서울중앙지방법원 2025타경103117. 종로구 구기동의 주거용 다세대주택으로, 감정가 813,000,000원에서 3회 유찰돼 현재 최저매각가는 416,256,000원입니다. 등기상 핵심은 2021.06.02. 설정된 갈현동새마을금고 근저당 2,304,000,000원입니다. 이 권리가 말소기준권리이고, 이후 국세·지방세 압류와 임차권, 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “감정가 대비 51.2%”라는 숫자만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 동일 물건의 최근 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않아 시세 대비 할인 여부를 검증할 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율은 확인할 수 있어도, 현재 최저가를 곧바로 ‘싸다’고 표현할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층101호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 종로구 진흥로22가길 14 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 다세대주택 · 복층구조 |
| 건물 | 지하 1층·지상 3층 · 철근콘크리트구조 · 2021.05.07 사용승인 |
| 대상면적 | 82.67㎡ |
| 소유자 | 김희동 |
| 감정가 / 최저가 | 813,000,000원 / 416,256,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가의 51.2% |
| 청구액 | 1,928,238,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준근저당 이후 권리 확인
말소기준은 2021.06.02. 갈현동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,304,000,000원이고, 이후 2024.11.07. 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 2023.09.22. 국의 근저당권 361,000,000원, 국세·지방세 압류와 2025.06.12. 경매개시결정, 2025.11.21. 김건재의 주택임차권은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 임차관계 — 모두 말소기준권리 이후
| 성명 | 전입 / 점유 기준 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현렬 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 |
| 백민현 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 없음 |
| 김건재 | 2023.12.01 | 50,000,000원 | 2023.12.01 | 2025.11.21 | 대항력 없음 |
확인된 임차관계는 실제 3명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 김현렬은 2023.12.08., 백민현은 2023.12.15., 김건재는 2023.12.01.을 기준으로 확인되며 모두 2021.06.02. 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공된 권리판정상 세 사람 모두 대항력이 없고, 김건재의 50,000,000원 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 할인과 시세 할인은 다르다
감정가 813,000,000원에서 현재 최저가는 416,256,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차는 감정가의 51.2%이고, 한 차례 더 유찰되면 333,004,800원, 5회 유찰 시 266,403,840원으로 계산돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않습니다. 따라서 416,256,000원이 시장가보다 낮은지, 비슷한지, 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 4세대 규모 다세대이고 대상면적 82.67㎡에 대한 면적 매칭도 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 416,256,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,562,560원 |
| 2. 근저당권 · 갈현동새마을금고 | 2,304,000,000원 | 409,693,440원 |
| 3. 근저당권 · 국 | 361,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액 합계 2,665,000,000원 중 현재 회차 예상배당은 409,693,440원이며 미배당은 2,255,306,560원입니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 있으면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 51.2% | 416,256,000원 | 409,693,440원 | 2,255,306,560원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 40.96% | 333,004,800원 | 327,542,733원 | 2,337,457,267원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 32.77% | 266,403,840원 | 261,874,186원 | 2,403,125,814원 | 0원 |
유찰이 더 진행돼도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 유찰이 늘수록 담보권자의 미배당액은 커집니다. 신청채권 청구액은 1,928,238,103원이고, 현재·4회·5회 유찰 시나리오 모두 신청채권 변제가 충족되지 않는 것으로 계산돼 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세검정초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 산재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.05.07 사용승인된 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조 다세대주택이며, 대상 물건은 주거용 복층구조입니다.
- 도로. 토지는 사다리형 완경사지이고 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역 등에 포함되며 토지 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약에관한허가구역이 확인되며 지정기간은 2024.09.10~2029.09.09이고 지목 도로 한정입니다.
- 규모. 해당 건물의 총 세대수는 4세대이고, 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
- 위반건축. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세부터 별도 확인. 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가 416,256,000원의 시장가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 임차관계 원본 대조. 김현렬·백민현은 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 현황조사·매각물건명세서를 다시 확인해야 합니다.
- 김건재 임차권. 보증금 50,000,000원, 전입·확정일자 2023.12.01., 임차권등기 2025.11.21.이며 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다.
- 세금 압류. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- 명도 확인. 임차관계가 3명 확인되므로 낙찰 후 실제 점유상태와 인도절차를 확인해야 합니다.
- 3회 유찰 원인 점검. 현재 물건과 건물의 평균 유찰 횟수가 모두 3회 수준이므로 가격뿐 아니라 개별 호수 상태와 수요를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유상태를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 권리구조에서 가장 중요한 사실은 분명합니다. 2021.06.02. 근저당이 말소기준이고, 확인된 임차관계 3명은 모두 그보다 뒤에 들어와 대항력이 없으며, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
반면 가격 판단은 별개입니다. 감정가 813,000,000원에서 3회 유찰돼 416,256,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래나 가격 추세가 없어 이 금액이 실제 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다. 여기에 세금 압류 4건, 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명, 4세대 규모 다세대라는 점까지 함께 확인해야 합니다. 따라서 이 물건은 권리 인수액은 명확히 0원이지만, 시세 검증과 점유·세금 확인을 끝낸 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
