서울중앙지방법원 2025타경103117. 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층101호, 주거용 다세대주택입니다. 감정평가상 건물은 2021.05.07 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 건물이고, 대상물건들은 복층구조로 이용되고 있습니다. 현재 사건의 감정가는 813,000,000원, 2회 유찰된 최저매각가는 520,320,000원으로 감정가의 64%입니다.

권리구조의 중심은 2021.06.02 설정된 갈현동새마을금고 근저당권 2,304,000,000원입니다. 2021.05.18 성남중부새마을금고 명의로 설정됐던 근저당권 2건은 2021.06.02 해지로 말소됐고, 현재 남아 매각의 기준이 되는 권리는 을구 3번 근저당권입니다. 이 근저당권은 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 본건 외 102호·201호·301호가 공동담보로 기재돼 있어 채권최고액 2,304,000,000원을 본건 101호의 단독 채무부담으로 단순 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리

말소기준권리는 2021.06.02 을구 3번 근저당권입니다. 그 뒤 설정된 국의 근저당권, 국세·지방세 관련 압류, 현재 경매개시결정 및 김건재의 주택임차권은 모두 기준권리보다 뒤에 위치합니다. 등기상 3번 근저당권 자체는 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐지만 순위는 최초 설정일인 2021.06.02를 그대로 유지하는 구조입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 대항력 인수 없음

세 사람 모두 전입일이 말소기준일 2021.06.02보다 늦습니다. 따라서 선순위 근저당권보다 앞서는 대항력은 없고, 낙찰자가 이들의 보증금을 인수하는 구조가 아닙니다. 김건재는 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2023.12.01인 임차권자로 2025.11.21 임차권등기가 접수됐으나 역시 말소기준보다 후순위이며 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 64%라는 숫자보다 ‘거래 검증 부재’가 먼저

현재 최저매각가는 520,320,000원으로 감정가 813,000,000원의 64%입니다. 그러나 이 다세대에 대해 비교할 최신 실거래 금액이 확인되지 않아, 최저가가 시세의 몇 %인지 계산할 근거가 없습니다. 따라서 “감정가보다 36% 낮으니 싸다” 또는 “시세보다 저렴하다”는 식의 가격 가점은 금물입니다.

특히 이 건은 4세대 규모의 소규모 다세대이고, 확인되는 최근 낙찰금액도 없습니다. 감정가 할인율은 경매 회차를 보여줄 뿐 현재 시장가 자체를 보여주는 지표가 아닙니다. 권리상 실질취득액은 인수액이 0원이므로 현재 최저가와 같은 520,320,000원이지만, 이 금액의 가격 메리트는 인근·유사 다세대 실거래와 대조하기 전까지 판단을 유보해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 520,320,000원 가정)

현재 최저가에서는 집행비용 7,603,200원을 제외한 512,716,800원이 을구 3번 근저당권에 배당되는 계산이며, 채권자 총 미배당은 2,152,283,200원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 우선 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 현재 자료상 매수인 인수액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 대상물건은 주거용 다세대주택이며 복층구조입니다. 건물은 2021.05.07 사용승인된 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층입니다.
• 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세검정초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 도로·지형. 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 지정은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 2,898,000원/㎡이며 토지면적은 290.0㎡입니다.
• 환금성. 4세대 규모의 소규모 다세대로 최근 실거래·최근 낙찰금액이 확인되지 않아, 가격과 환금성은 감정가 할인율보다 별도의 비교거래 조사로 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
• 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이도 기재돼 있지 않습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래부터 확인. 현재 520,320,000원이 감정가의 64%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 구기동·신영동 일대 유사 다세대의 최근 거래와 직접 비교하세요.
• 실제 임차인 3명 재확인. 김현렬·백민현·김건재 모두 기준권리 이후 전입으로 현재 자료상 대항력 인수는 없지만, 현장 점유관계와 최신 매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
• 김현렬·백민현 계약조건 확인. 두 사람은 보증금·확정일자가 확인되지 않으므로 임대차계약서와 배당요구 내역을 원문에서 대조하세요.
• 김건재 임차권등기. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2023.12.01, 임차권등기 2025.11.21입니다. 기준권리보다 후순위라 매수인 인수는 없지만 실제 배당 여부는 배당표에서 확인하세요.
• 세금 압류 4건. 국세·지방세 가운데 당해세 해당액이 있으면 배당순서가 달라질 수 있으므로 교부청구와 배당표를 확인하세요.
• 공동담보 확인. 을구 3번 근저당권은 101호 외 102호·201호·301호가 공동담보입니다. 다른 공동담보물의 처분·배당이 본건 잔존채권에 어떤 영향을 주었는지 확인해야 합니다.
• 근저당 이전·근질권 대조. 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전되고 느티나무제삼차유한회사의 근질권이 설정돼 있으므로 최신 등기와 배당요구권자를 대조하세요.
• 현장 이용상태 확인. 감정평가상 대상물건은 주거용 복층 다세대입니다. 실제 내부구조·점유상태·보존상태를 현장에서 확인하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”

이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.02 근저당권이고, 실제 임차인 3명의 전입은 모두 그 이후라 매수인이 승계할 임차보증금은 현재 자료상 0원입니다. 기준권리 뒤의 세금 관련 압류와 김건재의 임차권등기도 매각으로 정리되는 구조입니다.

하지만 가격 쪽은 다릅니다. 현재 최저가 520,320,000원이 감정가의 64%까지 내려왔어도 비교할 최신 실거래가 확인되지 않기 때문에 “64%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 여기에 2회 유찰, 4세대 소규모 다세대, 공동담보 근저당, 국세·지방세 압류 4건이 함께 존재합니다. 따라서 이 물건은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격 검증과 배당관계 확인이 선행돼야 하는 보수적 접근 대상입니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 유보입니다.