대전지방법원 2025타경1208. 충청남도 예산군 삽교읍 목리의 내포에드가오피스텔2차 제3층 제320호입니다. 경매는 채권자 박소희의 강제경매로 진행되며, 신청채권액은 67,301,910원입니다. 등기상 소유자는 송도주식회사입니다. 최초 소유권보존등기 후 코리아신탁주식회사로 신탁 이전된 이력이 있지만, 해당 신탁등기는 이미 말소됐습니다. 국 명의 압류 또한 해제·말소됐고, 현재 확인되는 경매 관련 기준권리는 2025년 10월 29일 강제경매개시결정입니다.

겉으로 보면 근저당권이 없고 기존 신탁·압류도 정리돼 권리관계가 단순해 보입니다. 그러나 등기부의 깨끗함과 임차관계의 안전성은 별개의 문제입니다. 김진만, 전동민 및 성명이 특정되지 않은 점유 관련 기록에서 경매개시결정 이전의 전입일이 확인되며, 보증금과 실제 점유·임대차 관계는 불명확합니다. 이 사건은 등기부보다 임차인 및 점유 관계 확인이 우선인 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 부담은 단순, 점유는 미확정

소유권보존 이후 설정된 코리아신탁주식회사 신탁등기는 2018년 7월 6일 신탁재산의 귀속을 원인으로 말소됐습니다. 목포세무서장의 압류 역시 2024년 7월 3일 해제됐습니다. 등기상 근저당권은 확인되지 않습니다.

2025년 10월 29일 강제경매개시결정이 현재의 말소기준권리이며, 해당 경매개시결정등기는 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 그보다 앞선 전입과 점유에 기초한 임차권의 대항력 여부는 별도로 판단해야 합니다. 선순위 임차관계가 성립하고 배당으로 보증금이 완제되지 않으면 매수인의 잔여 보증금 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 핵심 위험

점유 및 임대차 관련 기록은 3건입니다. 김진만과 전동민은 각각 성명이 기재돼 있으나 점유·임대차의 구체적 내용은 확인되지 않았고, 별도로 성명이 특정되지 않은 기록이 있습니다. 특히 전동민과 성명 미확인 기록은 전입일과 배당요구일이 같으므로 동일인 또는 동일 임대차에 관한 중복 기록인지 확인이 필요합니다. 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

성명 미확인 기록의 보증금은 0원으로 기재돼 있으나, 보증금 미상이라는 조사상 주의사항도 존재합니다. 실제 보증금이 없다고 확정할 수 없습니다. 해당 기록의 확정일자와 배당요구만으로 실제 우선변제액을 산정할 수 없으며, 다른 기록과의 중복 여부도 확인해야 합니다.

대항력이 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 배당되는 금액과 인수액이 합쳐져 보증금 전액에 대응하는 구조라면, 매수인의 실질취득금액은 낙찰가가 낮아져도 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 보증금이 확인되지 않아 그런 인수 구조가 실제 성립하는지, 실질취득이 얼마인지 계산할 수 없습니다. 현재 최저가 79,000,000원만으로 저렴하다고 판단할 수 없는 이유입니다.

③ 가격 판단 — 시세와 인수금액 모두 확인해야 한다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 79,000,000원입니다. 한 번도 유찰되지 않은 신건이므로 최초 감정가가 그대로 입찰 기준가격입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 감정평가상 오피스텔로 이용되는 근린시설입니다. 동일 건물의 거래가격을 비교할 때에도 용도, 실제 사용상태, 임대차 및 개별 호실 상태를 구분해야 합니다. 현재는 인수 가능한 보증금마저 미확정이므로 실질취득금액 기준의 시세 비교도 불가능합니다.

