대전지방법원 2026타경47. 충청남도 천안시 동남구 신방동 878 학산빌딩 지하층 비02호에 관한 임의경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기증명서는 집합건물이며 감정평가 현황에서는 이 호실을 노래연습장(파랑새노래방)으로 이용 중인 것으로 기재하고 있습니다. 감정평가상 해당 호실의 전유면적은 156.875㎡입니다. 따라서 일반적인 나대지 매각으로 이해해서는 안 되며, 매각목적물의 정확한 범위와 건물·토지 권리관계를 함께 확인해야 합니다.

소유자는 주식회사학산개발입니다. 말소기준은 2023년 2월 2일 설정된 천안중앙신용협동조합의 채권최고액 144,000,000원 근저당권입니다. 이후 임의경매개시결정과 천안시의 압류가 등기되어 있습니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리의 소멸과 임차보증금 인수 가능성은 별도로 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차관계는 별도 검증

기존 천안세무서 관련 근저당권과 천안서부새마을금고 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 분석상 말소기준권리는 을구 5번 천안중앙신용협동조합 근저당권입니다. 2026년 2월 3일 임의경매개시결정과 2026년 5월 15일 천안시 압류는 모두 이 기준권리보다 늦습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 80,000,000원, 호실과 대항력이 쟁점

신고된 실제 임차인은 박보연 1명이며, 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 다만 점유 부분이 지하층 비01호로 기재되어 있어 매각 대상인 학산빌딩 지하층 비02호의 임차인인지 확정할 수 없습니다.

박보연의 보증금은 80,000,000원이고, 2026년 3월 5일 배당요구를 했습니다. 그러나 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 성립 여부와 우선변제 순위를 단정할 수 없습니다. 현황조사 및 문건접수 기록을 기준으로 신고 사실은 확인되지만, 비01호와 비02호의 관계를 확인하는 것이 우선입니다.

• 점유 호실. 박보연의 비01호 신고와 매각 대상 비02호가 동일 임대차 목적물에 관한 것인지 확인.
• 전입신고일. 현재 미상으로 말소기준권리인 2023.02.02보다 선행하는 대항력 취득 여부 확인 필요.
• 확정일자. 우선변제권과 배당순위 판단에 필요한 확정일자 확인.
• 배당요구. 2026.03.05 신청 사실과 실제 배당 대상 여부 확인.
• 점유 현황. 비02호의 노래연습장 운영·점유 관계와 임차권의 존부 확인.

③ 가격 분석 — 실거래 비교 없이 신건 가격을 평가할 수 없다

감정가와 현재 최저매각가는 모두 246,000,000원입니다. 현재는 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 해당 호실과 비교할 만한 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 대상은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 지하층 노래연습장입니다. 이러한 물건은 층별 접근성, 영업시설 상태, 용도 적합성, 임대수요 및 향후 처분 가능성에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 감정가 또는 유찰 후 최저가만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

* 각 실질취득액은 해당 회차의 최저매각가에 시뮬레이션상 인수액 0원을 적용한 잠정치이며, 취득세·명도비·체납 관리비 등 추가 비용은 포함하지 않았습니다. 임차인의 대항력·배당 결과에 따라 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)

예상배당은 집행비용과 근저당 채권최고액을 반영한 단순 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 소유자 교부액 97,756,000원은 실제 확정 배당액이 아닙니다. 박보연의 배당 적격성과 우선순위도 확정되지 않았습니다.

