서울동부지방법원 2026타경50302. 서울 성동구 용답동 자동차시장 일대의 카서울닷컴 10층 1005호에 대한 임의경매입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,190,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 서국현, 청구금액은 50,000,000원입니다. 현재 소유자는 강근효이며, 2020년 11월 13일 소유권이전등기가 이루어졌습니다. 해당 등기에는 거래가액 1,300,939,248원이 기재되어 있습니다.
외형상 말소기준권리는 2025년 7월 22일 설정된 서국현의 근저당권입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 먼저 점유를 시작한 임차인들이 있고, 기존 하나은행 근저당권의 일부 이전등기도 확인됩니다. 따라서 후순위 등기가 소멸한다는 사실만으로 낙찰 후 부담이 없다고 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울동부지방법원 2026타경50302 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성동구 용답동 238-1 카서울닷컴 10층 1005호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 성동구 자동차시장1길 96 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 등기상 집합건물 · 자동차관련시설(매매장) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상 11층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 강근효 (2020.11.13. 소유권이전 · 등기상 거래가액 1,300,939,248원) |
| 감정가 | 1,190,000,000원 |
| 최저매각가 | 1,190,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.16 |
| 신청채권자 | 서국현 |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2025.07.22. 을구 20번 근저당권 · 서국현 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 현재 이용상태 | 인접 호실과 구분벽체 없이 자동차 매매장으로 일체 이용 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 선순위 권리
핵심 말소기준은 2025.07.22. 서국현 근저당권입니다. 채권최고액은 50,000,000원이며 채무자는 강근효입니다. 이 근저당권에는 카서울닷컴 1002호 공동담보가 기재되어 있습니다.
2026년 1월 7일 신용보증기금의 63,900,000원 가압류, 2026년 3월 4일 서국현의 임의경매개시결정, 2026년 9월 14일 하나은행의 별도 임의경매개시결정은 말소기준권리 이후 등기로서 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.
따라서 기존 근저당권과 일부 이전등기의 현재 효력, 실제 말소 범위 및 배당상 우선순위를 최신 등기사항전부증명서와 배당관계 서류로 반드시 확인해야 합니다. 단순히 서국현 근저당권만을 기준으로 전체 권리관계가 정리된다고 단정할 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 1005호의 선순위 점유가 핵심
현황조사상 실제 임차인으로 기재된 사람과 법인은 총 5명입니다. 다만 이들 모두가 경매 대상인 1005호 임차인은 아닙니다. 1005호에 기재된 점유자는 이윤식·박범수 2명이며, 나머지 3명은 1002호 또는 1006호에 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
| 임차인 / 호실 | 점유개시 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박범수 1005호 |
2022.03.03 | 100,000,000원 | 3,100,000원 | 선순위 대항력 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 이윤식 1005호 |
2024.07.16 | 미상 | 3,400,000원 | 가능·미상 | 확인 필요 | 금액 미확정 |
| 주식회사 부강에셋 1002호 |
2022.05.16 | 20,000,000원 | 2,000,000원 | 선순위 신고 | 확인 필요 | 타 호실 |
| 주식회사 제이제이오토준 1002호 |
2025.12.18 | 미상 | 4,800,000원 | 후순위 | 확인 필요 | 타 호실 |
| 주식회사 아신컴퍼니 1006호 |
2016.02.12 | 50,000,000원 | 5,000,000원 | 선순위 신고 | 확인 필요 | 타 호실 |
대항력 표시는 신고된 점유개시 시점과 말소기준권리의 선후관계를 중심으로 한 검토 결과입니다. 실제 대항력 및 우선변제권은 해당 시설에 적용되는 법적 요건, 적법한 점유·사업자등록 등 공시요건, 임대차계약과 확정일자 등을 종합하여 확정해야 합니다.
2026.04.06. 배당요구를 신청했으나 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않습니다. 배당요구 사실만으로 보증금 전액을 배당받거나 매수인 인수위험이 사라지는 것은 아닙니다. 대항력이 유효하고 배당으로 반환되지 않는 보증금은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.
점유개시 시점은 말소기준권리보다 빠르지만, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 실제 대항력 성립 여부와 보증금 규모를 확인하기 전에는 1005호의 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
다만 호실 간 벽체와 경계표지가 없고 공동담보 관계가 존재하므로, 실제 임대차 목적물과 1005호의 사용·점유 범위가 중첩되는지는 별도로 확인해야 합니다.
