대전지방법원 2026타경47. 충청남도 천안시 동남구 신방동 886, 서부대로 276에 위치한 부동산의 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 소재지는 2층 204호로 표시되어 있습니다.

소유자는 주식회사학산개발입니다. 2023년 2월 2일 천안중앙신용협동조합이 채권최고액 189,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이후 국세·건강보험·지방세 관련 압류가 이어졌습니다. 2026년 2월 3일에는 천안중앙신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기되었습니다.

등기권리의 순서 자체는 비교적 명확합니다. 문제는 매수인이 실제로 취득하는 공간과 점유자, 세금 우선배당, 그리고 환금성을 어느 정도까지 확인할 수 있느냐입니다. 특히 감정평가의 이용상태 설명에는 사무소·한의원·노래연습장 및 지하층 호실이 등장하므로 2층 204호에 관한 설명인지 매각목록과 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 압류

말소기준권리는 2023년 2월 2일 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 189,600,000원이며 채무자는 주식회사학산개발입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위에 등기된 국세·건강보험·지방세 압류 및 임의경매개시결정은 매각에 따라 말소되는 권리로 분류됩니다.

과거에는 박중현 명의의 전세권 110,000,000원, 구진모 명의의 전세권 70,000,000원 등이 존재했지만 각각 말소되었습니다. 하나은행과 선영새마을금고 명의의 과거 근저당권 역시 말소된 이력이 있습니다. 따라서 이들 과거 말소권리의 금액을 현재 유효한 담보채권이나 임차보증금에 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 보증금 80,000,000원의 의미

현황조사와 문건접수 내역에는 박보연의 임차 관련 신고가 있습니다. 신고된 점유 부분은 지하층 비01호이고, 보증금은 80,000,000원입니다. 2026년 3월 5일 배당요구를 했지만 전입신고일과 확정일자는 확인되지 않습니다.

실제 임차인 신고 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 아니며, 신고된 점유 부분이 2층 204호와 일치하는지는 확인이 필요합니다.

또한 지하층 상가 공간에 관한 신고인 만큼 실제 사용관계, 임대차계약의 내용, 사업자등록 여부 등도 확인할 필요가 있습니다. 신고된 장소가 매각대상과 무관하다면 인수위험 평가에서 분리해야 하지만, 동일한 매각목록의 일부라면 임차인의 법적 지위가 입찰가격 판단에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 267,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 집행비용을 먼저 공제하고 천안중앙신용협동조합 근저당권에 채권최고액 기준으로 배당한 결과, 소유자에게 교부될 것으로 계산된 잔액은 72,862,000원입니다.

집행비용 4,538,000원은 추정치입니다. 국세·지방세 등 우선배당 가능액과 임차인 최우선변제액은 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금과 인수액은 확정 금액이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격보다 배당 변화가 먼저 보인다

신건 최저매각가는 267,000,000원입니다. 감정가의 80%와 64% 수준으로 유찰되는 시나리오에서는 최저매각가가 각각 213,600,000원과 170,880,000원으로 내려갑니다.

신청채권 청구액은 476,701,598원으로 근저당 채권최고액 189,600,000원보다 큽니다. 따라서 표에서 미배당 0원이라고 표시되는 신건 및 1회 유찰 시나리오도 신청채권 전체가 변제된다는 의미는 아닙니다. 신청채권은 모든 시나리오에서 전액 충족되지 않습니다.

여기서 중요한 것은 유찰로 낙찰가격이 낮아지더라도 임차인에 대한 인수 여부가 자동으로 해소되는 것은 아니라는 점입니다. 현재 계산상 인수액은 모든 회차에서 0원이지만, 박보연의 점유 범위와 대항력 여부가 확인되기 전에는 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 천안신용초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있습니다. 차량 및 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 감정평가에 설명된 학산프라자 관련 건물은 철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 5층 구조이며 사용승인일은 1999.06.02입니다.
• 이용상태. 감정요항에는 사무소(하나정형연구소·백석관악오케스트라), 건축물대장상 한의원이나 현황 공실인 공간, 파랑새노래방으로 이용되는 공간이 각각 설명되어 있습니다. 다만 이 설명을 2층 204호의 현황으로 단정할 수 없습니다.
• 현황조사 한계. 감정평가 당시 폐문 부재로 외부 확인에 의존한 부분이 있어 실제 이용상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 토지. 신방동 886의 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며, 토지면적은 1,107.5㎡입니다. 제2종일반주거지역에 속합니다.
• 도로. 대로1류(폭 35~40m)와 소로2류(폭 8~10m)에 접하며, 간선도로 접근과 주차 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 공시지가. 신방동 886 토지의 공시지가는 2,942,000원/㎡입니다. 이는 토지 단위면적에 대한 가격이며 개별 204호의 시세를 의미하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각목록 대조. 2층 204호가 정확한 매각대상인지, 감정평가에 등장하는 지하층 비01호·비02호 및 다른 공간이 같은 매각목록에 포함되는지 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력. 박보연의 임대차계약서, 전입 또는 사업자등록 관계, 점유 개시일, 확정일자, 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
• 점유 범위 확인. 박보연의 신고 장소인 지하층 비01호와 사건 소재지인 2층 204호의 관계를 현장 및 공부상 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 천안세무서장·국민건강보험공단·천안시의 채권액과 법정 우선순위를 확인하고 예상배당을 다시 계산해야 합니다.
• 청구액 차이. 신청채권 476,701,598원과 근저당 채권최고액 189,600,000원의 차이 및 배당 범위를 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 비교 가능한 상업용 집합건물의 최근 거래가격과 임대수익 자료를 확보하여 267,000,000원의 적정성을 평가해야 합니다.
• 건축물 현황. 204호의 전용면적, 건축물대장상 용도, 실제 점유·이용상태 및 감정평가 설명과의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비 체납. 집합건물의 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능액을 관리주체에 확인해야 합니다.
• 현장 확인. 폐문 부재로 외부 확인에 의존한 부분이 있으므로 실제 내부 상태와 사용현황을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 대조해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 일부는 명확하지만 입찰은 보류

등기상 말소되는 권리가 많다는 이유만으로 안전한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 매수인의 실질취득금액은 매각대금뿐 아니라 실제로 인수하는 권리와 명도 관련 부담까지 함께 고려해야 합니다. 현 단계에서는 그 핵심 변수가 확정되지 않았습니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 확인되지 않은 위험은 다르다”

천안 신방동 886 소재 204호는 근저당권을 중심으로 한 권리 순서가 분명한 사건입니다. 그러나 권리의 순서가 명확하다는 것과 낙찰 후 부담이 없다는 것은 다릅니다.

임차인 박보연의 신고 장소와 사건 소재지의 관계, 80,000,000원 보증금의 대항력, 감정평가 대상의 동일성, 세금 우선배당 문제가 먼저 확인되어야 합니다. 더욱이 267,000,000원의 감정가가 실제 시장가격보다 저렴한지를 판단할 근거도 충분하지 않습니다.

종합 판단은 D등급, 입찰 보류입니다. 이는 등기상 근저당이 인수된다는 뜻이 아니라, 물건 동일성·점유·임차권·배당·시세의 핵심 확인사항이 남아 있다는 의미입니다. 특히 계산상 인수 0원이라는 숫자만 믿고 응찰해서는 안 됩니다. 해당 쟁점이 해소된 이후에야 적정 입찰가와 실질취득비용을 판단할 수 있습니다.