수원지방법원 2024타경54166. 용인시 기흥구 중동, 동백역 인근 현성더테라스 1층 111호 관련 경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다. 권리의 중심에는 2022년 6월 24일 설정된 든솔신용협동조합의 근저당권이 있습니다. 채권최고액은 22억 2,000만원으로, 현재 매각가 9억 7,700만원을 크게 웃돕니다.

등기상 근저당권은 말소기준권리로 작용하고, 그 이후 설정된 용인시·국세 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 확인된 임차인 4건 역시 근저당 설정 이후 전입해 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 하지만 공동임으로 표시된 점유자의 전입일·보증금이 미상이므로, 이 부분은 단순히 인수 0원으로 확정해서는 안 됩니다.

또 하나의 변수는 물리적 현황입니다. 111호 일부가 인접 110호와, 나머지가 112호와 일체로 이용되고 있습니다. 감정인의 사실조회 회신은 일시적인 경계벽 철거로 원상회복이 가능하다는 취지이지만, 실제 점유 범위와 복구 상태를 확인하지 않고 입찰하기에는 부담이 있는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸, 근저당은 배당 부족

말소기준권리는 2022년 6월 24일 든솔신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,220,000,000원이며, 2025년 12월 15일 확정채권양도를 원인으로 2026년 3월 10일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다.

이후 2023년 11월 용인시 압류, 2024년 2월 임의경매개시결정, 2024년 3월 국세 압류가 이어집니다. 이들 권리는 말소기준권리 이후에 설정됐으므로 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 2022년 리얼투데이 가압류는 같은 해 해제·말소됐으며, 2024년 재산보전처분도 2025년 11월 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 4건은 대항력 없음, 공동임은 미상

명세서와 현황조사에 나타난 임차·점유 기재는 5건입니다. 보증기관의 대위·승계로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 이 중 보증금과 전입일이 확인되는 4건은 모두 말소기준권리 설정일인 2022년 6월 24일 이후 전입했으므로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다.

확정일자는 위 임차인 모두 확인되지 않았습니다. 배당요구가 확인된 임차인은 최하랑·김시내이며, 나머지 임차인의 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다. 우선변제권은 확정일자 등 관련 요건을 확인해야 합니다.

또한 네 건의 임대차 목적물이 108호부터 113호까지 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 특히 홍성준은 110·111호, 김시내는 111호 일부와 112호를 임차한 것으로 표시됩니다. 각각의 임대차 목적물과 실제 점유 부분을 구분하고, 이 사건의 매각 대상과 겹치는 범위를 확인해야 합니다.

③ 가격·배당 분석 — 신건 9.77억, 근저당 미배당 12.55억

현재 감정가와 최저매각가는 모두 977,000,000원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료는 확인되지 않으므로 이 가격이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 단정할 수 없습니다. 근린시설은 임차인의 실제 영업 상태와 호실별 이용 범위도 가격에 영향을 줄 수 있으므로, 감정가만으로 가격 메리트를 판단하는 것은 피해야 합니다.

신건 9억 7,700만원을 기준으로 하면 집행비용 추정액 12,170,000원을 제외한 964,830,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 근저당권 채권최고액 22억 2,000만원과 비교하면 12억 5,517만원이 미배당됩니다.

예상 배당표 (신건 매각가 977,000,000원 가정)

신건 매각가 기준의 단순 예상배당입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 임차인별 우선변제권과 미상 점유자의 권리관계가 확인되면 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 구조·현황 및 입지 분석

• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 실제 영업 여부와 현재 점유자, 임대차 종료 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 평지붕의 14층 건물 중 1층입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 주차설비, 화재탐지 및 소화전 등이 설치돼 있습니다.
• 입지. 용인시 기흥구 중동 동백2동 행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설과 업무시설, 아파트단지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 경전철 동백역이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 25m 내외의 도로, 남측과 서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용. 일반상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 성장관리권역·택지개발지구 등의 지정이 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 없는 것으로 확인됐지만, 내부 구조변경에 따른 공부와 현황의 차이는 별도의 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설이므로 주거용 아파트와 다른 임대수요 및 매수층을 고려해야 합니다. 비교 실거래 자료가 없어 거래가격이나 환금성을 수치로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 호수 확인. 사건 표시 주소 111호, 감정평가서의 113호 외 2개호 기재, 공동담보 112·113호를 서로 대조해 실제 매각 범위와 일괄매각 여부를 확인하세요.
• 공동임 점유자 확인. 전입일과 보증금이 미상인 점유자입니다. 전입세대 확인, 점유자 면담, 임대차계약서 및 보증금 자료를 확보하기 전에는 인수 0원으로 확정하지 마세요.
• 임차 목적물 대조. 최하랑·홍성준·김시내·바모스디앤씨의 임차 목적물이 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 111호 및 실제 매각 대상 부분과 겹치는 범위를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 배당요구 확인. 최하랑·김시내의 배당요구는 확인되지만, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 임차인별 배당요구 종기와 우선변제 요건을 원본 서류로 확인하세요.
• 원상회복 의무. 111호와 110·112호의 경계벽 철거 및 일체 이용 상태를 현장에서 확인하세요. 원상회복 의무자, 복구 범위, 공사 가능 여부와 실제 비용을 점검해야 합니다.
• 인도·명도. 임차인 및 공동임 점유자의 실제 점유 범위를 확인하고, 각 임차인의 계약관계와 명도 가능성을 검토하세요.
• 가격 상한. 비교 실거래 자료가 없어 9억 7,700만원이 적정가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 인근 유사 근린시설 거래와 임대수익을 별도로 검증한 후 입찰가를 정해야 합니다.
• 관리비와 시설. 공용부분 관리비 체납, 시설물 인수 범위, 음식점 설비의 소유관계 및 철거 여부를 관리주체와 현장에서 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 대조해 권리·호수·구조·점유 상태를 최종 확인하세요.

맺으며 — 권리보다 점유와 구조가 승부처

이 물건은 2022년 6월 24일 설정된 근저당권을 중심으로 권리관계가 형성돼 있습니다. 그 이후 전입한 임차인 4건은 대항력이 없는 것으로 조사됐고, 후순위 압류 등도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 확인된 권리만 기준으로 산정하면 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 여기서 분석을 끝내면 위험합니다. 공동임 점유자 1건의 전입일과 보증금이 확인되지 않았고, 임대차 목적물이 108호부터 113호까지 여러 호실에 걸쳐 있습니다. 111호 일부가 110호 및 112호와 일체로 이용되는 구조변경 문제도 남아 있습니다.

신건 매각가 9억 7,700만원을 기준으로 근저당권자에게 예상 배당되는 금액은 9억 6,483만원이며, 채권최고액 기준 미배당액은 12억 5,517만원입니다. 이 부족액은 매수인 인수액과 다르지만, 미상 점유자의 대항력 가능성은 별도로 해소해야 합니다.

또한 비교 실거래 자료가 없어 현재 최저가의 시세 대비 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 감정가가 곧 적정 입찰가라는 보장은 없습니다. 호수 범위 확정 → 공동임 권리 확인 → 구조 원상회복 가능성 확인 → 시장가격 검증 순서로 접근해야 합니다.

권리상 산정 인수액은 0원, 그러나 실제 인수 위험은 미확정. 이 사건의 핵심은 근저당의 미배당액이 아니라, 매각 대상의 정확한 범위와 미상 점유자, 그리고 구조변경을 실제로 정리할 수 있는지에 있습니다.