③ 인수금액 — 매각물건명세서와 배당 추정의 불일치
매각물건명세서에는 명시된 인수권리 ‘해당사항없음’으로 기재되어 있습니다. 반면 예상배당에는 선순위 임차보증금 170,000,000원이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
| 보증금 인수 추정 구성 | 호실 | 보증금 | 1005호 인수 판단 |
|---|---|---|---|
| 박범수 | 1005호 | 100,000,000원 | 인수 가능 |
| 주식회사 부강에셋 | 1002호 | 20,000,000원 | 별도 호실 |
| 주식회사 아신컴퍼니 | 1006호 | 50,000,000원 | 별도 호실 |
| 이윤식 | 1005호 | 미상 | 추가 위험 |
| 배당모형 합계 | 1002·1005·1006호 | 170,000,000원 | 1005호 확정 인수액 아님 |
1005호에 직접 연결되는 확인된 보증금은 박범수의 100,000,000원입니다. 여기에 이윤식의 보증금이 확인되지 않았으므로 실제 인수 규모는 현재 확정할 수 없습니다. 170,000,000원이라는 수치는 전체 임차보증금 배당모형의 가정치일 뿐, 1005호 낙찰자의 법적 부담을 확정한 금액이 아닙니다.
입찰 전 매각물건명세서 원본, 임대차계약서, 사업자등록·점유관계, 배당요구 내역을 대조하여 실제 인수 여부를 확정하는 것이 필수입니다. 이 확인이 끝나기 전에는 예상 인수액을 확정 비용으로도, 0원으로도 단정해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)
아래는 제시된 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용과 채권자 배당, 소유자 잔여금이 계산되어 있으나, 1005호 외 다른 호실 임차보증금까지 인수 가정에 포함되어 있습니다. 또한 기존 하나은행 근저당권 일부 이전등기의 배당상 효력은 별도 검증이 필요합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 14,300,000원 |
| 인수 추정 · 주식회사 부강에셋(1002호) | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 박범수(1005호) | 100,000,000원 | 0원 |
| 인수 추정 · 주식회사 아신컴퍼니(1006호) | 50,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 20번 근저당 · 서국현 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 2. 갑구 8번 가압류 · 신용보증기금 | 63,900,000원 | 63,900,000원 |
| 소유자 잔여 | — | 1,061,800,000원 |
위 배당모형은 집행비용 14,300,000원, 채권자 배당 113,900,000원, 소유자 잔여 1,061,800,000원으로 구성됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영되어 있으며, 기존 근저당권 일부 이전등기와 미상 보증금에 따른 변동 가능성이 있습니다. 인수 추정액 170,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수금은 별개
감정가 1,190,000,000원을 기준으로 신건과 유찰 시나리오를 비교하면 매각대금은 하락하지만, 배당모형의 인수 추정액은 170,000,000원으로 유지됩니다.
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 단순 합산 취득액 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 1,190,000,000원 | 170,000,000원 | 1,360,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 952,000,000원 | 170,000,000원 | 1,122,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 761,600,000원 | 170,000,000원 | 931,600,000원 | 0원 |
단순 합산 취득액은 각 회차 매각대금에 배당모형상의 인수 추정액 170,000,000원을 더한 참고 계산입니다. 다른 호실의 보증금이 포함되어 있으므로 1005호의 실제 총취득원가를 뜻하지 않습니다. 취득세, 명도비, 관리비 등 부대비용도 별도입니다.
특히 이윤식의 미상 보증금은 현재 계산에 반영되지 않았습니다. 실제 인수보증금 확정 전에는 회차별 실질취득액 역시 확정할 수 없습니다.
⑥ 시세·가격 검토 — 적정 낙찰가 판단은 보류
해당 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 자동차관련시설(매매장)으로 이용되는 집합건물입니다. 같은 건물의 인접 호실과 물리적으로 연결되어 있어, 단순한 호실 면적이나 건물 전체 토지가격만으로 개별 점포의 시장가치를 판단하기 어렵습니다.
현재 확인된 가격 정보는 감정가 1,190,000,000원과 소유권이전등기상 거래가액 1,300,939,248원입니다. 다만 과거 등기상 거래가액은 현행 실거래 시세나 1005호의 독립적인 시장가치를 직접 증명하지 않습니다.
배당모형상 인수 추정액을 더한 1,360,000,000원 역시 시장가격과 직접 비교할 기준이 없으며, 실제 1005호의 인수액도 미확정입니다. 현 단계에서 가격 메리트에 가점을 부여하기 어렵습니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성동구 용답동 지하철 5호선 장한평역 남동측 인근에 위치합니다. 주변에는 자동차관련 판매시설, 근린생활시설, 오피스텔 및 공공시설이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 장한평역이 있습니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조의 11층 건물로, 해당 호실은 10층에 위치합니다. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 옥내소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 용도지역은 유통상업지역이며, 지목은 대입니다. 인접 토지와 평탄한 사다리형 토지로 자동차관련시설 및 제2종근린생활시설 부지로 이용됩니다. 전체 토지면적은 2,852.6㎡이고 공시지가는 5,907,000원/㎡입니다. 이 면적은 1005호의 개별 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
- 도로. 북서측 및 서측 약 12m, 남동측 약 9m 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 유통상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 기재되어 있으므로 해당 물건의 용도와 거래 방식에 대한 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 표시되어 있고, 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 인접 호실과의 경계·구분표지 문제는 별도의 쟁점입니다.
