서울동부지방법원 2026타경50302. 서울 성동구 용답동 자동차시장1길 96, 카서울닷컴 10층에 위치한 물건입니다. 사건 분류는 대지로 표시되어 있으나, 감정평가상 실제 이용상태는 자동차관련시설(매매장)입니다. 감정평가 요항에는 제10층 제1002호 외 2개호로 기재되어 있고, 임차인 현황에도 1002호·1005호·1006호가 함께 등장합니다. 따라서 단순히 1002호 하나의 임대차만 살펴보는 것으로는 부족합니다.

등기상 핵심은 2023년 6월 29일 설정된 하나은행 채권최고액 36억원의 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준권리이며, 그 뒤에 설정된 서국현의 5,000만원 근저당권과 신용보증기금 가압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 선순위 임차인 3명의 보증금은 별개의 문제입니다. 배당표상 이들 보증금은 배당으로 반환되는 것이 아니라 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다.

특히 본건은 인접 호수와 구분벽체 없이 자동차 매매장으로 일체 이용되고 있습니다. 바닥 경계표지와 구분점포별 건물번호표지도 없다는 것이 감정평가서의 설명입니다. 권리관계뿐 아니라 실제로 어떤 공간이 매각되는지, 각 임차인의 점유가 어느 범위에 미치는지가 입찰 전 반드시 확인되어야 합니다.

물건 개요

토지면적은 토지 자료상 면적이며, 본건 각 구분점포에 귀속되는 개별 대지권 면적과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 기준, 선순위 임차인은 별도 위험

말소기준권리는 하나은행 근저당권입니다. 2023년 6월 29일 접수된 채권최고액 3,600,000,000원의 근저당권이 기준이 됩니다. 이후 2025년 7월 설정된 서국현의 50,000,000원 근저당권은 후순위이며, 신청채권자인 서국현의 청구액도 50,000,000원입니다. 예상배당에서는 하나은행이 선순위 배당을 대부분 가져가므로 서국현에게 배당될 금액은 없습니다.

다만 하나은행 근저당권과 관련해 2026년 4월 22일 신용보증기금 앞으로 65,369,292원의 근저당권 일부이전 등기가 있습니다. 이는 임차보증금과 별개의 담보권 변동입니다. 신용보증기금 명의의 별도 가압류 63,900,000원과 혼동하거나 이를 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자와 배당금 귀속은 일부이전 원인 및 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 5명, 대항력 있는 임차인 3명

현황조사상 임차인은 총 5명입니다. 보증금이 확인되는 임차인 중 3명은 전입일이 말소기준권리인 2023년 6월 29일보다 빠릅니다. 이들의 보증금은 합계 170,000,000원이며, 배당 산출에서는 매수인 인수로 처리되어 있습니다.

③ 매각대금 배분과 인수액 — 신건 기준 실질취득 추정 12억원

매각대금 1,030,000,000원을 기준으로 한 예상배당입니다. 집행비용을 제외한 금액은 말소기준권리인 하나은행 근저당권에 우선 배당되는 구조입니다. 선순위 임차인 보증금은 매각대금에서 배당되는 것으로 계산하지 않고, 매수인이 별도로 부담하는 항목으로 표시되어 있습니다.

매각대금 1,030,000,000원 중 집행비용 추정 12,700,000원을 제외한 1,017,300,000원이 하나은행에 배당되는 산출입니다. 채권자 총 청구액 3,713,900,000원 중 미배당액은 2,696,600,000원입니다. 당해세 등 실제 배당에 영향을 주는 항목과 근저당권 일부이전의 배당 귀속은 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 증가

제공된 회차별 산출을 기준으로 보면 유찰 시 최저가가 내려가더라도 선순위 하나은행의 배당액이 줄고 후순위 채권자의 미배당액이 커집니다. 임차보증금 인수 추정액 170,000,000원을 동일하게 적용하면 실질취득 추정액은 다음과 같이 계산됩니다.

