대전지방법원 2026타경47. 충청남도 천안시 동남구 신방동 886, 서부대로 276 소재 집합건물의 지하층 비01호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기부는 집합건물이며 감정요항표는 학산프라자 지하층의 사무소 등 근린생활시설 이용상태를 설명합니다. 따라서 일반 나대지나 주거용 아파트와는 다른 관점에서 분석해야 합니다. 특히 대상 호실과 실제 이용상태의 대응관계는 현장 확인이 필요합니다.
소유자는 주식회사학산개발입니다. 2023년 천안중앙신용협동조합이 채권최고액 218,400,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세 압류, 임의경매개시결정, 천안시 압류가 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 등기부상 권리 소멸과 임차인의 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2026타경47 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 886 지하층 비01호 |
| 도로명주소 | 충청남도 천안시 동남구 서부대로 276 |
| 물건종류 / 용도 | 사건상 대지 · 등기상 집합건물 · 학산프라자 지하층 비01호 |
| 건물현황 | 지하 1층·지상 5층 건물 · 감정요항표상 사무소 등 근린생활시설 이용 |
| 건물 사용승인 | 1999.06.02. (감정요항표상 기호 1·2) |
| 소유자 | 주식회사학산개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 300,000,000원 / 300,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 천안중앙신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 476,701,598원 |
| 말소기준권리 | 2023.02.02. 천안중앙신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 218,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17. |
| 등기부 발급일 | 2026.11.03. |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 우선
말소기준권리는 2023.02.02. 접수 제7062호 천안중앙신용협동조합 근저당권입니다. 기존 천안서부새마을금고 근저당권은 같은 날짜에 해지로 말소되었습니다. 이후 설정된 국세 압류와 천안시 압류, 임의경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 국세 및 지방세 압류가 포함되어 있으므로 당해세와 법정기일에 따른 실제 배당순위를 별도로 확인해야 합니다. 압류등기가 후순위라는 사실만으로 모든 조세채권이 근저당권보다 뒤에 배당된다고 단정할 수는 없습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 80,000,000원의 대항력이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박보연 | 지하층 비01호 | 80,000,000원 | 2024.03.28. | 2026.03.05. 신청 확인 |
가능·미상 | 미확정 | 해당 없음 |
실제 임차인 1명 · 보증기관 대위변제 또는 승계 신고 아님 · 현황조사·문건접수·매각물건명세서상 확인
임차인의 확정일자는 말소기준 근저당권 설정일인 2023.02.02.보다 늦습니다. 그러나 이 날짜 비교만으로 임차보증금의 인수 여부를 최종 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 점유 개시, 전입 또는 사업자등록, 적용 법률, 임대차계약의 내용, 배당 자격 및 배당액 확인이 필요합니다.
③ 시세 및 가격 판단 — 감정가 3억원의 적정성 미확인
현재 확인되는 감정가는 300,000,000원이며, 첫 매각기일의 최저매각가도 동일합니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지 판단하기 어렵습니다.
특히 지하층 상업용 집합건물은 일반 아파트와 달리 실제 용도, 임대 가능성, 접근성, 공실 여부 및 향후 처분 가능성에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 감정요항표에 나타난 사무소·근린생활시설 이용상태와 매각 대상 호실의 현황이 일치하는지도 확인해야 합니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 300,000,000원 | 218,400,000원 | 0원 | 76,600,000원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 240,000,000원 | 218,400,000원 | 0원 | 17,440,000원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 192,000,000원 | 188,512,000원 | 29,888,000원 | 0원 |
회차별 금액은 집행비용을 반영한 예상 시나리오입니다. 미배당은 채권최고액 218,400,000원을 기준으로 계산된 금액이며, 신청채권자의 청구액 476,701,598원 전체에 대한 미회수액과는 다릅니다. 임차인 배당, 조세채권 및 실제 인수금액에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 300,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,000,000원 |
| 1. 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 218,400,000원 | 218,400,000원 |
| 2. 소유자 교부(계산상 잔여) | — | 76,600,000원 |
집행비용은 5,000,000원으로 추정하고, 근저당권은 채권최고액 기준으로 배당한 계산입니다. 임차인 박보연의 보증금 80,000,000원에 대한 배당 및 국세·지방세의 실제 우선순위는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금 76,600,000원은 확정 금액이 아닙니다.
여기서 중요한 점은 경매 청구금액 476,701,598원과 예상배당상 근저당 채권최고액 218,400,000원이 서로 다르다는 사실입니다. 예상배당표는 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성되어 있으며, 채권자의 청구금액 전체가 변제된다는 의미가 아닙니다. 실제 피담보채무와 배당 범위는 채권계산서 및 배당 관련 서류로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 주상복합지대입니다. 감정요항표상 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 해당 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건과 도로·주차 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 구조의 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재·타일 마감, 내부는 페인팅·인테리어 마감 등이며 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 기재되어 있습니다.
