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특수권리·특수조건 1

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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.09.29 2회 · 최저 196,196,000원
D 매력지수25 유찰 2회

부동산임의경매

2025타경223 · 동부지원 · 건물
최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트
280,280,000원 2억 8,028만 감정가 572,000,000원
감정가의 49% ▼ 51% 할인
다음 매각기일
08-25
동부지원 10:00
입찰 보증금
2,802만원
최저가의 10% · 28,028,000원
감정가 대비
▼ 51.0% 싸게 매수
감정가 5.72억원
최근 결과
2 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
내진설계 적용 · VII-0.173g 감정가 대비 51% 할인 유찰 2회 (가격 충분히 내려옴) 부산광역시
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 2회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 대항력 임차인 2명의 보증금 350,000,000원 인수가 핵심입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 2회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 대지·근린생활시설

대항력 임차인 3.5억 인수가 핵심 — 부산 광안동 베스테이센트럴뷰

부산지방법원 2025타경223 · 부산광역시 수영구 수영로 700, 지1층비101호
감정가 572,000,000원 · 최저매각가 280,280,000원 · 매각기일 2026.08.25 · 임의경매
25점
매력지수 D등급 · 대항력 임차인 보증금 인수로 실질취득가가 시세를 크게 초과합니다.
최저가는 낮지만 인수금 350,000,000원을 합산한 실질취득 630,280,000원이 최근 거래 170,000,000원 대비 높아 가격 위험이 큽니다.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 대항력 있는 임차인 보증금 350,000,000원을 매수인이 인수합니다. 따라서 실질취득가는 630,280,000원으로 봐야 하며 최근 거래 170,000,000원 대비 가격 메리트가 없습니다.
감정가
572,000,000원
대지·근린생활시설
최저가
280,280,000원
2회 유찰
실질취득
630,280,000원
인수 350,000,000원
핵심지표
시세 대비 고가
최근거래 170,000,000원

부산지방법원 2025타경223 물건은 부산 수영구 광안동 베스테이센트럴뷰 지1층비101호입니다. 등기상 소유자는 주식회사한빛주택이며, 말소기준권리는 2024.02.29 설정된 경남단감원예농업협동조합 근저당권입니다. 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 핵심은 대항력 임차인 보증금 인수입니다.

물건 개요

사건번호부산지방법원 2025타경223
소재지부산광역시 수영구 수영로 700, 지1층비101호 (광안동,베스테이센트럴뷰)
용도대지 · 근린생활시설
소유자주식회사한빛주택
감정가 / 최저가572,000,000원 / 280,280,000원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차인 인수가 핵심

② 임차인 분석

임차인점유보증금판정
주식회사 케이에프씨코리아101호, 201호300,000,000원대항력 有 · 우선변제권 無 · 인수
주식회사 메이플래져201호50,000,000원대항력 有 · 우선변제권 無 · 인수
⛔ 매수인 인수 위험 두 임차인은 말소기준권리보다 전입이 빠른 대항력 있는 임차인입니다. 보증금 합계 350,000,000원은 낙찰가와 별도로 매수인이 부담하는 구조입니다.

③ 가격 분석 — 최저가가 아닌 실질취득 기준

현재 최저가 280,280,000원만 보면 저렴해 보이지만, 인수 보증금 350,000,000원을 합산하면 실질취득가는 630,280,000원입니다.

최근 12개월 평균 거래170,000,000원
최신 거래2026.05 · 170,000,000원
실질취득가 대비최근 거래의 약 370.8%
배당분배
감정가·실질취득 vs 실거래

④ 입지·환금성 메모

  • 입지. 부산 수영구 광안동 수영역 북동측 인근으로 공동주택·오피스텔·근린생활시설이 형성된 지역입니다.
  • 교통. 차량 접근 가능하며 버스정류장 및 지하철이 소재해 교통상황은 양호합니다.
  • 환금성. 베스테이센트럴뷰는 25세대 규모이며 최근 거래는 2026.05 170,000,000원 1건입니다.
  • 주의. 2회 유찰됐으나 가격 하락보다 임차인 인수 구조가 가치 판단의 핵심입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 실질취득가 확인. 최저가 280,280,000원이 아니라 인수 보증금을 포함한 630,280,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
  • 임차인 확인. 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 반환 책임을 반드시 반영해야 합니다.
  • 권리 확인. 말소기준권리 이후 가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

맺으며 — “반값 최저가가 아니라 인수금 포함 가격을 봐야 한다”

이 물건은 권리 자체보다 임차인 인수가 승부처입니다. 최저가는 감정가 대비 낮지만, 대항력 임차인 보증금 350,000,000원을 더하면 실질취득가는 시세 수준을 크게 넘어섭니다. 권리는 정리되지만 가격은 매수인에게 불리한 구조입니다.

본 리포트는 제공된 등기부·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 입찰 전 원본 서류 확인이 필요합니다.

위치 / 로드뷰

부산광역시 수영구 수영로 700, 지1층비101호 (광안동,베스테이센트럴뷰)

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