대전지방법원 홍성지원 2025타경1226. 충남 홍성군 홍성읍 내법리의 현광아파트 101동 16층 1605호입니다. 비교 실거래 기준 전용면적은 84.99㎡, 단지는 339세대·1997년 준공입니다. 소유자 장창우 씨가 2014년 3월 19일 매매로 소유권을 취득했고, 2023년 2월 22일 순창농업협동조합 앞으로 채권최고액 47,700,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 채권자 이윤미 씨가 19,827,370원을 청구하며 강제경매를 진행한 구조입니다.

등기상 권리분석의 출발점은 2023.02.22 순창농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전에 설정됐던 근저당권과 전세권은 이미 등기말소된 이력이 있고, 이 근저당권 이후의 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 다만 2025.11.25 전입한 임채성 씨는 임대차계약 여부와 보증금·확정일자가 확인되지 않아 점유관계의 추가 검증이 필요합니다.

더 중요한 것은 권리상 부담과 가격 경쟁력은 별개의 문제라는 사실입니다. 현재 최저매각가 88,000,000원은 같은 단지·같은 면적의 실거래 12건 중 최고 거래가 86,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래가가 60,000,000원까지 낮아진 점을 고려하면 신건 응찰에는 상당한 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 근저당

현재 권리분석에서 가장 중요한 등기는 을구 14번입니다. 순창농업협동조합이 2023년 2월 22일 설정한 근저당권 47,700,000원이 말소기준권리이고, 매각으로 소멸합니다. 갑구 14번의 2025년 11월 25일 강제경매개시결정도 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

등기에는 과거 한국주택은행의 채권최고액 3,120,000,000원 공동담보 근저당권과 전세금 80,000,000원의 전세권 설정 이력 등이 등장합니다. 하지만 해당 근저당권은 2010.12.30 말소됐고, 김성산의 전세권은 2011.12.13, 충청남도개발공사의 전세권은 2014.08.05 말소됐습니다. 따라서 이 과거 금액들을 현재 매수인 인수채무로 합산하면 안 됩니다.

임차인·점유자 분석 — 후순위 전입자 1명

조사된 전입자는 임채성 씨 1명입니다. 임대차계약 여부는 확인되지 않았으며, 전입신고일은 2025.11.25, 배당요구 관련 접수일은 2026.01.27입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.

대항력 판단의 핵심은 날짜입니다. 임채성 씨의 확인된 전입일 2025.11.25는 말소기준권리인 순창농업협동조합 근저당권 설정일 2023.02.22보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 말소기준권리보다 선순위인 대항력을 인정하기 어렵고, 매수인에게 보증금 인수의무가 발생하지 않는 것으로 판단됩니다.

그러나 보증금·확정일자가 미상이고 임대차계약 여부도 확정되지 않았으므로 배당 순위와 실제 점유 권원은 별도로 확인해야 합니다. 전입일보다 앞선 점유·임대차 관련 사실이 있는지, 현재 실제 점유자가 누구인지도 확인 대상입니다. 배당요구 접수 사실만으로 우선변제권이나 배당액을 확정할 수는 없습니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최신 거래보다 46.7% 높다

현광아파트는 339세대·1997년 준공 단지입니다. 전용 84.99㎡의 실거래 12건이 확인되며, 전체 거래 평균은 73,083,333원입니다. 다만 과거의 상대적으로 높은 거래가격이 섞여 있으므로, 가격 판단에는 최근 12개월 평균 72,600,000원과 최신 거래가 60,000,000원을 더 중요하게 봐야 합니다.

최근 거래 흐름은 낙관적이지 않습니다. 2025년 11월에는 82,000,000원과 86,000,000원에 거래됐지만, 2026년 7월 68,000,000원, 9월 67,000,000원, 10월 60,000,000원으로 최근 거래가격이 낮아졌습니다. 최근 거래군과 이전 거래군의 비교 추세 역시 -1.1%입니다.

현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원보다 15,400,000원 높고, 최신 거래가 60,000,000원보다 28,000,000원 높습니다. 각각 최근 평균의 121.2%, 최신 거래가의 약 146.7%에 해당합니다. 특히 12건 중 최고 거래가격인 86,000,000원보다도 현재 최저가가 높다는 점이 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

최저가 88,000,000원에 매각된다고 가정하면, 추정 집행비용 1,984,000원을 공제하고 순창농업협동조합에 47,700,000원, 신청채권자 이윤미 씨에게 19,827,370원이 배당됩니다. 두 채권자에 대한 예상 배당 합계는 67,527,370원이며, 채권 부족액은 0원입니다. 계산상 소유자에게는 18,488,630원이 남습니다.

근저당권 배당은 채권최고액 기준, 집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 순서와 금액, 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 임채성 씨의 우선변제 요건과 배당액은 확정되지 않았습니다.

유찰 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 시장 확인은 필수

현재는 0회 유찰 신건입니다. 이후 유찰이 발생한다고 가정한 가격 및 배당 시나리오를 비교하면 다음과 같습니다. 실제 매각기일과 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

1회 유찰 가정가격 70,400,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원보다 낮지만, 최신 거래가 60,000,000원보다는 여전히 높습니다. 따라서 단순히 감정가의 80%가 됐다는 이유만으로 충분히 저렴하다고 보기는 어렵습니다.

