대구지방법원 2025타경9039. 대구광역시 북구 산격동 793-97, 연암로 113 소재의 근린시설 + 토지 경매입니다. 토지는 287.0㎡이고 공부상 지목은 전이지만 현황은 대이며, 감정평가상 주상용 건부지로 이용됩니다. 건물은 근린생활시설로 이용되고 있고, 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 시내버스승강장이 있습니다.
감정가는 1,357,641,150원, 현재 최저매각가는 665,243,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰, 감정가 49%로 제시되어 있습니다. 권리 쪽에서는 말소기준권리 이후 권리들이 매각으로 소멸하고 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 반면 가격은 근린시설과 토지가 결합된 물건 특성상 감정가 대비 할인율 하나만 보고 판단하기보다 점유·이용상태·토지 현황을 함께 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대구지방법원 2025타경9039 |
|---|---|
| 소재지 | 대구광역시 북구 산격동 793-97 · 대구광역시 북구 연암로 113 |
| 용도 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 고정훈 |
| 토지 | 287.0㎡ · 지목 전 · 현황 대 · 토지이용상황 상업용 |
| 감정가 / 최저가 | 1,357,641,150원 / 665,243,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 2,295,673,079원 |
| 매각기일 | 2026.08.13 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
현재 권리분석의 기준은 2020.07.30. 을구 8번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 834,000,000원이고 토지 대구광역시 북구 산격동 793-97과 공동담보입니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권 96,000,000원, 한국오.지.케이. 가압류 290,906,190원, 신용보증기금 가압류 120,000,000원, 국의 압류, 국민은행 가압류 1,479,510,695원 및 2025.08.21. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유 — 실제 임차인 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이효섬 | 6층 261.18 | 2022.11.14 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
이효섬의 전입신고일은 2022.11.14.로 말소기준권리인 2020.07.30.보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 보증금은 미상이고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않았습니다. 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 점유자 1명입니다.
③ 예상배당표 (매각가 665,243,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,052,430원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 834,000,000원 | 656,190,570원 |
| 3. 을구 9번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 96,000,000원 | 0원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 주식회사 한국오.지.케이. | 290,906,190원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 120,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 13번 가압류 · 주식회사국민은행 | 1,479,510,695원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 2,820,416,885원 중 예상배당은 656,190,570원이며 미배당은 2,164,226,315원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 시나리오입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 부족액은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 49%) | 665,243,000원 | 656,190,570원 | 2,164,226,315원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 465,670,100원 | 458,613,399원 | 2,361,803,486원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 325,969,070원 | 320,605,503원 | 2,499,811,382원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 465,670,100원, 325,969,070원으로 낮아지는 시나리오가 제시되어 있지만, 동시에 채권자 미배당액은 2,361,803,486원, 2,499,811,382원으로 증가합니다. 중요한 점은 이 부족액이 곧 낙찰자의 인수액이라는 뜻은 아니라는 것입니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 대구광역시 북구 산격동 소재 대산초등학교 남동측 인근으로, 부근은 근린생활시설·단독주택·다가구주택·아파트 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 주차타워설비 16대가 되어 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄한 주상용 건부지이며, 토지면적은 287.0㎡입니다.
- 도로. 남측 왕복 10차선, 동측 왕복 2차선, 서측 및 북측 폭 약 8m 포장도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역(12층 이하)이며 대로3류(폭 25m~30m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공부와 현황 차이. 토지의 공부상 지목은 전이나 현황은 대입니다.
- 매각범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이효섬의 점유부분은 6층 261.18, 전입일은 2022.11.14입니다. 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 을구 8번 국민은행 근저당권 834,000,000원이 2020.07.30. 설정되어 말소기준권리로 판정되어 있습니다.
- 토지 현황 확인. 공부상 지목 전, 현황 대의 차이가 있으므로 실제 이용상태를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 제시외 건물을 포함한 일괄매각이므로 현황과 매각범위를 대조해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 665,243,000원은 감정가 1,357,641,150원에서 2회 유찰된 가격입니다. 근린시설 + 토지의 실제 이용가치와 점유 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 해석. 현재 미배당 2,164,226,315원은 채권자 측 부족액이며, 제공된 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 점유와 가격
이 사건의 등기상 핵심은 명확합니다. 2020.07.30. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 매각가 665,243,000원은 2회 유찰된 감정가 49% 회차이며, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 실제 임차인 1명인 이효섬이 6층을 점유하고 있습니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만 보증금과 우선변제 관련 사항 확인이 남아 있습니다. 또 물건이 근린시설 + 토지이고, 공부상 지목 전·현황 대의 차이와 제시외 건물 포함 조건까지 있으므로 권리 자체보다 현황 확인과 가격 판단이 더 중요한 사건으로 보는 편이 적절합니다.