- 환금성. 자동차 매매장 용도로 이용되고 있어 일반 주거용 부동산과 수요층이 다릅니다. 구분벽체가 없는 일체형 이용상태 때문에 개별 호실의 독립적 사용·매각·임대 가능성을 확인해야 하며, 이러한 불확실성은 환금성 평가에 불리한 요소입니다.
다만 주 기둥이 남아 있고 건축물현황도 등을 통해 각 호실 위치를 확인할 수 있으며, 건축 당시부터 자동차 매매장의 특성상 현재와 같은 상태였다는 관리사무실 탐문 내용도 있습니다.
이 사정만으로 구분소유의 법적 유효성이나 낙찰자의 독립적 점유 확보가 확정되는 것은 아닙니다. 전유부분의 특정 가능성, 구분소유 성립·유지 여부, 원상복구 가능성 및 비용을 전문적으로 검토할 필요가 있습니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 1005호 임대차 확인. 박범수의 보증금 100,000,000원과 이윤식의 미상 보증금을 대상으로 임대차계약서, 사업자등록, 점유현황, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인해야 합니다.
- 인수액 재산정. 배당모형의 170,000,000원에는 1002호 및 1006호 보증금이 포함되어 있습니다. 실제 경매 대상 범위와 임차 목적물을 대조해 1005호에 귀속되는 위험만 별도로 산정해야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 명시된 인수권리 ‘해당사항없음’과 선순위 임차보증금 인수 추정 사이의 차이를 법원 비치 원본 및 임대차관계 서류로 확인해야 합니다.
- 선순위 근저당권 확인. 을구 19번 하나은행 근저당권과 19-4번 신용보증기금 일부 이전등기의 실제 효력·말소상태·배당 순위를 최신 등기로 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 서국현 근저당권과 기존 금융기관 근저당권에 기재된 1002호 및 다른 공동담보 부동산의 관계를 확인해야 합니다.
- 구분점포 현장 확인. 1005호의 건축물현황도상 경계, 기둥 위치, 바닥 경계 및 번호표지, 실제 점유구역을 대조해야 합니다. 다른 호실과의 점유·사용 중첩 여부도 확인이 필요합니다.
- 명도 가능성 검토. 자동차 매매장으로 여러 호실이 일체 이용되고 있으므로 독립적인 인도가 가능한지, 점유자들과의 인도 협의 및 법적 절차에 어떤 문제가 발생할 수 있는지 사전 검토해야 합니다.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납, 별도 관리비 정산 및 공과금 미납 여부를 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 동일 건물 내 유사 자동차 매매장 매매사례, 실제 임대수익과 공실 가능성 등을 확인한 뒤 인수보증금과 부대비용을 반영한 입찰 상한을 산정해야 합니다.
- 경매 진행상태 재확인. 2026.11.16. 매각기일에 앞서 사건 진행 여부, 매각조건 변경, 추가 문건 및 경매개시결정의 중복 관계를 확인해야 합니다.
종합 판단 — 권리와 물리적 독립성 확인 전 입찰 보류
기존 근저당권 일부 이전등기의 효력과 구분벽체·경계표지가 없는 점포의 독립성도 확인되지 않았습니다. 최근 시장거래에 근거한 적정가격 판단 역시 어렵습니다.
이 사건은 최저가가 내려가면 곧바로 매력적인 물건이 되는 유형이 아닙니다. 실제 인수하게 될 임차보증금이 얼마인지, 낙찰자가 1005호를 독립적으로 인도받고 이용할 수 있는지, 기존 담보권 일부 이전등기가 배당과 소유권 취득에 어떤 영향을 미치는지를 먼저 확인해야 합니다.
배당모형만 따르면 신건의 단순 합산 취득액은 1,360,000,000원이지만 이는 타 호실 보증금이 포함된 가정치입니다. 실제 인수액이 달라질 가능성이 있고, 시세 비교 기준도 확정되지 않았습니다. 따라서 1,190,000,000원의 최저매각가가 저렴하다는 판단은 성립하지 않습니다.
최종 결론은 ‘입찰 보류·권리관계 정밀 확인’입니다. 선순위 임차보증금, 일부 이전 근저당권, 구분점포 요건, 독립적 인도 가능성 및 시장가격을 확인한 뒤에야 합리적인 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 현 상태에서는 권리 안전성이나 가격 경쟁력을 높게 평가하기 어렵습니다.
