수원지방법원 2024타경54166. 이번 경매물건은 경기도 용인시 기흥구 중동의 용인동백역현성더테라스 1층 113호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)이며, 아파트나 주거용 오피스텔이 아닌 상업용 구분건물입니다.

등기상 소유자는 유한회사현성기업입니다. 2022년 신탁재산 귀속을 통해 소유권을 취득했고, 같은 날 든솔신용협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 2,220,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 용인시와 국가의 압류, 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 해당 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 현재 권리자 확인이 필요합니다.

더 중요한 변수는 건물의 실제 모습입니다. 113호는 인접한 108·109호와 경계벽이 철거되어 하나의 공간으로 사용되고 있습니다. 감정인의 사실조회 회신은 원상회복이 가능한 상태라고 설명하지만, 낙찰 후 실제로 경계벽을 복원하고 독립된 점포로 인도받을 수 있는지는 별도 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인사항이 남는다

2022년의 주식회사 리얼투데이 가압류는 이미 말소됐습니다. 2024년의 재산보전처분 역시 2025.11.14 말소 등기가 이루어졌습니다. 따라서 이 두 권리를 현재 살아 있는 별도의 선순위 부담으로 계산하지 않습니다.

다만 2023.11.29 용인시 압류와 2024.03.19 국가 압류는 구분해서 검토해야 합니다. 등기상 압류권이 매각으로 소멸한다는 판단과 실제 체납세액이 배당에서 어떤 순위를 갖는지는 별개입니다. 법정기일과 체납액을 확인하지 않고 근저당권자가 매각대금을 전부 배당받는다고 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 4명과 미상 점유

현황조사와 관련 문서에 이름이 확인되는 실제 임차인은 4명입니다. 이들과 별개로 점포의 주거 이용을 표시한 미상 점유 기록 1건이 있습니다. 이 기록을 새로운 임차인 1명으로 확정해 계산할 근거는 없지만, 점유관계가 해소됐다고 보기도 어렵습니다.

특히 최하랑의 점유 부분에는 113호와 108·109호가 함께 포함됩니다. 다른 임차인들의 점유 부분도 110·111·112호에 걸쳐 있습니다. 따라서 개별 보증금을 모두 더해 113호의 부담액으로 간주해서는 안 됩니다. 113호와 직접 연결되는 임대차 범위, 보증금 귀속 및 실제 점유자를 구분해야 합니다.

③ 구조변경 — 이번 물건의 핵심 위험

다만 2026.10.16 감정인의 사실조회 회신에 따르면, 해당 경계벽 철거는 임차인에게 원상회복의무가 있는 일시적인 변경이며, 건축물대장 등에 의해 원상회복이 가능한 상태라고 합니다.

이 내용은 구조상 독립성을 회복할 수 있다는 중요한 긍정 자료입니다. 그러나 다음 사항까지 자동으로 보장하지는 않습니다.

• 경계벽 복원. 실제 시공 범위, 복구 비용, 공사 주체와 완료 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 임차인의 원상회복의무. 계약상 의무가 있더라도 임차인이 실제로 이행할지, 낙찰 후 누구에게 이행을 청구할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 독립 출입과 사용. 113호만 분리했을 때 출입구, 내부 동선, 설비가 독립적인 점포 이용에 적합한지 확인해야 합니다.
• 인접 호수와의 관계. 108·109호 소유자 및 점유자와 분리공사, 영업공간 인도, 시설물 귀속에 관한 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 공적 장부. 집합건축물대장, 건물현황도, 내부구조도와 실제 현장을 대조해야 합니다.

④ 시세 판단 — 감정가를 시장가격으로 단정할 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 723,000,000원입니다. 그러나 이 금액이 인근 상가의 실제 거래가격보다 낮은지, 정상적인 독립 점포의 시장가치와 비교해 유리한지는 확인되지 않았습니다.

특히 이번 물건은 단순한 상가가 아니라 경계벽 철거와 인접 호수 통합 이용이라는 특수한 현황을 갖고 있습니다. 따라서 감정가가 곧 즉시 처분 가능한 시장가격이라고 가정해서는 안 됩니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 723,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 공제 후 근저당권자에게 배당 가능한 금액은 713,370,000원으로 계산됩니다. 채권최고액 2,220,000,000원 기준으로는 1,506,630,000원의 미배당이 발생합니다.

집행비용 9,630,000원은 추정액입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 예시이며, 실제 채권잔액 및 배당액은 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전, 공동담보 관계, 당해세, 조세채권의 우선순위 및 임차인 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다.

