대전지방법원 홍성지원 2025타경1226. 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 소재 현광아파트 101동 17층 1706호입니다. 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 84.99㎡이며, 이 단지는 339세대, 1997년 준공 아파트입니다. 현재 소유자는 장창우로, 2014년 3월 19일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2015년 10월 22일 임실농업협동조합 명의의 채권최고액 71,400,000원 근저당권이 설정됐고, 2025년 11월 25일 채권자 이윤미의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 임실농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 등기된 강제경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 2025년 11월 25일 전입한 임채성의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 임대차 여부, 배당요구의 내용, 실제 점유상태를 확인해야 합니다. 등기상 권리의 소멸과 점유자의 인도 문제는 별개라는 점도 고려해야 합니다.

가격 측면에서는 더욱 주의가 필요합니다. 동일 면적 최근 12개월 평균은 72,600,000원, 가장 최근인 2026년 10월 거래가는 60,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 88,000,000원입니다. 이는 전체 12건 평균인 73,083,333원은 물론, 확인된 거래 중 최고가 86,000,000원도 웃돕니다. 권리상 인수액이 낮다고 해서 매입가격까지 저렴한 물건은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2015년 근저당이 말소기준

이 물건의 핵심은 2015년 10월 22일 설정된 임실농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 71,400,000원이며 채무자는 이정윤입니다. 근저당권이 말소기준이므로 그 이후 등기된 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것이 기본 구조입니다.

등기부에 남아 있는 과거 이력도 구분해야 합니다. 최초 소유자인 주식회사현광종합건설 관련 압류와 회사정리절차는 과거 공매 및 후속 말소등기를 통해 정리됐습니다. 한국주택은행의 과거 근저당권과 전주중앙신용협동조합 근저당권도 이미 말소됐고, 케이엔건설주식회사의 75,000,000원 전세권은 2013년 9월 4일 말소됐습니다. 따라서 과거 전세권 금액을 현존 임차보증금이나 매수인 인수액으로 합산해서는 안 됩니다.

② 점유·임차관계 — 후순위 전입자 1명

임채성은 2025년 11월 25일 전입했고, 2026년 1월 27일 배당요구를 했습니다. 말소기준권리 설정일인 2015년 10월 22일보다 전입이 늦으므로 현재 확인된 전입일을 기준으로 대항력이 없습니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 임대차 여부가 확인되지 않았으므로 우선변제 관계를 확정할 수 없습니다. 다른 선행 점유관계가 있는지도 확인할 필요가 있습니다.

현 단계의 예상 인수액은 0원입니다. 다만 이 수치는 확인된 후순위 전입관계를 전제로 한 판단이며, 보증금 미상이라는 사정까지 해소됐다는 뜻은 아닙니다. 실제 명도에 필요한 비용과 시간도 인수보증금과 구별해서 판단해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 21.2% 높다

같은 현광아파트의 전용 84.99㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 73,083,333원이지만, 가격 판단에는 더 최근의 움직임을 우선 적용해야 합니다. 최근 12개월 거래 5건 평균은 72,600,000원이고 2026년 10월 최신 거래가는 60,000,000원입니다.

거래가격은 60,000,000원에서 86,000,000원 사이에 분포합니다. 최근 12개월 평균 72,600,000원과 비교하면 신건 최저가 88,000,000원은 15,400,000원 높습니다. 비율로는 121.2%입니다. 최신 거래가 60,000,000원과 비교하면 28,000,000원 높으며, 약 146.7%에 해당합니다.

④ 예상배당표 (매각가 88,000,000원 가정)

매각대금 88,000,000원에서 예상 집행비용 1,984,000원을 공제하면 채권자에게 배당되는 금액은 86,016,000원입니다. 임실농업협동조합에 71,400,000원, 신청채권자 이윤미에게 14,616,000원이 배당되는 시나리오입니다. 이윤미의 청구액 19,827,370원 중 5,211,370원이 미배당되고, 소유자 잔여액은 0원입니다.

집행비용은 추정치이며 임실농업협동조합 배당은 채권최고액 기준입니다. 실제 피담보채권액, 당해세, 임차인의 최우선변제 여부 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 그대로 인수하는 금액이 아닙니다.

⑤ 회차별 가격·미배당 시나리오

유찰 시 매각가격과 채권자 미배당 규모가 어떻게 달라지는지 비교하면 이 물건의 가격 구조가 더 명확해집니다. 아래 금액은 각 회차의 가정이며 실제 매각결과를 뜻하지 않습니다.

