서울중앙지방법원 2025타경103117. 종로구 구기동 33-1 주건축물 1동 2층201호의 주거용 다세대주택입니다. 건물은 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 3층이며 2021.05.07 사용승인됐습니다. 감정평가상 대상물건은 복층구조의 주거용 다세대주택으로 이용되고 있습니다.

권리의 기준점은 2021.06.02 설정된 갈현동새마을금고 근저당권 2,304,000,000원입니다. 이후 국세 관련 근저당권과 압류, 지방자치단체 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다. 해당 근저당권은 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 2025.06.12 엠씨아이대부 주식회사를 채권자로 하는 현 경매개시결정이 등기됐습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021.06.02 근저당이 기준

말소기준권리 이후에는 2023.09.22 국 명의 근저당권 361,000,000원과 2024.01.26·2024.03.20 국 압류, 2024.11.22 종로구(서울특별시) 압류, 2025.03.26 부천시 압류가 이어졌습니다. 제공된 권리판정에서는 이들 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 점유·임차관계 — 3명 모두 말소기준 이후 전입

세 사람의 전입일은 각각 2023.12.01, 2023.12.08, 2023.12.15로 모두 말소기준권리 2021.06.02보다 늦습니다. 따라서 전입일 기준으로는 대항력 없음입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 백민현은 2025.08.14 배당요구를 한 것으로 확인됩니다.

③ 가격 — 감정가 대비 51.2%, 그러나 시세 판단은 유보

감정가는 853,000,000원, 현재 최저매각가는 436,736,000원으로 3회 유찰된 현재 회차는 감정가의 51.2%입니다. 4회 유찰 시 349,388,800원, 5회 유찰 시 279,511,040원 시나리오가 제시돼 있습니다.

다만 이 물건은 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 크다는 이유만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 단정하지 않습니다. 현재 최저가 436,736,000원의 적정성은 구기동의 유사 다세대·동일 건물 거래와 별도로 대조할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 436,736,000원 가정)

채권액 합계 2,665,000,000원 중 예상배당은 429,968,640원이며, 미배당은 2,235,031,360원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 종로구 신영동 소재 세검정초등학교 북서측 인근으로, 단독주택·연립다세대주택 및 근린생활시설이 산재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 각종 노선 시내버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 3층 다세대주택이며 2021.05.07 사용승인됐습니다. 급수위생설비와 난방시설이 있습니다.
• 토지. 사다리형 완경사지의 다세대주택 건부지이며 북동측으로 폭 약 6미터 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구이며 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
• 토지거래. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간은 2024.09.10~2029.09.09이며 감정요항표에는 지목 도로 한정으로 기재돼 있습니다.
• 공시지가. 2,898,000원/㎡이며 토지면적은 290.0㎡입니다.
• 집계. 관련 집계상 총 4세대, 평균 유찰 3.0회, 낙찰률 0.0%입니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 확인. 현재 최저가 436,736,000원이 감정가의 51.2%라는 사실만으로 저가 매수 여부를 판단하지 말고 인근 유사 다세대 실거래를 직접 대조하세요.
• 세금 우선순위 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으므로 당해세 여부와 법정기일을 확인해 예상배당 변동 가능성을 점검하세요.
• 점유자 3명 확인. 김건재·김현렬·백민현은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없지만, 보증금·확정일자가 미상인 만큼 실제 임대차계약 및 명도 조건을 확인하세요.
• 근저당권 이전 관계. 2021.06.02 갈현동새마을금고 근저당권이 2024.11.07 엠씨아이대부주식회사로 이전된 흐름과 관련 부기등기를 원본에서 대조하세요.
• 유찰 시나리오. 현재 436,736,000원, 4회 유찰 시 349,388,800원, 5회 유찰 시 279,511,040원으로 내려가지만 가격 판단 기준은 감정가가 아니라 실제 시장가여야 합니다.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·세금 관계와 실제 점유상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격 평가는 시세 확인 후

이 사건의 말소기준권리는 2021.06.02 근저당권이고, 조사된 점유자 3명은 모두 그보다 늦게 전입해 대항력이 없습니다. 현재 예상배당 기준 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 선순위 임차보증금을 떠안는 구조는 아닙니다.

반면 가격 판단은 별개입니다. 3회 유찰로 최저가가 감정가의 51.2%까지 낮아졌지만 이를 비교할 실거래 금액이 없어 현재 가격이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 여기에 세금 압류 4건, 보증금 미상 점유자 3명, 현재 회차 기준 2,235,031,360원의 채권 미배당이 확인됩니다. 이 물건은 감정가 할인폭보다 실제 시세·세금 우선순위·점유관계 확인이 입찰 판단의 중심입니다.