대전지방법원 2025타경1208. 충남 예산군 삽교읍 목리의 내포에드가오피스텔2차 3층 315호입니다. 경매상 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 소유자는 송도주식회사이며, 채권자 박소희가 청구금액 67,301,910원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준권리는 2025년 10월 29일 강제경매개시결정입니다.
문제는 그보다 먼저 전입한 점유·임차인이 있다는 점입니다. 전동민은 2024.11.01, 김진만은 2025.05.30 전입한 것으로 조사됐습니다. 모두 말소기준일보다 빠릅니다. 특히 김진만의 보증금은 83,000,000원으로 확인되며, 예상배당에서는 이를 전액 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 선행한 임대차의 대항력과 보증금 반환 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경1208 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 예산군 삽교읍 목리 960 내포에드가오피스텔2차 3층 315호 |
| 도로명주소 | 충청남도 예산군 삽교읍 청사로 190 |
| 물건종류 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층~지상 7층 중 제3층 제315호 |
| 소유자 | 송도주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 110,000,000원 / 110,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구액 | 박소희 / 67,301,910원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기 확인 기준 | 2026.11.03 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
등기상 초기 신탁은 이미 말소됐고, 목포세무서장과 광산세무서장의 압류 역시 2024년 7월 해제로 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심 기준은 2025.10.29 강제경매개시결정입니다.
김진만의 주택임차권등기는 2026.03.31 접수돼 말소기준권리보다 늦습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되지만, 등기에 기재된 주민등록일·점유개시일은 모두 2025.05.30입니다. 따라서 등기의 후순위 여부만으로 보증금 인수 위험을 배제해서는 안 됩니다.
② 임차인·점유자 분석 — 인수 위험의 핵심
임차·점유 관련 신고는 3건입니다. 성명이 확인된 사람은 전동민과 김진만이며, 별도로 성명 미확인 신고가 존재합니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없으나, 실제 임대차 관계가 서로 독립적인지 또는 일부 신고가 중복되는지는 확인이 필요합니다.
| 임차·점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 전동민 미확인 점유자 |
2024.11.01 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김진만 315호 전부 · 임차권등기 |
2025.05.30 | 83,000,000원 | 대항력 있음 | 배당상 미반영 | 해당 없음 |
| 미확인 주거 신고 |
2025.05.30 | 미상 신고액 0원 |
가능·미상 | 행사 가능성 | 해당 없음 |
전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 모든 점유자의 대항력을 확정할 수는 없습니다. 점유·주민등록·임대차의 실체와 지속 여부가 확인되어야 합니다. 김진만의 우선변제 여부 또한 등기상 확정일자와 배당 가정 사이의 차이를 확인해야 합니다.
③ 실질취득 비용 — 최저가만으로 판단하면 위험
현재 매각조건에서 가장 중요한 금액은 낙찰대금과 인수보증금을 합산한 실질취득 부담입니다. 김진만 보증금 83,000,000원을 전액 인수한다는 배당 가정에 따르면 다음과 같습니다.
| 현재 최저매각가 | 110,000,000원 |
|---|---|
| 김진만 보증금 인수 추정 | 83,000,000원 |
| 실질취득 추정 | 193,000,000원 |
| 감정가 대비 실질취득 | 175.5% |
| 추가 임차인 위험 | 전동민·미확인 신고의 실체 및 보증금 확인 필요 |
④ 유찰 시나리오 — 인수금을 함께 봐야 한다
| 회차 | 최저매각가 | 인수 추정 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 110,000,000원 | 83,000,000원 | 0원 | 40,358,090원 |
| 1회 유찰(80%) | 88,000,000원 | 83,000,000원 | 0원 | 18,714,090원 |
| 2회 유찰(64%) | 70,400,000원 | 83,000,000원 | 0원 | 1,430,890원 |
회차별 인수 추정액과 소유자 잔여액은 각 회차의 배당 시나리오 수치입니다. 인수액 83,000,000원은 확정 부담액이 아니며, 실제 우선변제권·배당순위·배당요구에 따라 달라질 수 있습니다.
유찰이 진행되면 최저매각가는 88,000,000원, 70,400,000원으로 내려갑니다. 그러나 낙찰가 하락이 실질취득 부담의 같은 폭 하락을 보장하지는 않습니다. 특히 2회 유찰 최저가 70,400,000원은 김진만 보증금 83,000,000원보다 낮습니다.
