서울중앙지방법원 2025타경103117. 종로구 구기동 33-1 주건축물 제1동 2층 201호의 주거용 다세대 물건입니다. 등기상 소유자는 김희동이고, 현재 경매는 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다. 청구금액은 1,928,238,103원입니다. 권리분석의 출발점은 2021.06.02 설정된 갈현동새마을금고의 채권최고액 2,304,000,000원 근저당입니다. 이후의 국세·지방세 관련 압류와 납세담보 근저당은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
임차인 쪽도 기준일은 명확합니다. 김건재는 2023.12.01, 김현렬은 2023.12.08, 백민현은 2023.12.15 전입으로 모두 말소기준일인 2021.06.02보다 늦습니다. 세 사람 모두 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 조사상 임차인·점유자이며, 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 여부까지 임의로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경103117 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 2층201호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 주거용 다세대주택 · 복층구조 |
| 대상 면적 | 84.89㎡ |
| 건물 | 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조 · 2021.05.07 사용승인 · 4세대 |
| 소유자 | 김희동 |
| 감정가 / 최저가 | 853,000,000원 / 545,920,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 엠씨아이대부 주식회사 / 1,928,238,103원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2021.06.02
말소기준 근저당은 최초 갈현동새마을금고 명의로 설정됐고, 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐습니다. 같은 날 이 근저당권부채권에는 느티나무제삼차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이 같은 부기권리와 후순위 압류가 존재하지만, 현재 제공된 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
임차인 현황 — 조사상 실제 임차인·점유자 3명
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김건재 | 2023.12.01 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김현렬 | 2023.12.08 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 백민현 | 2023.12.15 | 미상 | 미상 | 2025.08.14 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 사람의 전입일은 모두 말소기준일 이후입니다. 따라서 보증금 액수가 확인되지 않더라도 대항력 있는 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다. 백민현은 2025.08.14 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 여부는 미상으로 두는 것이 안전합니다. 김건재·김현렬 역시 보증금과 확정일자를 확인해 배당관계만 추가로 점검할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 64%라는 숫자만으로 ‘저렴’ 판정 금지
현재 최저매각가는 545,920,000원으로 감정가 853,000,000원의 64%입니다. 제공된 시나리오상 매수인이 승계할 금액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득은 545,920,000원으로 봅니다.
다만 이 물건은 직접 비교할 최근 실거래 가격을 근거로 현재 최저가의 할인·고평가 여부를 판정할 수 없습니다. 2회 유찰됐다는 사실이나 감정가 대비 64%라는 할인율 자체는 시세보다 싸다는 증거가 아닙니다. 특히 4세대 규모의 다세대이고, 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.0회로 나타나는 만큼 현재의 2회 유찰은 가격과 환금성을 별도로 확인해야 할 신호로 보는 편이 타당합니다.
③ 예상배당표 (매각가 545,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,859,200원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 갈현동새마을금고 | 2,304,000,000원 | 538,060,800원 |
| 3. 을구 5번 근저당권 · 국 | 361,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권자 총액 2,665,000,000원 중 538,060,800원이 배당되고, 2,126,939,200원의 미배당이 발생하는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세검정초등학교 북서측 인근. 단독주택, 연립·다세대주택과 각종 근린생활시설이 산재하는 주거지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 지하 1층·지상 3층 철근콘크리트구조 다세대주택으로 2021.05.07 사용승인. 감정상 대상물건들은 주거용 복층구조이며 급수위생설비와 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지로, 북동측 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다. 토지면적은 290.0㎡, 공시지가는 2,898,000원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·과밀억제권역·대공방어협조구역 등이 포함되고, 토지거래계약허가구역은 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 4세대 규모의 다세대이고, 직접 비교할 실거래 가격을 근거로 현재 최저가를 검증하기 어렵습니다. 가격 상한은 현장 상태와 인근 실제 거래를 대조한 뒤 정하는 편이 안전합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2021.06.02 을구 3번 갈현동새마을금고 근저당을 기준으로 등기부 원본과 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 세 임차인의 보증금 확인. 대항력은 없지만 김건재·김현렬·백민현 모두 보증금이 미상입니다. 배당관계와 명도 협의를 위해 실제 임대차계약 내용을 확인해야 합니다.
- 백민현 배당요구 확인. 2025.08.14 배당요구 사실이 있으나 확정일자와 보증금은 미상입니다. 우선변제 여부를 별도로 확인하세요.
- 세금채권 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세 해당 여부에 따라 실제 배당순서가 달라질 수 있습니다.
- ‘감정가 64%’만으로 응찰 금지. 현재 실질취득 545,920,000원이 시장가격보다 낮다는 근거는 확인되지 않았습니다. 가격 메리트는 별도 실거래 확인 후 판단해야 합니다.
- 다세대 환금성 점검. 4세대 규모와 현재 2회 유찰 상황을 감안해 현장 상태·복층구조·도로조건과 실제 매수수요를 직접 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 아직 검증되지 않았다”
이 사건의 권리분석 핵심은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.06.02 갈현동새마을금고 근저당이고, 조사상 세 임차인의 전입은 모두 2023년 12월이어서 대항력은 없습니다. 현재 최저가 545,920,000원과 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 가격은 별개의 문제입니다. 감정가 853,000,000원에서 두 차례 유찰돼 545,920,000원까지 내려왔다는 사실만으로는 시세 대비 할인 여부를 확인할 수 없습니다. 4세대 다세대이고 이미 2회 유찰된 물건인 만큼, 권리 인수는 0원이지만 가격 메리트는 미확정이라는 결론이 가장 일관됩니다. 이 사건의 승부처는 권리 인수보다는 실제 거래가격과 현장 환금성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
