대전지방법원 2025타경1208. 충남 예산군 삽교읍 내포신도시 중심상업지대에 자리한 내포에드가오피스텔2차 제4층 제435호입니다. 경매상 물건 용도는 근린시설로 표시되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 이번 경매는 소유자인 송도주식회사에 대해 박소희가 신청한 강제경매입니다.

겉으로는 감정가와 최저가가 같은 신건이고, 예상배당에서도 신청채권자에게 67,301,910원이 배당되는 구조입니다. 그러나 등기부에는 경매개시결정보다 앞선 2025.07.11. 접수 주택임차권등기가 남아 있습니다. 매각물건명세서도 이 임차권을 매수인에게 대항할 수 있는 권리로 명시했습니다. 이 때문에 배당표상 채권이 전액 변제되는 것과 임차권의 매수인 인수 위험이 해소되는 것은 별도로 검증해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시보다 앞선 임차권이 핵심

소유권은 2018.04.27. 송도주식회사 명의로 보존등기됐습니다. 같은 날 코리아신탁주식회사로 소유권이전 신탁등기가 이뤄졌으나, 2018.11.08. 신탁등기가 말소되고 소유권이 송도주식회사에 귀속됐습니다. 이 과거 신탁등기는 현재 독립적인 인수권리로 취급할 사안은 아닙니다.

권리분석의 핵심은 을구 1번 박소희의 주택임차권등기입니다. 등기에는 임대차계약일 2023.06.05., 점유개시일 2023.06.13., 주민등록일 2023.06.14., 확정일자 2023.07.03.이 기재돼 있습니다. 임차권등기는 2025.07.11. 접수됐고, 강제경매개시결정은 그 이후인 2025.10.29.에 접수됐습니다.

② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권자 1명, 추가 점유자 2명

확인된 등기 임차권자는 박소희 1명이며, 현황조사와 문건접수상 김진만·전동민 2명이 별도로 확인됩니다. 두 사람의 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 대항력 또는 인수금액을 확정할 수 없습니다. 세 사람을 모두 독립적인 보증금 채권자로 합산해서도 안 되고, 반대로 추가 점유자에게 보증금이 없다고 단정해서도 안 됩니다.

박소희의 주민등록일·점유개시일·확정일자는 등기부에 기재된 임차권 내용에 따릅니다. 김진만·전동민은 전입일이 경매개시결정보다 앞서지만 보증금·확정일자 및 실제 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력을 확정하지 않았습니다. 보증기관 승계·대위 신고자는 확인되지 않습니다.

③ 실질취득가격 — 최저가에 인수 위험을 더해야 한다

현재 최저매각가는 79,000,000원으로 박소희의 임차보증금 66,000,000원보다 높습니다. 그러나 낙찰가가 보증금보다 높다는 이유만으로 선순위 임차권의 인수가 자동으로 없어지는 것은 아닙니다. 임차보증금에 실제로 배당된 금액과 미배당 잔액을 확인해야 합니다.

특히 유찰 후에는 최저가가 임차보증금보다 낮아집니다. 선순위 임차권자의 보증금이 배당으로 충당되고 나머지를 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려갈수록 인수 잔액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 묶이는 현상이 발생할 수 있습니다. 집행비용과 다른 배당채권의 우선순위에 따라 실제 부담액은 달라집니다.

반대로 이번 사건의 신청채권과 임차보증금이 동일한 채권이고, 해당 채권에 배당이 이루어져 보증금이 변제된다면 배당금과 인수 보증금을 중복 계산해서는 안 됩니다. 145,000,000원은 확정 취득가격이 아니라 보증금 전액 미배당을 가정한 위험 시나리오입니다. 다른 두 점유자에 관한 인수 위험은 이 계산에 포함되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)

위 표는 집행비용과 신청채권자 청구액을 기준으로 산출한 단순 예상배당입니다. 박소희의 주택임차권에 대한 실제 배당 충당관계, 김진만·전동민의 권리, 당해세 및 최우선변제 등은 확정적으로 반영된 배당순위표가 아닙니다. 소유자 잔여금 9,876,090원도 실제 배당에서 달라질 수 있습니다. 이 표로 매수인 인수액 0원을 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 신청채권 미배당과 임차권 인수는 별개