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 상황에서는, 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계되는 구조에 따라 낙찰가가 낮아져도 잔여 인수가 늘어 실질취득 부담이 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다. 다만 이 사건의 회차별 추정은 김진만 보증금 전액 83,000,000원을 별도 인수하는 것으로 설정되어 있습니다. 실제로 얼마가 배당되고 얼마가 승계되는지 확정되지 않았으므로, 2회 유찰 시 실질취득액을 70,400,000원 또는 83,000,000원으로 단정해서도 안 됩니다. 전액 별도 인수가 유지된다면 70,400,000원에 83,000,000원을 더한 부담이 발생할 수 있다는 점도 검토해야 합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 110,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,340,000원 |
| 임차인 김진만 보증금 매수인 인수 가정 |
83,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 박소희 | 67,301,910원 | 67,301,910원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 40,358,090원 |
| 매수인 별도 인수 추정 | 83,000,000원 | 83,000,000원 인수 |
집행비용은 매각가의 약 2.1%로 추정한 2,340,000원입니다. 신청채권자의 청구액 67,301,910원은 전액 배당되는 것으로 산출되었습니다. 김진만 보증금은 배당 0원·매수인 인수 83,000,000원으로 가정했으며, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 매수인 인수액은 매각대금 배분액과 별개입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근, 내포신도시 중심상업지대입니다. 주변에 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서와 시민광장이 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물의 3층 315호입니다. 기본 위생급배수설비와 승강기·소화전설비가 설치되어 있습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 표시되지만 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 실제 주거 사용과 공부상 용도의 관계를 확인해야 합니다.
- 토지. 중심상업지역·지구단위계획구역·도시개발구역·도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 감정요항표에 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 중심상업지역의 오피스텔 이용 물건으로, 향후 매각 시에는 실제 사용 용도와 임대차 관계가 가격 및 매수수요에 미칠 영향을 별도로 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김진만의 실제 인수액 확정. 보증금 83,000,000원의 우선변제 가능 여부와 배당액, 매수인 승계액을 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 전동민의 임대차 실체. 2024.11.01 전입한 점유자의 실제 점유 여부, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 대항력 요건을 확인해야 합니다.
- 미확인 신고의 중복 여부. 김진만과 동일한 2025.05.30 전입 신고가 별개 임대차인지, 중복된 자료인지 확인해야 합니다.
- 배당순위 재검증. 등기상 김진만의 확정일자와 예상배당에서의 우선변제권 미반영 사이에 차이가 있습니다. 이를 해소하기 전에는 배당표를 확정 결과로 취급하지 않아야 합니다.
- 매각물건명세서 대조. 대항력 및 매수인 인수사항, 임차권등기 말소 여부를 최신 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자, 점유 권원, 인도 가능성과 명도 비용을 조사해야 합니다.
- 공부상 용도 확인. 근린시설 표기와 실제 오피스텔 이용상태를 건축물대장 및 현장 상태와 대조해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납 및 당해세 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
- 실질취득 상한 설정. 낙찰가와 인수보증금을 함께 고려해야 하며, 임차인별 인수 위험이 확정되기 전에는 적정 입찰금액을 산정하기 어렵습니다.
- 실거래 확인. 같은 건물의 유사 용도·면적·층 실거래를 조사한 후 실질취득액과 비교해야 합니다.
둘째, 전동민과 별도 미확인 신고의 실제 보증금·대항력·중복 여부가 확정되지 않았습니다.
셋째, 김진만의 등기상 확정일자와 우선변제 미반영 배당 가정 사이에 재검토가 필요한 부분이 있습니다.
넷째, 실질취득 부담을 비교할 객관적 실거래 가격이 확정되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서는 신건 입찰을 보류하고, 실제 배당·인수액과 임차인별 권리관계를 먼저 확정하는 것이 합리적입니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액이 더 중요하다”
이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 모두 110,000,000원인 신건입니다. 과거 압류와 신탁도 정리되어 있어 등기상 복잡해 보이지 않을 수 있습니다.
하지만 실제 권리분석에서는 임차관계가 핵심입니다. 김진만의 보증금 83,000,000원이 전액 인수되는 배당 가정을 적용하면 실질취득 부담은 약 193,000,000원입니다. 전동민과 미확인 임차·점유 신고의 권리까지 정리되지 않아 최종 부담액은 아직 확정할 수 없습니다.
유찰로 최저가가 내려가더라도 대항력 임차인의 미배당 보증금이 승계된다면 실제 취득비용은 예상보다 크게 남을 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가를 초과하는 구간에서는 배당과 잔여 인수의 관계를 함께 계산해야 하며, 최저가만으로 가격 매력을 판단해서는 안 됩니다.
결론은 명확합니다. 지금 필요한 것은 낮은 입찰가가 아니라 정확한 권리확인입니다. 김진만의 배당·인수액, 전동민의 임대차관계, 미확인 신고의 실체와 실제 시세가 모두 확인된 다음에야 합리적인 입찰 판단이 가능합니다.