2회 유찰 가정가격 56,320,000원은 최신 거래가 60,000,000원 아래로 내려갑니다. 다만 최근 하락 추세와 개별 호수의 상태, 점유 및 명도 비용까지 함께 고려해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

배당 관점에서도 차이가 있습니다. 신건에서는 채권자 청구액이 전액 충족되고 소유자에게 18,488,630원이 남지만, 1회 유찰 시 소유자 잔여액은 1,205,430원으로 줄어듭니다. 2회 유찰 시에는 채권 부족액 12,621,130원이 발생하고, 신청채권자 이윤미 씨의 예상 배당액도 7,206,240원으로 낮아집니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정·토지이용·실거래 기준)

• 단지 특성. 현광아파트는 1997년 준공된 339세대 아파트입니다. 준공 후 상당 기간이 지난 단지이므로 개별 세대의 관리 상태, 노후 설비 및 수선 부담을 가격 판단에 반영할 필요가 있습니다.
• 실거래 유동성. 전용 84.99㎡ 거래가 12건 확인됩니다. 실제 거래 사례는 존재하지만 가격 범위가 60,000,000원~86,000,000원으로 넓어, 개별 층과 주택 상태에 따른 가격 차이를 유의해야 합니다.
• 최근 가격 흐름. 최근 12개월 평균은 72,600,000원, 최신 거래는 60,000,000원입니다. 최근 가격 추세는 -1.1%로 하락 방향이며, 2026년 7월·9월·10월 거래가격도 낮아지는 흐름을 보입니다.
• 토지이용. 확인된 용도지역은 계획관리지역이며, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에도 포함됩니다. 준보전산지 및 생산관리지역과 접하는 것으로 나타납니다. 실제 이용상황은 아파트입니다.
• 토지 현황. 토지이용정보상 지목은 대, 지형은 평지·부정형, 도로접면은 소로한면입니다. 공시지가는 103,600원/㎡입니다. 이는 토지에 대한 지표로, 해당 세대의 직접적인 거래가격은 아닙니다.
• 건축물 관련 확인. 위반건축물 표시 사항은 확인되지 않습니다. 다만 실제 내부 상태, 설비 및 수선 이력은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성 판단. 오래된 아파트라는 특성과 최근 실거래가격 하락을 고려하면, 신건 최저가 88,000,000원 수준에서 향후 재매각 시 충분한 매수 수요와 가격 방어가 가능할지 신중히 검토해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 가격 상한 재검토. 현재 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원의 121.2%입니다. 전체 평균뿐 아니라 최신 거래 60,000,000원과 하락 추세를 반드시 함께 검토해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격은 70,400,000원, 2회 유찰 가정가격은 56,320,000원입니다. 1회 유찰 가격조차 최신 실거래보다 높은 만큼 감정가 할인율만으로 응찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 임채성 점유관계. 전입일은 2025.11.25로 말소기준권리보다 늦지만, 임대차계약 여부·보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자와 계약 내용을 검증하고 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 배당요구 확인. 임채성 씨의 배당요구 관련 접수일은 2026.01.27입니다. 배당요구 여부와 별개로 확정일자, 임대차계약 내용 및 법정 배당 순위를 확인해야 합니다.
• 근저당권 말소. 순창농업협동조합의 2023.02.22 근저당권이 말소기준입니다. 등기부상 기존 권리와 매각물건명세서의 인수 조건이 일치하는지 대조해야 합니다.
• 과거 전세권 확인. 김성산 및 충청남도개발공사 명의 전세권은 등기말소된 이력이 있습니다. 과거 전세금 80,000,000원을 현재 인수액으로 잘못 합산하지 않도록 말소 사실을 원본에서 확인해야 합니다.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납 등 낙찰 후 별도 부담이 될 수 있는 비용을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 1997년 준공 아파트이므로 내부 수선, 누수, 설비 노후, 장기수선 관련 부담 및 실제 점유 상태를 현장 방문으로 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 확인. 2026.11.17 매각기일에 앞서 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 거래가격을 다시 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수액 0원이어도, 비싸게 사면 위험하다”

이 물건은 등기상 권리만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2023년 순창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 전입자 임채성 씨도 2025년 전입으로 말소기준보다 후순위이며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수금액은 0원입니다. 다만 임대차계약과 실제 점유관계는 추가 검증 대상입니다.

가격은 전혀 다른 이야기입니다. 현재 실질취득 추정액 88,000,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원보다 21.2% 높고, 최신 실거래 60,000,000원보다 46.7% 높습니다. 최근 가격 추세까지 -1.1% 하락하고 있어, 신건 가격을 합리적인 매수 기회로 평가하기 어렵습니다.

1회 유찰 시 70,400,000원으로 낮아지면 최근 평균 아래로 진입하지만 최신 거래보다는 여전히 높습니다. 2회 유찰 가정가격 56,320,000원은 최신 거래보다 낮으나, 실제 수익성과 환금성을 확보하려면 명도·수선·거래시장 위험까지 함께 고려해야 합니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격은 보류입니다. 현재 매각가격은 최근 거래 수준과 맞지 않으며, 점유관계도 완전히 확인되지 않았습니다. 가격이 낮아지는 것 자체보다 중요한 것은 실질취득 총액이 최근 시장가격 아래에서 충분한 위험 여유를 확보하는지입니다. 현 회차에서는 그 여유를 확인하기 어렵습니다.