유찰로 매각가가 낮아지면 신청채권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 신청채권 미배당액이 곧 매수인의 보증금 인수액이라는 뜻은 아닙니다. 임차권이 담보하는 보증금 원금과 신청채권의 동일성, 배당 충당 및 우선순위에 따라 매수인의 실제 인수액은 달라집니다. 특히 1회·2회 유찰 시에는 낙찰가가 임차보증금보다 낮아져 선순위 보증금 인수 구조를 더욱 주의해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 경찰청 동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 상업·업무용 빌딩, 관공서와 시민광장 등이 있는 내포신도시 중심상업지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북측과 서측으로 왕복 4차선 아스콘포장도로에 접해 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 7층 건물의 4층 435호입니다. 위생급배수설비, 승강기 및 소화전설비가 설치돼 있습니다. 감정평가상 오피스텔로 이용 중입니다.
• 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 도시개발구역, 도청이전신도시 개발예정지구 등에 속합니다. 공시지가는 1,660,000원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 물건 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 임대관계는 미상으로 기재돼 있어 실제 점유관계 확인이 중요합니다.
• 환금성. 상업·업무시설과 관공서가 밀집한 입지는 확인되지만, 같은 건물의 실거래 시세와 임대수요를 바탕으로 한 구체적 환금성 평가는 확정할 수 없습니다. 오피스텔 이용상태와 근린시설 용도 표시도 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권 원본 확인. 을구 1번 박소희의 주택임차권등기와 매각물건명세서의 매수인 인수 문구를 대조해야 합니다. 임차보증금 66,000,000원의 잔액과 말소 가능성을 가장 먼저 확인해야 합니다.
• 신청채권과 임차보증금의 동일성. 박소희의 청구액 67,301,910원과 임차보증금 66,000,000원이 동일한 반환채권에 기초한 것인지, 배당금이 보증금 원금에 어떻게 충당되는지 확인해야 합니다.
• 김진만·전동민의 실제 권리. 두 사람의 전입일, 배당요구 문건, 점유 부분, 보증금 및 임대차계약 여부를 확인해야 합니다. 대항력 가능·미상 상태에서 인수금액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
• 실질취득가격 산정. 최저가 79,000,000원뿐 아니라 선순위 보증금의 실제 인수 잔액과 다른 점유자 관련 비용까지 검토해야 합니다. 임차권 보증금 전액 미배당 가정의 145,000,000원은 위험 판단용 수치이지 확정 가격이 아닙니다.
• 시세·임대수요 확인. 동일 건물과 인근 오피스텔의 실제 거래 및 임대료를 확인하고 실질취득가격을 기준으로 비교해야 합니다. 신건 감정가만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 명도·관리비 확인. 임차권자와 실제 점유자의 관계, 현장 점유상태 및 미납 관리비를 확인해야 합니다. 점유자별 인도 협의 또는 법적 절차가 달라질 수 있습니다.
• 최신 경매서류 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 기록과 임차권 말소 여부를 매각기일 2026.11.17. 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “7,900만원짜리 물건이 아닐 수도 있다”

이 사건의 핵심은 신건 최저가 79,000,000원이 아닙니다. 매각물건명세서에 명시된 66,000,000원의 선순위 주택임차권과 임대차 관계가 불명확한 추가 점유자 2명입니다. 박소희가 신청채권자이면서 임차권자라는 점은 배당을 통해 문제가 해결될 가능성을 검토하게 하지만, 동시에 채권의 동일성, 배당 충당 및 임차권 말소를 확인해야 할 이유이기도 합니다.

임차보증금이 배당으로 전부 회수되어 임차권이 정리되면 위험이 줄어들 수 있습니다. 반면 보증금 전액이 미배당되어 인수되는 가정에서는 현재 낙찰가와 합산한 금액이 145,000,000원이며, 다른 점유자 관련 부담은 별도입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 보증금 인수액이 증가할 수 있으므로 낮은 최저가 자체를 할인으로 볼 수 없습니다.

게다가 비교 가능한 최근 실거래 시세도 확정되지 않아 실질취득가격의 시장 경쟁력을 판단하기 어렵습니다. 권리위험이 명확히 해소되기 전까지는 입찰 보류. 이 물건은 가격보다 먼저 배당과 인수권리, 실제 점유관계를 풀어야 하는 고위험 권리분석형 경매입니다.