서울동부지방법원 2026타경50302. 서울 성동구 용답동 카서울닷컴 10층 1006호가 경매에 나왔습니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기 대상은 집합건물이고 감정평가상 실제 이용상태는 자동차관련시설(매매장)입니다. 따라서 일반 아파트나 주거용 오피스텔을 전제로 판단해서는 안 됩니다. 소유자는 강근효이며, 2023년 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서국현의 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정이 이어진 구조입니다.

핵심은 단순히 선순위 근저당권의 채권최고액이 크다는 사실이 아닙니다. 하나은행 근저당권은 채권최고액 3,600,000,000원인 공동담보이고, 임차인 조사에는 서로 다른 호수의 임차인이 함께 등장합니다. 특히 1006호의 주식회사 아신컴퍼니는 말소기준권리보다 앞선 2016.02.12를 신고 기준일로 가지고 있습니다. 이와 별도로 인접 호수들의 선순위 임차인 보증금도 배당모형에 인수액으로 포함되어 있어 각 권리가 어느 구분점포에 미치는지를 구별하는 작업이 필수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 하나은행, 선순위 임차인이 핵심

2023.06.29 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 매각으로 이 근저당권과 후순위 서국현 근저당권, 신용보증기금 가압류 및 경매개시결정 등은 원칙적으로 말소되는 구조입니다. 다만 근저당권의 말소와 임차인 보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 말소기준권리보다 앞서 대항력을 취득한 임차인의 권리는 매수인에게 영향을 미칠 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 조사 임차인 5명, 1006호 직접 관련 1명

임차인 조사에는 실제 임차인 5명이 확인됩니다. 보증기관의 승계·대위신고로 분류된 대상은 없으므로, 조사상 임차인 수를 줄여 계산하지 않습니다. 다만 이들은 1002호·1005호·1006호에 나뉘어 있습니다. 경매 대상 1006호의 직접 관련 임차인과 인접 호수의 임차인을 구별해야 합니다.

대항력 표시는 조사자료의 판정을 반영했습니다. 실제 인수 여부에는 점유·사업자등록 등 대항요건, 임대차 목적물의 범위, 배당 및 매각조건 확인이 필요합니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않은 상태이므로 확정적으로 인정하거나 부정하지 않습니다.

③ 매수인 인수액 — 전체 산출모형과 본건 직접 위험을 구별

배당 시뮬레이션은 위 3건의 보증금을 전액 인수하는 것으로 처리합니다. 그러나 1006호 단독 입찰에서 170,000,000원이 실제 승계된다는 법적 결론은 아닙니다. 매각물건명세서에는 인수권리가 '해당사항없음'으로 표시되어 있으므로, 이 불일치가 입찰 전 가장 중요한 확인 사항입니다.

④ 예상배당표 (매각가 895,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 공제하면 대부분의 금액이 선순위 하나은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 후순위 서국현 근저당권과 신용보증기금 가압류에는 모형상 배당이 발생하지 않습니다.

집행비용과 배당액은 제공된 추정모형을 그대로 반영했습니다. 채권최고액 기준 계산이며 실제 피담보채권 잔액, 공동담보 배당관계, 일부대위변제, 당해세·최우선변제 등은 최종 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 보증금 인수모형의 170,000,000원은 매각대금에서 지급하는 배당액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수액을 함께 계산

현재 최저매각가는 감정가와 같은 895,000,000원입니다. 유찰 시 산출된 매각가와 채권 미배당액은 다음과 같습니다.

실질취득 모형은 각 회차의 매각가에 전체 보증금 인수 추정액 170,000,000원을 더한 계산입니다. 인접 호수 보증금까지 합산한 조건부 수치로서 1006호의 확정 취득원가는 아닙니다. 세금과 부대비용은 제외했습니다.

⑥ 물리적 하자 — 구분점포의 독립성 문제

매각물건명세서에는 본건과 인접 호수의 경계에 관한 중요한 내용이 기재되어 있습니다. 해당 공간은 자동차관련시설인 매매장으로 통합 이용 중이며, 일반적인 구분점포와 달리 호수별 물리적 구획이 명확하지 않습니다.

• 구분벽체. 인접 호수와 사이에 구분벽체가 없습니다.
• 바닥 경계. 각 구분점포의 경계를 명확하게 식별할 수 있는 바닥 표지가 없습니다.
• 건물번호표지. 구분점포별 건물번호표지가 부착되어 있지 않습니다.
• 위치 특정. 주 기둥이 남아 있고 건축물현황도 등을 통해 각 호수의 위치 확인은 가능한 것으로 평가되었습니다.
• 건축 당시 상태. 관리사무실 탐문상 자동차 매매장 특성에 따라 건축 당시부터 현재와 같은 형태였던 것으로 조사되었습니다.