1회 유찰 가정가격인 70,400,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원보다 낮지만 최신 거래가 60,000,000원보다는 높습니다. 따라서 한 번 유찰된 가격이라는 이유만으로 충분한 가격 경쟁력이 있다고 단정하기는 어렵습니다.

2회 유찰 가정가격인 56,320,000원은 최신 거래가 60,000,000원보다도 낮습니다. 다만 그 시점의 실제 거래가격과 점유·명도 비용, 물건 상태를 다시 평가해야 하므로 현재 시점에 확정적인 적정 입찰가로 볼 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (공부 및 실거래 기준)

• 단지. 충청남도 홍성군 홍성읍 내법리 소재 현광아파트입니다. 1997년 준공, 총 339세대로 확인됩니다.
• 면적. 실거래 비교에 사용한 면적은 전용 84.99㎡이며, 동일 면적 거래 12건을 통해 가격 범위를 살펴볼 수 있습니다.
• 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다. 용도지역은 계획관리지역으로 표시되며, 성장관리계획구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 도로·지형. 토지는 평지·부정형으로 표시되고, 도로접면은 소로한면입니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 103,600원/㎡입니다. 단, 이는 개별 아파트의 거래시세나 감정가를 직접 나타내는 금액이 아닙니다.
• 거래가격 분포. 동일 면적 거래는 60,000,000원부터 86,000,000원까지 분포합니다. 거래가격 차이가 커 개별 호수의 층·향·내부 상태를 반영해야 합니다.
• 환금성. 거래 사례는 확인되지만, 최근 추세가 -1.1%이고 최신 거래가가 60,000,000원까지 낮아졌습니다. 감정가 수준의 재매각을 전제로 수익성을 판단하는 것은 신중해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세를 기준으로 가격 판단. 신건 88,000,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원의 121.2%입니다. 전체 평균만 보지 말고 최신 거래 60,000,000원과 하락 추세도 함께 반영해야 합니다.
• 임채성의 점유·임대차 확인. 2025.11.25 전입, 2026.01.27 배당요구 사실을 확인하고 보증금·확정일자·실제 계약관계를 매각물건명세서와 현황조사서에서 대조해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2015.10.22 임실농업협동조합 근저당권을 기준으로 선순위 권리와 매각으로 소멸하는 권리를 구분해야 합니다.
• 실제 점유자 인도 가능성 확인. 후순위 전입으로 보증금 인수위험이 낮더라도, 점유자가 거주 중이면 인도명령이나 명도협의가 필요할 수 있습니다.
• 배당표 재검토. 임실농업협동조합의 실제 피담보채권액, 이윤미의 채권액, 당해세 및 임차인의 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다. 현재 배당표는 추정 배당입니다.
• 유찰 후에도 시세 재평가. 1회 유찰 가정가격 70,400,000원은 최근 평균보다 낮아지지만 최신 거래가보다는 높습니다. 시세 하락이 이어지면 가격 비교도 새롭게 해야 합니다.
• 관리비와 건물 상태. 공용부분 미납 관리비, 실내 수선 필요성, 누수·설비 상태 등을 현장에서 확인해야 합니다.
• 최종 공고 확인. 2026.11.17 매각기일과 입찰보증금, 매각조건 변경 여부를 법원 공고에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격은 높다”

홍성 현광아파트 1706호는 권리구조와 가격 판단을 분리해서 보아야 하는 물건입니다. 2015년 임실농업협동조합 근저당권이 말소기준이며, 후순위 강제경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 미확인 전입자 임채성은 2025년 전입으로 확인돼 현재 전입일 기준 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 추가 확인이 필요합니다.

핵심 위험은 신건 가격의 시세 초과입니다. 최저가 88,000,000원은 최근 12개월 평균 72,600,000원보다 높고, 최신 거래가 60,000,000원과는 차이가 더욱 큽니다. 하락 추세까지 고려하면 감정가가 곧 적정가격이라고 볼 수 없습니다.

권리는 조건부 양호, 가격은 보류. 현 단계에서는 임차관계 확인을 마치고, 실제 거래가격과 유찰 여부를 다시 검토한 뒤 입찰을 판단하는 편이 합리적입니다. 이 물건의 경쟁력은 낙찰가 자체가 아니라 실질취득금액이 현재의 거래시세보다 충분히 낮아지는지에 달려 있습니다.