서울중앙지방법원 2025타경103117. 서울 종로구 구기동 33-1 주건축물 제1동 1층 102호의 다세대주택입니다. 감정평가 요항상 대상물건은 주거용 다세대주택·복층구조이고 건물은 지하 1층·지상 3층, 철근콘크리트구조로 2021.05.07 사용승인되었습니다. 이번 회차 최저가는 감정가 839,000,000원의 51.2%인 429,568,000원입니다.
가격이 절반 수준까지 내려온 것만 보면 눈에 띄지만, 이 사건에는 같은 평형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘시세보다 싸다’고 판단해서는 안 됩니다. 권리 측면에서는 2021.06.02 설정된 갈현동새마을금고 근저당이 말소기준이며, 이후의 국세·지방세 압류와 임차권 등은 후순위입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층102호 |
| 도로명 | 서울특별시 종로구 진흥로22가길 14 |
| 물건종류 | 다세대 · 주거용 다세대주택 · 복층구조 |
| 건물 | 지하 1층·지상 3층 · 철근콘크리트구조 · 2021.05.07 사용승인 |
| 소유자 | 김희동 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 429,568,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,928,238,103원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당 이후 권리 확인
말소기준은 2021.06.02 을구 3번 갈현동새마을금고 근저당, 채권최고액 2,304,000,000원입니다. 이 근저당은 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다. 말소기준 이후 설정된 국의 납세담보 근저당, 국세·지방세 압류, 2025.12.10 주택임차권은 등기상 후순위입니다.
② 임차관계 — 4명, 대항력과 배당요구를 분리해서 확인
| 성명 | 전입·등기 | 보증금 | 배당요구 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김건재 | 2023.12.01 전입 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 김현렬 | 2023.12.08 전입 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 백민현 | 2023.12.15 전입 | 미상 | 2025.08.14 | 대항력 없음 우선변제 미상 |
| 하종숙 | 2025.12.10 임차권등기 | 50,000,000원 | 2025.12.10 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 |
김건재·김현렬·백민현의 전입일은 모두 말소기준권리인 2021.06.02보다 뒤이므로 현재 자료상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 배당 범위는 별도 확인이 필요합니다.
하종숙은 을구 6번 주택임차권자로 임차보증금 50,000,000원이 등기되어 있고, 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.10.20, 주민등록일자 2023.12.08, 점유개시일자 2023.12.07, 확정일자 2023.12.08이 기재되어 있습니다. 다만 임차관계 판정은 대항력 가능·미상으로 두고 원본 서류를 대조하는 것이 안전합니다.
③ 가격 — 감정가 51.2%지만 시세 판단은 별개
현재 최저매각가는 429,568,000원으로 감정가 839,000,000원의 51.2%입니다. 3회 유찰됐고, 동일 건물 관련 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 3.0회입니다.
④ 예상배당표 (매각가 429,568,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,695,680원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 갈현동새마을금고 | 2,304,000,000원 | 422,872,320원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 국 | 361,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 2,665,000,000원 중 예상배당은 422,872,320원이며, 예상 미배당은 2,242,127,680원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세검정초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택·근린생활시설이 산재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조, 2021.05.07 사용승인된 주거용 다세대주택입니다.
- 도로. 대상 토지는 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
- 토지. 사다리형 완경사지이며 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역이며, 대공방어협조구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공시지가. 2,898,000원/㎡이며 토지면적은 290.0㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 검증. 3회 유찰·감정가 51.2%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 인근 다세대의 최근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
- 하종숙 임차권 원본 확인. 임차보증금 50,000,000원, 임차권등기 및 배당요구가 확인되므로 주민등록·점유·확정일자의 실제 효력을 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자 확인. 김건재·김현렬·백민현은 말소기준 이후 전입이지만 보증금과 확정일자가 명확하지 않아 배당관계 확인이 필요합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건 중 당해세가 있는지 확인해야 예상배당 순서와 금액을 정확히 볼 수 있습니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당과 후순위 납세담보 근저당은 다른 호수와 공동담보 관계가 기재되어 있어 실제 채권잔액·배당관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 매각기일 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “51%까지 내려왔다”와 “싸다”는 같은 말이 아니다
이 사건은 감정가 839,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 429,568,000원까지 내려왔습니다. 권리의 기준점은 2021.06.02 근저당으로 분명하고, 현재 배당모형의 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 임차관계가 4명이고, 하종숙의 50,000,000원 임차권등기, 국세·지방세 압류 4건이 함께 존재합니다. 특히 최근 실거래 시세가 제시되어 있지 않아 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리상 핵심은 임차관계와 당해세의 원본 확인, 가격상 핵심은 실제 최근 거래가와의 대조입니다.
