대구지방법원 2025타경9039. 대구 중구 계산동2가 100 신성미소시티주상복합 에이동 9층904호입니다. 사건상 용도는 기타로 분류되어 있고, 감정 이용상태 자료에는 근린생활시설이 기재돼 있어 실제 매각대상 용도는 원본 서류 대조가 중요합니다. 등기상 소유자는 고정훈으로, 2010.06.07 거래가 492,000,000원에 소유권이전 등기가 이뤄졌습니다.
현재 말소기준은 2017.04.21 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 390,000,000원이고, 2020.07.24 변경계약으로 320,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 이후 국민은행 근저당권, 신용보증기금 가압류, 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 분석돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9039 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 중구 계산동2가 100 신성미소시티주상복합 에이동 9층904호 |
| 도로명주소 | 대구광역시 중구 달구벌대로 2051 |
| 용도 | 집합건물(기타) · 감정 이용상태 자료에는 근린생활시설 기재 |
| 실거래 매칭 면적 | 157.22㎡ |
| 소유자 | 고정훈 · 2010.06.07 소유권이전 · 거래가 492,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 668,000,000원 / 327,320,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 2,295,673,079원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2017.04.21 국민은행 근저당권입니다. 이후 설정된 국민은행 추가 근저당권과 신용보증기금 가압류, 북구·국의 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석돼 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
현황조사에는 이효섬이 확인됩니다. 전입일은 2022.11.14로 2017.04.21 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 분석돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 점유부분이 “6층 261.18”로 기록되어 있어 대상물건인 9층904호와의 관계는 매각물건명세서·현황조사 원본으로 다시 확인할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효섬 | 6층 261.18 | 2022.11.14 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 시세 비교 — 가격은 낮지만 시장은 하락 추세
미소시티에서 면적이 매칭된 실거래는 4건입니다. 전체 평균은 611,250,000원이지만 과거 705,000,000원 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 157.22㎡ | 3 | 570,000,000원 |
| 2026.02 | 151.55㎡ | 19 | 550,000,000원 |
| 2025.04 | 151.55㎡ | 22 | 620,000,000원 |
| 2024.09 | 157.22㎡ | 16 | 705,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 580,000,000원 |
현재 최저가 327,320,000원은 최근 12개월 평균 580,000,000원의 56.4%입니다. 최신 거래도 2026.03 570,000,000원으로 현재 최저가보다 높습니다. 따라서 현재 회차는 실거래 기준 가격 차이가 존재합니다.
다만 최근 12개월 가격 수준은 이전 거래 대비 -17.7%로 하락 추세입니다. 전체 평균 611,250,000원만 보고 할인폭을 평가해서는 안 되고, 최근 12개월 평균 580,000,000원과 최신 570,000,000원을 중심으로 보수적으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 327,320,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,382,480원 |
| 1. 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 390,000,000원 | 321,937,520원 |
| 2. 을구 12번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 13번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 14번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 84,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 13번 가압류 · 신용보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 1,074,000,000원 중 예상 배당액은 321,937,520원이며 미배당액은 752,062,480원입니다. 이 미배당 채권은 매각으로 소멸하는 권리로 분석돼 매수인 승계액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 327,320,000원 | 321,937,520원 | 752,062,480원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 229,124,000원 | 225,116,264원 | 848,883,736원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 160,386,800원 | 157,341,385원 | 916,658,615원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당액은 커지지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원입니다. 즉 후순위 채권 미배당이 그대로 매수인의 추가 취득비용으로 전환되는 구조는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모
- 토지 이용. 용도지역은 중심상업지역, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트로 기재돼 있습니다.
- 토지 규모. 토지면적 7,012.2㎡, 공시지가 6,125,000원/㎡이며 평지·사다리형·광대소각 조건입니다.
- 도시계획. 도시지역·중심상업지역·방화지구에 포함되고, 시가지경관지구(중심)와 역사문화환경보존지역에 저촉되는 내용이 있습니다.
- 도로. 광로2류(폭 50m~70m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다.
- 단지 거래. 미소시티는 250세대, 사용승인일 2007-10-09로 기재돼 있으며 면적 매칭 실거래는 4건입니다.
- 가격 흐름. 실거래는 550,000,000원~705,000,000원 범위지만 최근 12개월 평균은 580,000,000원이고 최근 추세는 -17.7%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 용도 원본 확인. 사건 용도는 기타이고 감정 이용상태 자료에는 근린생활시설이 기재돼 있으므로 매각대상 904호의 실제 이용상태와 공부상 용도를 확인하세요.
- 점유 대상 확인. 이효섬의 현황조사 점유부분 “6층 261.18”이 대상물건 9층904호와 어떤 관계인지 원본 현황조사·매각물건명세서로 확인하세요.
- 임차조건 확인. 전입일은 말소기준 이후라 대항력 없음으로 분석되지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았습니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 3건 중 당해세가 있는지 확인하세요. 실제 배당순서와 채권자 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락장 보정. 전체 실거래 평균 611,250,000원보다 최근 12개월 평균 580,000,000원과 최신 570,000,000원을 우선해 응찰가를 검토하세요.
- 가격 할인과 물건 상태 분리. 최저가가 최근 12개월 평균의 56.4%까지 내려온 만큼 할인 원인이 권리 외 물건 상태·이용상태에 있는지도 확인하세요.
맺으며 — “가격은 매력적, 확인 항목은 분명하다”
현재 최저가는 327,320,000원으로 감정가 668,000,000원의 49%, 최근 12개월 실거래 평균 580,000,000원의 56.4%까지 내려왔습니다. 등기와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수도 0원입니다.
다만 최근 시세가 -17.7% 하락했고, 실제 임차인 이효섬의 보증금·확정일자가 확인되지 않았으며 점유부분 표기와 대상 호수도 직접 대조해야 합니다. 세금 압류 3건과 사건 용도·이용상태 역시 입찰 전에 확인할 항목입니다. 따라서 이 물건은 “낮은 최저가 때문에 바로 안전한 물건”이 아니라, 가격 메리트는 있으나 원본 확인을 통과해야 하는 물건으로 보는 것이 맞습니다.