특히 1002호와 1005호의 임차인이 조사된 상황에서 실제 공간은 구분벽체 없이 사용되고 있습니다. 따라서 1006호 낙찰자가 어느 공간을 인도받을 수 있는지, 각 임대차의 실제 사용구역은 어디까지인지, 인접 임차인 또는 점유자와 명도 분쟁이 발생할 가능성은 없는지 확인이 필요합니다.

⑦ 입지·이용환경 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성동구 용답동 소재 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근입니다. 주변에는 자동차 관련 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 장한평역이 있어 제반 교통여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 11층 건물입니다. 석재 붙임·페어글라스 외벽, 페인트 내벽, 샷시 창호 등이 적용되어 있습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 인접 토지와 대체로 평탄한 2필지 일단의 사다리형 토지이며 자동차관련시설과 제2종근린생활시설의 건부지로 이용 중입니다.
• 접도. 북서측과 서측에 폭 약 12m, 남동측에 폭 약 9m 내외의 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 유통상업지역·지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당합니다.
• 공시지가. 5,907,000원/㎡로 표시되어 있으며 토지면적은 2,852.6㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체의 면적으로, 1006호 단독의 토지 지분 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 위반. 위반건축물 여부는 없음으로 표시되어 있습니다. 다만 구분점포 경계 문제는 별도로 검토해야 합니다.

⑧ 입찰 전 필수 체크리스트

• 1006호 임차인 확인. 주식회사 아신컴퍼니의 임대차계약서, 사업자등록 및 실제 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요.
• 인수액 불일치 해소. 매각물건명세서의 '인수권리 해당사항없음'과 산출모형상 170,000,000원 인수가 왜 다른지 법원 서류와 계약관계를 대조하세요.
• 인접 호수 임대차 구분. 부강에셋·박범수의 120,000,000원이 1006호의 인수책임에 포함될 법적 근거가 있는지 구별해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인. 제이제이오토준과 이윤식의 보증금은 확인되지 않았습니다. 실제 임대차계약과 점유 범위를 조사하세요.
• 공동담보 범위. 하나은행 근저당권의 다른 공동담보물, 담보 일부소멸 이력 및 신용보증기금 일부대위변제 내역을 확인하세요.
• 구분소유권 검토. 건축물현황도, 집합건축물대장, 등기부와 현장을 비교하고 구분점포의 경계·독립성 문제에 관하여 전문적인 검토를 받으세요.
• 현장 실측. 현재 경계표지가 없는 상태에서 1006호의 실제 위치와 점유 면적을 특정할 수 있는지 확인하세요.
• 명도 가능성. 자동차 매매장으로 일체 사용되고 있으므로 실제 점유자와 영업시설, 인도 범위 및 비용을 확인하세요.
• 가격 비교. 일반 아파트 실거래가가 아닌 유사 자동차 매매장 구분점포의 거래 및 임대수익 자료를 확보하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 가능성과 기타 비용을 확인하세요.
• 최신 서류. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 다시 확인하세요.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 무엇을 온전히 취득하느냐”

이 사건은 최저매각가 895,000,000원이라는 숫자만으로 판단하기 어려운 물건입니다. 2023년 하나은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 등기권리는 원칙적으로 소멸하지만, 1006호의 선순위 임차인 보증금 50,000,000원에 관한 인수 여부는 별도로 검토해야 합니다.

배당모형은 인접 호수 임차인의 보증금까지 포함하여 170,000,000원을 인수액으로 계산합니다. 이 조건을 그대로 적용한 실질취득액은 1,065,000,000원이지만, 1006호 단독의 확정 인수액으로 받아들일 수 없습니다. 반대로 매각물건명세서의 인수권리 없음이라는 표시만으로 선순위 임차인의 위험이 모두 해소되었다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

더 큰 변수는 인접 호수와 구분벽체·경계표지가 없는 자동차 매매장이라는 점입니다. 점포의 위치를 도면으로 확인할 수 있다는 평가와, 법적으로 독립된 구분소유권을 문제없이 취득·사용할 수 있다는 판단은 구별해야 합니다. 실제 점유범위와 구분소유권의 유효성, 인수권리의 범위를 확인하지 못한다면, 유찰로 최저가가 내려가더라도 안전한 투자라고 평가하기 어렵습니다.