⑤ 입지·물건 상태 및 환금성 메모

• 입지. 서울특별시 성동구 용답동, 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근입니다. 주변은 자동차 관련 판매시설과 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있습니다. 감정평가상 제반 교통여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 실제 이용상태. 자동차관련시설(매매장)로 이용 중입니다. 일반적인 사무실이나 독립된 점포처럼 각 호실이 벽체로 분리된 상태가 아닙니다.
• 구분점포의 구조적 위험. 인접 호와 구분벽체가 없고 바닥에 경계를 명확히 알아볼 수 있는 표지가 없으며, 구분점포별 건물번호표지도 설치되어 있지 않다는 것이 감정평가서의 설명입니다. 감정평가서는 집합건물법상 구분건물 요건에는 미흡하지만 주 기둥과 건축물현황도 등을 고려해 각 호수의 위치 확인이 가능하다고 기재하고 있습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 11층 건물의 10층으로, 위생·급배수 설비, 승강기 및 옥내소화전 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 2필지 일단의 평탄한 사다리형 토지이며, 토지이용상황은 상업용입니다. 북서측·서측에는 약 12m, 남동측에는 약 9m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 규제. 도시지역·유통상업지역·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등으로 표시되어 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 위반건축물은 없는 것으로 표시되고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 물리적 경계가 불명확한 문제는 위반건축물 여부와 별개로 확인해야 합니다.
• 환금성. 자동차 매매장이라는 특수한 이용 형태와 구분점포 경계의 불명확성이 있어 일반적인 독립 점포와 동일한 환금성을 전제할 수 없습니다. 실거래 비교 자료도 확인되지 않아 적정 매각가를 산정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 범위. 사건 소재지의 1002호 표기와 감정평가서의 '1002호 외 2개호' 기재를 대조하세요. 1005호·1006호까지 실제 매각대상에 포함되는지 매각물건목록과 건축물현황도로 확인해야 합니다.
• 임차보증금 인수. 대항력 있는 것으로 조사된 부강에셋 2,000만원, 박범수 1억원, 아신컴퍼니 5,000만원의 임대차계약서·전입 및 점유 현황·확정일자·배당요구 내용을 확인하세요.
• 명세서와 배당 산출의 충돌. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음' 기재와 170,000,000원 매수인 인수 산출의 근거를 확인하세요. 이 부분을 해결하지 않고 입찰가를 산정해서는 안 됩니다.
• 미상 보증금. 제이제이오토준과 이윤식의 보증금이 확인되지 않습니다. 대항력은 없는 것으로 분류되어 있지만 임대차계약과 실제 점유 및 퇴거 조건을 확인해야 합니다.
• 점유 경계 확인. 현장 방문과 건축물현황도·감정평가 도면을 통해 1002호·1005호·1006호의 위치, 각 임차인의 실제 사용 범위, 출입 및 독점 사용 가능 여부를 확인하세요.
• 근저당권 일부이전. 하나은행 근저당권 일부가 신용보증기금으로 이전된 내역이 있습니다. 배당권자와 배당금 귀속을 원본 등기 및 배당관계 서류로 확인해야 합니다.
• 실제 취득비용. 최저가에 인수 가능 보증금 170,000,000원을 더한 금액을 보수적 기준으로 검토하고, 명도비용·체납관리비·세금 등 별도 비용도 확인하세요.
• 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 저렴하다고 판단하지 마세요. 실제 매매장 이용가치와 매수 가능 수요를 별도로 검토해야 합니다.
• 신탁·공동담보 이력. 과거 신탁등기와 공동담보 근저당권의 일부이전·일부소멸 이력이 있으므로 현재 유효한 권리와 각 호수별 담보 범위를 등기부 원본으로 확인하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서, 건축물현황도와 임대차계약서의 내용을 서로 대조하세요.

맺으며 — “10억 3천만원짜리 신건”으로만 보면 위험하다

본건의 말소기준권리는 2023년 6월 29일 하나은행 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 대항력 있는 것으로 조사된 임차인 3명의 보증금 170,000,000원은 별도 위험입니다. 배당 산출대로라면 신건 기준 실질취득 추정액은 1,200,000,000원입니다.

그러나 이 금액을 그대로 확정 인수액으로 받아들일 수도 없습니다. 매각물건명세서에는 인수권리 해당사항없음으로 기재되어 있고, 현황조사와 배당 산출은 선순위 임차인 보증금 인수를 전제로 하고 있기 때문입니다. 특히 1002호·1005호·1006호가 어떤 범위로 매각되는지, 각 임차인의 점유가 매각대상과 어떻게 연결되는지가 핵심입니다.

감정평가서상 매매장은 호실 사이에 구분벽체와 명확한 경계표지가 없는 구조입니다. 이는 단순한 명도 문제를 넘어 매각목적물의 범위와 독립적인 사용 가능성까지 검토해야 한다는 뜻입니다. 시세 자료도 없어 10억 3,000만원이라는 감정가가 적정한지 판단하기 어렵습니다.

권리관계만 보면 후순위 권리는 정리되는 구조지만, 임차인 인수와 매각목적물의 실체가 확인되지 않은 물건입니다. 이 사건의 승부처는 단순히 얼마에 낙찰받느냐가 아니라, 실제로 무엇을 취득하고 어떤 임차인과 점유관계를 승계하게 되는지를 먼저 확정하는 데 있습니다.