신건 가격에 낙찰된다는 가정에서는 근저당권의 채권최고액 144,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산됩니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 0원입니다. 하지만 신청채권 청구액 476,701,598원은 이 배당만으로 충족되지 않으므로 근저당 배당 완료와 신청채권 전액 변제를 구별해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 충청남도 천안시 동남구 신방동 소재 천안신용초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하는 주상복합지대로, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 간선도로 접근성, 주차여건 및 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 건물입니다. 외벽은 석재·타일 마감, 내부는 인테리어 및 타일 마감으로 조사되었습니다. 위생·급배수·전기·소화전·승강기 설비가 있습니다.
• 이용상태. 학산빌딩 지하층 비02호는 노래연습장(파랑새노래방)으로 이용되는 것으로 외부 확인되었습니다. 다만 폐문 부재로 실제 이용상태가 다를 수 있다고 명시되어 있어 내부 확인이 필요합니다.
• 토지. 신방동 878은 도시지역·제2종일반주거지역이며, 대로1류·중로1류·소로2류와 접하고 가축사육제한구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 신방동 878 토지의 공시지가는 2,881,000원/㎡, 토지 전체 면적은 1,341.2㎡입니다. 이는 전체 필지에 관한 사항으로 해당 집합건물 호실의 대지권 지분이나 독립적인 매각 면적을 의미하지 않습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없으며, 감정요항표상 공부와의 차이는 별도로 지적되지 않았습니다.
• 환금성. 지하층 노래연습장이라는 이용 형태를 고려하면 일반 주거용 부동산과 다른 매수수요 및 임대수요를 검토해야 합니다. 비교 실거래가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목적물 동일성. 사건상 용도인 대지와 학산빌딩 지하층 비02호라는 등기·감정 표시를 대조하고, 실제 매각 범위와 대지권을 확인하세요.
• 비01호·비02호 구분. 박보연의 점유 신고가 비01호인데 매각 대상은 비02호입니다. 동일 임차관계인지, 다른 호실의 신고인지 확인해야 합니다.
• 대항력 취득 시점. 박보연의 전입신고일, 확정일자, 실제 인도 및 점유 시작 시점을 확인하고 2023.02.02 말소기준권리와 비교하세요.
• 배당요구 검증. 2026.03.05 배당요구의 접수 내용과 우선변제권 성립 여부를 확인하세요. 임차인의 실제 배당 및 미배당 보증금 인수 가능성도 검토해야 합니다.
• 조세채권. 2026.05.15 천안시 압류의 원인세액, 법정기일, 당해세 여부 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 채권액 차이. 신청채권 청구액 476,701,598원과 근저당 채권최고액 144,000,000원의 차이에 관한 채권계산서·배당요구 관계를 확인하세요.
• 현장 점유·명도. 파랑새노래방의 실제 운영 및 점유 여부, 시설물의 소유관계, 임대차 종료·인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비 및 시설. 공용부분 관리비 체납, 지하층 설비 유지 상태, 소방시설 및 기타 시설 점검 이력을 확인하세요.
• 가격 검증. 비교 가능한 지하층 근린시설의 실거래·임대차 사례를 확인하고, 감정가와 유찰가를 시세로 간주하지 마세요.
• 입찰 직전 재확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장과 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “등기 소멸은 명확하지만, 인수와 가격은 아직 미확정”

이 물건의 등기권리 구조 자체는 비교적 단순합니다. 천안중앙신용협동조합의 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정과 천안시 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 기존 근저당권들도 이미 말소되어 있습니다.

하지만 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 신고 임차인 박보연의 보증금은 80,000,000원이고, 점유 부분은 비01호로 적혀 있는 반면 실제 매각 대상은 비02호입니다. 전입신고일과 확정일자도 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 예상배당표의 인수액 0원은 이러한 불확실성을 해소한 확정 판단이 아닙니다.

가격 역시 보수적으로 보아야 합니다. 신건 최저가 246,000,000원이 시장에서 저렴한 수준이라는 근거가 없고, 감정 이용상태는 지하층 노래연습장입니다. 유찰 시 가격이 낮아진다는 사실만으로 환금성과 수익성이 개선된다고 볼 수 없습니다.

결론은 권리 검토 보류·가격 판단 보류입니다. 우선 매각목적물의 정확한 범위와 비01호 임차신고의 관계를 확인하고, 대항력·배당순위 및 실제 점유관계를 확정해야 합니다. 그다음 비교 가능한 시장 거래와 임대수요를 검증해야 적정 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 현재 단계에서 신건 낙찰을 적극적으로 추천하기는 어렵습니다.