위 채권자 미배당액은 신청채권자 청구액 67,301,910원에 대한 회차별 배당 시뮬레이션 수치입니다. 임차인 우선배당, 세금 등은 확정 반영되지 않았으며, 채권자 미배당액이 곧 매수인의 인수금액을 의미하지 않습니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 향후 매각기일은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

집행비용 1,822,000원은 매각가의 약 2.3%를 적용한 추정치입니다. 이 표는 임차인 우선변제 및 당해세 등을 반영하지 않은 단순 배당 가정입니다. 선순위 임차권과 우선변제권이 인정될 경우 채권자 배당액 및 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수금액 역시 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근, 내포신도시 중심상업지에 위치합니다. 주변에 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서 및 시민광장 등이 형성돼 있으며, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측 및 서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 7층 건물로, 외벽은 석재 마감 등이며 기본적인 위생급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다. 물건 용도는 근린시설로 표시돼 있으므로 공부상 용도와 실제 사용의 적법성, 주거 임대차 관련 적용 법률을 별도로 점검해야 합니다.
• 토지·규제. 중심상업지역·지구단위계획구역에 해당하며, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구 관련 규제가 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 1,660,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 임대관계는 미상입니다.
• 환금성. 관공서와 상업·업무시설이 인접한 입지는 활용상 장점이 될 수 있으나, 동일 용도·유사 호실의 실거래와 임대수요가 확인되지 않아 실제 환금성의 높고 낮음을 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 점유자 실체 확인. 김진만·전동민·성명 미확인 기록이 각각 별도 임차인인지, 실제 점유자는 누구인지, 동일 임대차에 대한 중복 기록은 없는지 확인해야 합니다.
• 임대차계약과 보증금 확인. 임대차계약서, 실제 보증금, 임차 범위, 계약 당사자 및 점유 개시 사실을 확인해야 매수인의 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
• 대항력·우선변제 확인. 전입일뿐 아니라 적법한 점유, 임대차의 성립, 확정일자, 배당요구 및 실제 적용되는 임대차보호법상 요건을 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 원본 대조. 선순위 임차인의 보증금 인수 여부, 명세서의 인수 조건 및 변경 사항을 최우선으로 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 산정. 입찰가에 실제 인수될 보증금을 더한 금액으로 판단해야 합니다. 보증금 미확정 상태에서는 최저가를 곧 취득원가로 취급하면 안 됩니다.
• 배당표 재검증. 예상배당표에는 임차인 우선배당·당해세 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 채권자 및 임차인의 배당액을 다시 확인해야 합니다.
• 용도·사용 확인. 근린시설 표시와 오피스텔 이용상태를 대조해 건축물대장상 용도, 주거 이용의 적법성 및 필요한 사용·관리 조건을 확인해야 합니다.
• 시세·환금성 조사. 동일 건물 및 유사 용도 호실의 최근 실거래, 임대차 조건과 시장 수요를 조사한 후 실질취득금액을 비교해야 합니다.
• 점유 인도·관리비 확인. 낙찰 이후 점유자와의 인도 절차, 미납 관리비 및 공용부분 관리비 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 매각기일 최종 확인. 2026.11.17 매각기일의 진행 여부 및 기일 변경, 매각조건 변경 사항을 법원 원본으로 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순해도, 인수위험은 단순하지 않다”

내포에드가오피스텔2차 320호는 근저당권이 없고 종전 신탁·압류도 정리돼 있어 등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 감정가와 최저가 역시 79,000,000원으로 명확합니다.

하지만 경매개시결정보다 앞선 전입 기록이 3건 존재하며, 그중 실제로 몇 명이 임차인인지조차 확정되지 않았습니다. 보증금과 대항력 성립 여부가 불분명한 상태에서 매수인 인수액 0원을 전제로 낙찰 수익을 계산하는 것은 위험합니다. 시세 비교자료도 없어 최저가 자체의 경제적 매력 역시 확인할 수 없습니다.

이 사건에서 먼저 해결할 문제는 입찰가격이 아니라 누가 어떤 권리로 점유하고 있으며, 얼마의 보증금이 실제로 인수될 수 있는가입니다. 선순위 점유·임대차 관계가 명확하게 해소되지 않는 이상, 유찰로 가격이 내려가더라도 실질취득 부담이 줄어든다고 보장할 수 없습니다. 등기 정리는 양호하지만, 임차관계와 가격의 불확실성 때문에 입찰은 보류가 합리적입니다.