⑥ 회차별 배당 시나리오

매각가격이 낮아질수록 채권자의 회수액은 감소하고 미배당액은 증가합니다. 하지만 채권자 미배당액이 그대로 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제 아래, 채권자가 회수하지 못한 금액을 매수인이 별도로 갚을 의무는 일반적으로 발생하지 않습니다.

다만 위 표의 인수액 0원은 확인된 등기권리 및 배당 가정에 관한 수치입니다. 미상 점유자의 권리, 실제 임대차 보호 여부, 구조복구 비용이나 명도 비용까지 모두 0원이라는 의미가 아닙니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 기흥구 중동 소재 동백2동 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 중소규모 근린생활시설, 업무시설과 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 경전철 동백역이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 동측 약 25m 포장도로, 남측과 서측 약 10m 포장도로에 접하는 것으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 근린생활시설인 음식점으로 사용 중입니다. 내부 인테리어가 적용되어 있으며 위생급배수, 승강기, 주차, 화재탐지 및 소화전 설비가 있습니다.
• 토지. 일반상업지역·지구단위계획구역에 속하며 성장관리권역과 택지개발지구에도 해당합니다. 공시지가는 4,875,000원/㎡입니다.
• 구조. 113호가 108·109호와 일체로 이용되는 상태입니다. 독립 점포로서의 회복 가능성과 실제 복구에 필요한 절차를 별도로 평가해야 합니다.
• 환금성. 역과 상업시설이 가까운 입지는 긍정 요소이나, 음식점 용도와 내부 통합 이용 상태를 감안하면 일반적인 독립 상가와 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 경계벽 복구 가능성 확인. 2026.10.16 감정인의 사실조회 회신 원문과 내부구조도, 건축물대장을 대조하세요. 실제 복원공사 범위와 책임 주체가 핵심입니다.
• 113호 독립 사용. 경계벽을 복구했을 때 출입구, 내부 동선, 급배수 및 기타 설비를 독립적으로 사용할 수 있는지 현장에서 확인하세요.
• 실제 점유자 확인. 최하랑의 점유 범위와 미상 점유 기록의 관계를 확인하고, 현재 113호를 사용하는 사람이 누구인지 명확히 해야 합니다.
• 임대차 권리 재확인. 이름이 확인된 4명의 계약서, 사업자등록 및 전입 관련 자료, 확정일자, 점유 사실과 배당요구 여부를 대조하세요.
• 공동담보 관계. 111호·112호의 경매 및 배당 진행 여부, 근저당권 이전 후 채권자와 실제 채권잔액을 확인하세요.
• 체납세액. 용인시 및 양천세무서 압류의 체납액, 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 시세 검증. 인근 동일 용도의 1층 상가 실거래와 임대수익 수준을 확인하고, 구조복구 비용을 반영한 입찰가격을 산정하세요.
• 명도와 영업시설. 음식점 영업시설, 내부 인테리어, 시설물의 소유관계와 철거·인도 범위를 확인하세요.
• 원본 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 사건 진행상황을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “말소되는 근저당보다, 남는 점포의 상태가 중요하다”

이 사건은 말소기준권리가 비교적 분명합니다. 2022.06.24 근저당권을 기준으로 후순위 등기권리들은 매각으로 소멸하는 구조이고, 이름이 확인된 임차인 4명도 조사상 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.

하지만 그 사실만으로 권리분석이 완료되지는 않습니다. 113호는 경계벽을 철거해 인접 호수와 통합 이용 중이며, 감정인의 원상회복 가능 회신에도 불구하고 실제 복구 이행과 비용은 확인해야 합니다. 더구나 대항력 가능·미상의 점유 기록과 세금 압류의 배당 순위도 검토 대상입니다.

감정가와 최저매각가가 모두 723,000,000원인 신건이지만, 실거래 비교와 복구비용 산정이 없는 상태에서는 저렴한 물건이라고 평가할 근거가 부족합니다. 유찰 이후에도 같은 문제가 남는다면 가격이 내려갔다는 사실만으로 안전해지는 것은 아닙니다.

종합 판단은 C등급입니다. 확인된 근저당의 말소 구조는 긍정적이지만, 구조상 독립성 회복, 미상 점유, 공동담보와 세금 관계, 상가 환금성에 대한 불확실성이 커 보수적으로 평가합니다. 권리의 소멸 가능성보다 실제로 독립 점포를 인도받고 활용할 수 있는지를 먼저 확인해야 하는 물건입니다.