* 실질취득 추산은 최저매각가와 예상 인수액만 합산한 금액입니다. 미상 점유에 따른 권리위험, 경계벽 원상회복비, 명도비, 세금 및 취득 부대비용은 별도입니다. 따라서 최종 취득비용이 확정되었다는 의미가 아닙니다.

수원지방법원 2024타경54166. 용인 동백중앙로에 위치한 '용인동백역현성더테라스' 1층 112호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 1,190,000,000원이며 현재 유찰이 없는 신건입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(음식점)입니다.

등기상 소유자는 유한회사현성기업입니다. 최초 신탁 소유권은 말소되고 2022.06.24 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 든솔신용협동조합의 채권최고액 2,220,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 용인시 압류, 임의경매개시결정, 국세 압류가 발생했지만 해당 후순위 등기권리는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

한편 2026.03.10에는 기존 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기됐습니다. 별도의 새로운 선순위 근저당권이 생긴 것이 아니라 기존 근저당권의 권리자가 변경된 것입니다. 배당표에 기재된 든솔신용협동조합 명의와 현재 등기상 권리자가 다르므로 최종 배당권자와 채권승계 서류를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

말소기준권리는 2022.06.24 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 이후 발생한 용인시 압류와 국세 압류, 임의경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

2022.10.18 설정된 주식회사 리얼투데이의 가압류 214,536,280원은 2022.12.01 이미 말소됐습니다. 2024.12.09 등기된 서울회생법원의 재산보전처분 역시 2025.11.14 말소됐으므로 현재 유효한 선순위 인수권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 계약과 미상 점유를 구분

현황조사 등에 기재된 기명 임차 관련 당사자는 4명·법인이고, 별도로 신원과 전입일이 확인되지 않은 점포 점유 기록 1건이 있습니다. 기명 당사자들의 신고일은 모두 2022.06.24 말소기준권리 이후이므로 해당 신고일을 기준으로 대항력이 없는 것으로 분류됐습니다.

다만 이들 가운데 일부는 112호가 아닌 인접 호수의 임차인이며, 김시내와 주식회사 바모스디앤씨의 기재는 112호에서 중첩됩니다. 따라서 각 보증금을 단순 합산하여 112호의 확정된 임대차보증금이나 매수인 인수액으로 계산해서는 안 됩니다.

임차인 결론. 기명 임차인 4건은 신고일상 후순위로 분류되지만, 112호에 직접 관계되는 점유와 계약 당사자의 중복 여부가 확인되어야 합니다. 미상 점유 1건은 권리 판단을 보류해야 합니다. 이에 따라 배당 시나리오상 매수인 인수액 0원이라는 결과는 미상 점유 관련 위험까지 없다는 확정 판단이 아닙니다.

③ 구조상 독립성 — 이 사건의 핵심 위험

감정요항표에 기재된 구조변경 상태는 다음과 같습니다.

구조 문제의 결론. 이 사건은 감정가 할인 여부보다 매각 대상인 112호를 법적·물리적으로 독립된 상태로 확보할 수 있는지가 우선입니다. 원상회복 가능성은 확인되었지만 실제 원상회복과 인도까지 완료된 것은 아니므로 이를 무위험 물건으로 취급할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,190,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권은 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되어 최종 배당권자 확인이 필요합니다. 실제 배당 순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 위험 해소는 별개

* 각 회차의 인수액 0원은 배당 시나리오상 추산값입니다. 신원·보증금·전입일 미상의 점유자에 관한 잠재적 인수 위험이나 원상회복비는 포함되지 않습니다.

현재 최저매각가는 1,190,000,000원이며, 유찰을 가정한 최저매각가는 각각 952,000,000원과 761,600,000원입니다. 그러나 이러한 하락이 곧 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 상가의 실제 거래가격, 임대수익, 공실 위험, 경계벽 복구비를 함께 고려해야 합니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 동백2동 행정복지센터 서측 인근입니다. 주변에는 중소규모 근린생활시설, 업무시설 및 아파트단지 등이 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 경전철 동백역이 있습니다. 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설인 음식점으로 이용 중입니다. 인접 호실과 경계벽이 철거되어 일체로 사용하는 구조변경이 있습니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 건물로 위생급배수설비, 승강기설비, 주차설비, 화재탐지설비 및 소화전 등이 설치되어 있습니다.
• 도로 접근. 동측으로 약 25m 포장도로에 접하고 남측 및 서측으로 약 10m 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·도시지역·지구단위계획구역이며 성장관리권역 및 택지개발지구에 해당합니다. 토지는 평탄한 사다리형 상업용 부지입니다.
• 공시지가. 4,875,000원/㎡입니다.
• 환금성. 동백역 인근의 상업시설 입지라는 점은 참고할 만하지만, 해당 호실의 실제 시장가격과 거래 유동성을 확정할 근거는 부족합니다. 특히 경계벽 복구와 독립 사용 문제가 해결되지 않으면 매수자·임차인 확보에 제약이 발생할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최우선 — 구조상 독립성. 2026.10.16 감정인 사실조회회신과 내부구조도를 확인하고, 112호 경계벽의 복구 범위 및 구분소유권 행사 가능성을 검토해야 합니다.
• 원상회복 비용. 임차인의 원상회복의무가 존재하더라도 실제 이행 여부는 별개입니다. 복구 공사 범위와 비용 부담 주체, 공사 가능성을 확인해야 합니다.
• 112호 실제 점유자. 김시내와 주식회사 바모스디앤씨의 임대차 관계 및 중복 기재 여부, 실제 영업자와 점유 부분을 대조해야 합니다.
• 미상 점유 확인. 점포로 표시된 별도 점유 기록의 신원, 점유개시일, 보증금, 사업자등록 및 전입 관련 사항을 확인해야 합니다. 대항력 가능성을 미리 배제해서는 안 됩니다.
• 인접 호실과의 관계. 111호 일부가 112호와 일체 이용 중이므로 인접 호실의 소유·점유 및 경계 회복에 필요한 협조 사항을 확인해야 합니다.
• 근저당권 승계. 2026.03.10 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 채권승계 및 배당관계를 확인해야 합니다.
• 세금·관리비. 용인시와 국의 압류 관련 당해세 배당, 미납 관리비 및 공용부분 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 상가 가치 검증. 실제 임대수익, 공실 위험, 거래사례와 복구비를 확인하기 전에는 감정가나 유찰 가격을 시세 대비 저렴한 가격으로 단정하지 않아야 합니다.
• 매각조건 확인. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기부, 내부구조도 및 사실조회회신 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 말소”만으로는 충분하지 않다

수원지방법원 2024타경54166은 2022.06.24 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 확인된 기명 임차인들의 신고일도 모두 말소기준 이후이고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.

그렇지만 이 사건의 핵심은 등기상 후순위 채권이 아닙니다. 112호가 111호 일부와 일체로 이용되면서 구조상 독립성을 상실한 상태이며, 대항력 가능성을 판정할 수 없는 미상 점유 기록도 존재합니다. 감정인의 원상회복 가능 회신은 중요한 긍정 요소이지만, 실제 원상회복과 점유정리가 보장된 것은 아닙니다.

또한 현재 최저매각가 1,190,000,000원이 실제 상가 시세보다 저렴하다는 근거도 확정되지 않았습니다. 유찰을 통해 가격이 낮아지더라도 구조와 점유의 불확실성이 해소되지 않으면 투자 위험은 계속 남을 수 있습니다.