부산지방법원 2025타경223. 사건 용도 표기는 대지이고, 감정 이용상태는 근린생활시설입니다. 등기사항전부증명서상 대상은 베스테이센트럴뷰 2층 201호이며 소유자는 주식회사한빛주택입니다. 권리구조의 기준점은 2024.02.29. 설정된 경남단감원예농업협동조합의 근저당권 채권최고액 4,800,000,000원입니다. 그런데 그보다 앞선 2022.02.14. 전세권과 2022년부터의 점유관계가 살아 있어, 후순위 권리가 소멸한다는 이유만으로 깨끗한 경매라고 볼 수 없습니다.
현재 최저매각가는 감정가의 49%인 1,553,300,000원입니다. 할인폭 자체는 커 보이지만, 배당 시뮬레이션은 대항력 있는 주식회사 케이에프씨코리아의 보증금 300,000,000원과 주식회사 메이플래져의 보증금 50,000,000원을 합친 350,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 현재 회차에서 가격을 볼 때 기준은 최저가가 아니라 실질취득 1,903,300,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경223 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 수영구 수영로 700, 2층201호 (광안동,베스테이센트럴뷰) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사한빛주택 |
| 감정가 / 최저가 | 3,170,000,000원 / 1,553,300,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 경남단감원예농업협동조합 / 4,113,915,791원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.29. 근저당권 · 경남단감원예농업협동조합 · 채권최고액 4,800,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 등기·대장 면적 | 등기 201호 342.775㎡ · 집합건축물대장 201호 130.655㎡ 및 202호 212.120㎡로 분할 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권과 점유가 핵심
2022.02.14. 주식회사케이에프씨코리아 명의의 전세권 200,000,000원이 설정됐고 존속기간은 2027.06.30.까지입니다. 이 전세권은 2024.02.29. 말소기준 근저당보다 앞서며, 매각물건명세서에도 인수권리로 명시돼 있습니다. 이후 주택도시보증공사 가압류 2,000,000,000원, 장성숙 근저당권 1,200,000,000원, 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 임차인·점유 — 대항력 2건, 미상 점유도 남아 있다
| 점유자 | 점유부분 | 전입 | 보증금 | 차임 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 케이에프씨코리아 | 101호, 201호 | 2022.07.29 | 300,000,000원 | 9,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 300,000,000원 |
| 주식회사 메이플래져 | 201호 | 2022.03.07 | 50,000,000원 | 1,000,000원 | 대항력 有 우선변제 미상 승계 50,000,000원 |
| 메이플래 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
| 주식회사 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 미상 |
확인되는 법인 점유 가운데 주식회사 케이에프씨코리아와 주식회사 메이플래져는 모두 전입일이 2024.02.29. 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 두 보증금은 배당되지 않고 각각 300,000,000원과 50,000,000원을 매수인이 인수하는 것으로 계산됐습니다. 반면 ‘메이플래’와 ‘주식회사’ 표기는 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 하며, 확정일자도 확인되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 913.7% 숫자보다 먼저 ‘면적 불일치’를 봐야 한다
베스테이센트럴뷰는 25세대, 사용승인일은 2021.09.17.입니다. 확인되는 최근 거래는 2026.05. 전용 27.78㎡, 19층 170,000,000원 한 건입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원이며 표본은 1건입니다. 그러나 경매 대상 면적은 342.775㎡로 잡혀 있어 해당 실거래와 면적이 일치하지 않습니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 최근 거래 | 27.78㎡ | 19 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.78㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 현재 최저가 | 342.775㎡ | 2층 | 1,553,300,000원 |
| 실질취득 | 342.775㎡ | 2층 | 1,903,300,000원 |
제공된 비교지표상 최저가는 최근 12개월 평균의 913.7%입니다. 다만 이는 342.775㎡ 경매 물건과 27.78㎡ 거래를 단순 금액으로 맞댄 수치여서 적정가치 판단의 직접 근거로 쓰기 어렵습니다. 중요한 것은 이 자료로는 “최저가가 시세보다 싸다”는 결론을 낼 수 없다는 점입니다. 게다가 매수인 보증금 인수까지 더한 실질취득은 최저가보다 더 높습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,553,300,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,933,000원 |
| 인수 · 주식회사 케이에프씨코리아 보증금 | 300,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 주식회사 메이플래져 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 을구 2번 전세권 · 주식회사케이에프씨코리아 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 을구 6번 근저당 · 경남단감원예농업협동조합 | 4,800,000,000원 | 1,335,367,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 장성숙 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 8,200,000,000원 중 예상 배당액은 1,535,367,000원, 미배당은 6,664,633,000원입니다. 신청채권자 경남단감원예농업협동조합도 청구액 4,113,915,791원에 비해 1,335,367,000원만 배당되는 시나리오입니다. 매수인 인수 보증금은 별도로 350,000,000원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 수영구 광안동, 지하철 2·3호선 수영역 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철이 있어 제반 교통상황은 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 지하1층·지상19층 건물이며 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·주차타워 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 30m 내외, 동측 약 8m 내외 도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역, 지목 대, 토지면적 634.7㎡, 공시지가 9,835,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·상대보호구역·도시지역·일반상업지역·방화지구·역사문화환경보존지역에 포함됩니다.
- 환금성. 감정 이용상태가 근린생활시설이고, 같은 건물 실거래 표본은 27.78㎡ 한 건뿐이라 342.775㎡ 대상의 직접 비교가 어렵습니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 계산. 현재 회차는 최저가 1,553,300,000원이 아니라 보증금 인수 350,000,000원을 더한 1,903,300,000원을 기본 비용 기준으로 봐야 합니다.
- 선순위 전세권 확인. 2022.02.14. 전세권 200,000,000원이 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있습니다. 배당표의 200,000,000원 배당 계산만 보고 소멸한다고 단정하지 마세요.
- 미상 점유 확인. ‘메이플래’, ‘주식회사’ 표기는 전입일·보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다.
- 목적물 범위 확인. 등기상 201호 342.775㎡와 집합건축물대장상 201호 130.655㎡·202호 212.120㎡ 분할 상태가 일치하지 않습니다.
- 시세 착시 경계. 최근 거래 170,000,000원은 27.78㎡로 대상 면적과 일치하지 않습니다. 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·집합건축물대장과 실제 점유관계를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 인수권리와 목적물 범위가 먼저다
감정가 3,170,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 1,553,300,000원까지 내려온 숫자만 보면 할인폭이 커 보입니다. 하지만 이 사건은 최저가가 곧 취득가가 아닙니다. 대항력 있는 두 법인 임차인의 보증금 350,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 1,903,300,000원이고, 말소기준보다 앞선 전세권 200,000,000원은 매각물건명세서상 인수권리로 명시돼 있습니다. 게다가 보증금·전입일이 확인되지 않은 점유 표기, 등기와 집합건축물대장 사이의 201호 분할 미정리까지 겹칩니다.
가격 측면에서도 같은 건물의 최근 거래 170,000,000원은 전용 27.78㎡ 한 건으로 342.775㎡ 대상과 면적이 맞지 않아 직접적인 시세 기준이 될 수 없습니다. 단순 지표상 최저가가 최근 12개월 평균의 913.7%인 상황에서, 실질취득액은 그보다 더 높습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “2회 유찰됐으니 싸다”가 아니라 “권리·점유·목적물 범위를 먼저 해결하지 않으면 가격 판단 자체가 어렵다”입니다.
