서울중앙지방법원 2025타경103117. 서울 종로구 구기동 33-1, 주건축물 제1동 1층 102호의 주거용 다세대주택입니다. 건물은 2021.05.07 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 다세대주택이고, 감정 이용상태는 주거용 복층구조입니다. 건물 전체는 4세대이며 대상 면적은 84.64㎡로 표시되어 있습니다.
권리의 출발점은 2021.06.02 설정된 갈현동새마을금고 근저당입니다. 채권최고액은 2,304,000,000원으로 감정가보다 크고, 이 근저당권은 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐으며 같은 날 느티나무제삼차유한회사 명의의 근질권도 설정됐습니다. 현 경매는 엠씨아이대부 주식회사가 신청했고 청구액은 1,928,238,103원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103117 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 1층102호 |
| 물건종류 | 다세대 · 주거용 복층구조 |
| 대상 면적 | 84.64㎡ |
| 소유자 | 김희동 |
| 건물 | 2021.05.07 사용승인 · 지하 1층 / 지상 3층 · 철근콘크리트구조 |
| 감정가 / 최저가 | 839,000,000원 / 536,960,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,928,238,103원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 매각 소멸형
말소기준은 2021.06.02 을구 3번 갈현동새마을금고 근저당입니다. 이후 설정된 국 명의 근저당, 국세·지방세 압류, 현 경매개시결정, 하종숙의 주택임차권은 모두 말소기준 뒤에 놓여 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2021.05.18 성남중부새마을금고 근저당 1,079,000,000원과 390,000,000원은 2021.06.02 해지로 이미 말소됐습니다.
② 임차인·점유 관계 — 4명 중 1명은 대항력 판정 보류
| 성명 | 전입·등기 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김건재 | 2023.12.01 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김현렬 | 2023.12.08 전입 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 백민현 | 2023.12.15 전입 · 2025.08.14 배당요구 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 하종숙 | 2025.12.10 임차권등기 | 50,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김건재·김현렬·백민현은 전입일이 모두 말소기준일 2021.06.02보다 뒤라 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 확정일자 정보가 확인되지 않아 배당 관계는 별도로 점검해야 합니다. 백민현은 2025.08.14 배당요구를 했습니다.
하종숙은 등기부에 임차보증금 50,000,000원, 임대차계약일 2023.10.20, 점유개시일 2023.12.07, 주민등록일자·확정일자 2023.12.08, 임차권등기 2025.12.10으로 기재돼 있습니다. 임차권등기 자체는 말소기준보다 후순위여서 매각으로 소멸하지만, 대항력 판정은 확정하지 않고 가능·미상으로 보수적으로 취급합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 64%지만 시세 비교는 보류
감정가 839,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 536,960,000원, 즉 감정가의 64%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 429,568,000원, 4회 유찰 시 343,654,400원으로 제시돼 있습니다.
그러나 이 사건은 실거래 가격을 현재 물건과 직접 비교할 면적 매칭이 성립하지 않았습니다. 대상 면적은 84.64㎡이고 건물 전체는 4세대지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 낙폭만 보고 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 판단할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 536,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,769,600원 |
| 을구 3번 근저당권 · 갈현동새마을금고 | 2,304,000,000원 | 529,190,400원 |
| 을구 5번 근저당권 · 국 | 361,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 예상 채권 총액은 2,665,000,000원, 예상 배당은 529,190,400원, 미배당은 2,135,809,600원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 64% | 536,960,000원 | 529,190,400원 | 2,135,809,600원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 51% | 429,568,000원 | 422,872,320원 | 2,242,127,680원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 41% | 343,654,400원 | 338,043,238원 | 2,326,956,762원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 세검정초등학교 북서측 인근으로 단독주택·연립다세대주택·각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 2021.05.07 사용승인된 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조 다세대주택이며 주거용 복층구조입니다.
- 토지. 토지면적 290.0㎡, 사다리형 완경사지이며 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 2024.09.10~2029.09.09이며 지목 도로 한정입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 4세대 규모 다세대이고 비교 가능한 실거래 면적 매칭이 성립하지 않아, 아파트처럼 단지 평균가만으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 하종숙 임차권 원본 확인. 보증금 50,000,000원, 임차권등기 2025.12.10이며 대항력은 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 나머지 점유자 확인. 김건재·김현렬·백민현의 보증금·확정일자와 실제 점유관계를 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 조세 우선분 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부와 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 근저당 이전·근질권 확인. 2024.11.07 을구 3번 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고 느티나무제삼차유한회사 근질권이 설정됐으므로 실제 배당수령 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 별도 조사. 대상 면적 84.64㎡에 맞는 비교 실거래가 확인되지 않으므로 구기동 인근 유사 다세대의 면적·복층·층·사용승인일을 맞춰 직접 비교해야 합니다.
- 감정가 할인율만 보지 않기. 현재 최저가가 감정가 64%라도 그것이 시세 64%라는 뜻은 아닙니다.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “안심 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순서는 비교적 명확합니다. 2021.06.02 갈현동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 권리들은 매각 소멸형입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수는 0원으로 계산됩니다. 그래서 표면만 보면 권리 정리가 잘 되는 사건처럼 보입니다.
하지만 입찰 판단은 거기서 끝나지 않습니다. 점유·임차 신고가 4명이고 하종숙의 50,000,000원 임차권은 대항력을 확정하지 못한 상태이며, 국세·지방세 압류 4건도 있습니다. 가격 측면에서도 2회 유찰돼 감정가 64%까지 내려왔지만 실거래 면적 비교가 성립하지 않아 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 결론은 “후순위 권리는 소멸형, 그러나 임차·조세·시세 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
