 세 호실은 별개의 구분건물로 등재돼 있으나 현장에서는 일체 사용 중이었습니다. 경계벽 위치는 확정돼 있고 필요 시 복원이 가능한 것으로 감정평가됐습니다.
- 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 승강기설비, 소화설비, 시스템냉난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 30m, 남측으로 폭 약 12m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지이용. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역(화성동탄(2))이며 공시지가는 1,897,000원/㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세부터 확인. 최저가 430,220,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 근거가 없어, 감정가 할인폭만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 인접 호실과의 경계. 134호는 135호·136호와 벽체 없이 일체 사용돼 왔습니다. 낙찰 후 134호만 별도로 사용할 계획이라면 경계벽 복원과 실제 이용 가능 상태를 확인하세요.
- 공실 상태 확인. 현황은 공실이지만 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 현장 점유와 인도 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 관리비 확인. 주식회사미래티엠에스로부터 2025.06.까지 관리비 14,611,960원이 미납됐다는 권리신고서가 제출돼 있으므로 실제 정산 범위와 현재 잔액을 확인하세요.
- 등기 원본 확인. 말소기준은 2021.09.28. 우리은행 근저당권이며, 경매개시결정은 이후 권리입니다. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 시세와 사용성
이 사건은 권리 측면에서는 비교적 단순합니다. 말소기준권리가 분명하고, 명시된 인수권리와 법정지상권이 없으며 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 근린시설의 투자 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 2회 유찰로 최저가가 430,220,000원까지 내려왔어도 비교 가능한 실거래 시세가 없기 때문에 ‘감정가의 49%’라는 숫자를 곧바로 가격 메리트로 바꾸면 안 됩니다.
특히 134호는 135호·136호와 벽체 없이 하나의 일반음식점으로 사용돼 왔고 현재는 공실입니다. 여기에 관리비 14,611,960원 미납 신고도 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “인수 0원”이라는 권리 안전성과 별개로, 실제 시세·독립 사용 가능성·공실 해소 가능성·관리비 정산을 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것입니다.
