대구지방법원 2025타경9039. 경상북도 영천시 문외동 40-11의 근린시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 지하 1층부터 지상 6층까지 근린생활시설로 이용되고 있으며, 토지는 일반상업지역의 상업용 토지입니다. 등기부상 소유자는 고정훈이고, 2022.03.28. 설정된 주식회사국민은행 근저당권의 채권최고액 1,152,000,000원이 말소기준입니다.
말소기준 뒤에는 신용보증기금 가압류, 영천시·국민건강보험공단·국세 관련 압류, 국민은행 가압류, 경상북도 압류와 이 사건 임의경매개시결정이 이어집니다. 이들 권리는 데이터상 모두 매각으로 소멸합니다. 다만 조세 압류가 다수이므로 실제 배당에서는 당해세 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있다는 점을 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9039 |
|---|---|
| 소재지 | 경상북도 영천시 문외동 40-11 · 경상북도 영천시 호국로 7 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 · 일괄매각 |
| 소유자 | 고정훈 · 단독소유 |
| 토지 | 375.9㎡ · 지목 대 · 상업용 · 일반상업지역 · 평지 · 중로각지 |
| 감정가 / 최저가 | 1,600,391,200원 / 784,191,000원 (2회 유찰) |
| 청구액 | 2,295,673,079원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 권리분석의 기준점은 2022.03.28. 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,152,000,000원이고 토지 문외동 40-11과 공동담보로 설정됐습니다. 이후 등재된 신용보증기금 가압류 120,000,000원, 영천시·국민건강보험공단·국세·경상북도 압류, 국민은행 가압류 1,479,510,695원과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 — 전입은 말소기준 이후
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효섬 | 6층 261.18 | 2022.11.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
실제 점유자로 확인된 사람은 이효섬 1명입니다. 전입신고일은 2022.11.14.로 말소기준권리인 2022.03.28.보다 늦어 데이터상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 가격 — 2회 유찰됐지만 시세 비교 자료는 없다
감정가는 1,600,391,200원, 현재 최저매각가는 784,191,000원입니다. 2회 유찰돼 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 548,933,700원, 4회 유찰 시 384,253,590원으로 계산돼 있습니다.
그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 충분하다”고 결론낼 근거는 없습니다. 근린시설은 아파트처럼 동일형 거래를 단순 비교하기 어려우므로 실제 응찰가는 임대수익·공실·건물상태·토지가치와 별도의 거래사례 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 784,191,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,241,910원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,152,000,000원 | 773,949,090원 |
| 3. 가압류 · 신용보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,479,510,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,751,510,695원, 현재 회차 예상 배당액은 773,949,090원이며 미배당액은 1,977,561,605원입니다. 계산상 소유자 잔여와 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 이용상태. 지하 1층부터 지상 6층까지 근린생활시설로 이용되는 건물입니다.
- 입지. 영천시 문외동 “시청오거리” 북동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·다가구주택·아파트 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 왕복 10차선, 동측 왕복 2차선, 서측·북측 폭 약 8m 포장도로와 접합니다.
- 토지. 375.9㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 세로장방, 중로각지이며 공시지가는 1,727,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역이며 중로1류와 소로2류에 접합니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 16대가 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 조세 압류 확인. 국세·지방세 압류 7건이 있어 당해세 해당 여부와 실제 교부청구액을 반드시 확인해야 합니다.
- 점유자 보증금 확인. 이효섬의 전입은 말소기준 이후여서 대항력은 없지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 토지·건물의 매각 범위를 원본에서 대조해야 합니다.
- 시세를 별도로 산정. 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%만으로 저평가를 판단할 수 없습니다.
- 수익성 점검. 근린생활시설은 실제 임대현황·공실·관리비·시설 유지비와 층별 사용상태가 낙찰가 산정에 직접 영향을 줍니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·조세채권·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 판단은 아직 보류
이 사건의 권리 구조만 보면 기준점은 명확합니다. 2022.03.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 점유자 이효섬도 전입일이 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건을 단순한 “안전한 반값 경매”로 보면 안 됩니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만 실거래 시세 자료가 없고, 근린시설 + 토지라는 용도상 환금성과 수익성을 별도로 검증해야 합니다. 여기에 국세·지방세 압류 7건과 보증금 미상의 점유자가 남아 있습니다. 권리 구조는 비교적 정리돼 있지만, 가격과 배당 검증은 보수적으로 접근할 사건입니다.