- 이용현황. 감정요항표에는 사무소(하나정형연구소, 백석관악오케스트라), 한의원으로 등재되었으나 공실인 호실, 노래연습장(파랑새노래방) 등 복수 호실의 현황이 설명되어 있습니다. 본건에 대응하는 이용상태는 현장에서 재확인해야 합니다.
- 현장 확인의 한계. 감정평가 당시 각 호실은 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 않았고, 이용상태는 외부 확인에 근거했습니다. 실제 내부 구조와 사용현황이 다를 수 있습니다.
- 토지. 신방동 886은 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대로1류 및 소로2류에 접합니다. 토지면적은 1,107.5㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 상업용입니다. 해당 면적은 토지 전체의 면적이므로 개별 호실의 소유면적이나 대지권 면적과 동일하게 해석해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 2,942,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가로, 경매 대상 집합건물 전체의 시장가격을 직접 나타내는 수치는 아닙니다.
- 규제. 가축사육제한구역이 포함되며, 도시지역·제2종일반주거지역 관련 제한이 적용됩니다. 위반건축물 표시사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 지하층 근린생활시설은 사용 목적과 실제 임대수요에 따라 매수층이 제한될 수 있습니다. 공실·임대료·관리비·재매각 가능성을 확인하지 않은 상태에서 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항요건. 박보연의 전입신고일 또는 적용 법률에 따른 사업자등록·점유 개시일을 확인하세요. 대항력은 현재 '가능·미상'으로 판단해야 합니다.
- 임대차계약서 확인. 보증금 80,000,000원, 확정일자 2024.03.28., 배당요구일 2026.03.05.와 함께 계약 목적물, 계약기간, 실제 임차인 및 사용 용도를 대조하세요.
- 보증금 인수 여부. 대항력 성립 및 배당순위에 따라 매수인이 미배당 보증금을 인수하는지 확인하세요. 인수액이 발생한다면 낙찰가에 합산해 실질취득금액을 계산해야 합니다.
- 조세채권 확인. 국세 및 천안시 압류가 있으므로 당해세와 법정기일을 확인하고, 실제 배당순위와 소유자 잔여금 변동 가능성을 검토하세요.
- 근저당과 청구금액. 채권최고액 218,400,000원과 경매 청구액 476,701,598원의 차이에 대한 채권계산서 및 실제 피담보채무를 확인하세요.
- 매각 범위 확인. 사건상 대지 표기, 집합건물 지하층 비01호 등기, 대지권과 전유부분의 범위를 매각물건명세서·등기부·건축물대장·감정평가서에서 대조하세요.
- 실제 이용상태. 사무소·한의원·노래연습장 등 감정요항표의 호실별 설명 중 본건에 해당하는 현황을 확인하고, 내부 구조·영업시설·공실 여부를 조사하세요.
- 가격 검증. 동일 건물 및 인근의 유사한 지하층 상업용 집합건물에 대한 실제 거래가격, 임대료와 공실 수준을 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 관리비 및 명도. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유자, 인도 협의 가능성, 영업시설의 철거 및 원상회복 문제를 확인하세요.
- 원본 대조. 2026.11.17. 매각기일 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 자료 및 법원 사건 진행상태를 다시 확인하세요.
맺으며 — “말소기준은 명확하지만, 인수위험은 미확정”
이 물건의 말소기준은 명확합니다. 2023.02.02. 천안중앙신용협동조합 근저당권이 기준이고, 후순위 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그것만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내리기는 어렵습니다.
핵심은 박보연의 임차보증금 80,000,000원입니다. 전입신고일이 확인되지 않았고, 본건의 실제 용도에 따른 임대차보호법 적용 및 대항요건도 확인해야 합니다. 따라서 예상배당상 매수인 인수 0원은 확정된 결론이 아닙니다.
여기에 비교 실거래 시세를 확인할 수 없고, 지하층 상업용 건물의 이용상태와 환금성까지 살펴야 합니다. 감정가와 최저가가 동일한 300,000,000원이라는 사실만으로 가격이 적정하거나 저렴하다고 볼 수 없습니다.
종합 판단은 C등급(45점)입니다. 등기상 말소기준은 분명하지만, 임차인의 대항력과 실질 인수액이 미확정이고 조세채권·물건 범위·실제 이용상태·시장가격 확인이 필요하다는 점에서 보수적인 평가가 타당합니다. 권리 확인 후 가격 판단 — 현재는 신중 검토가 필요한 물건입니다.
