대전지방법원 2024타경117686. 유성구 관평동 ‘더 리치 타운’ 1층 116호로, 사건상 용도는 대지이며 감정 이용상태에는 소매점으로 기재된 집합건물입니다. 소유자는 주식회사투신글로벌이고, 신청채권 청구액은 1,045,198,052원입니다. 현재 회차는 4회 유찰된 상태로 감정가 236,000,000원에서 56,664,000원까지 내려왔습니다.
낮아진 최저가만 보면 강한 할인처럼 보이지만, 이 사건은 주거용 아파트가 아니라 대지·소매점 성격의 상가 물건입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 여기에 4회 유찰, 보증금이 확인되지 않은 점유자, 근저당 말소 기록의 교차 확인 필요성이 겹쳐 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117686 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평1로 15, 1층116호 (관평동, 더 리치 타운) |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 · 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물 · 사용승인일 2007.10.22 |
| 소유자 | 주식회사투신글로벌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 56,664,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,045,198,052원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 토지 현황 | 일반상업지역 · 지목 주차장 · 평지 · 가로장방 · 중로각지 · 토지면적 2,000.8㎡ |
| 공시지가 | 2,683,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원이나 말소기준 재확인 필요
권리분석상 기준으로 제시된 권리는 2007.11.05 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며 최초 채권최고액은 2,160,000,000원입니다. 이후 2013.08.13 채권최고액 840,000,000원, 2015.09.25 300,000,000원으로 변경된 기록이 있고, 2013.08.13에는 별도로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권도 설정됐습니다.
2023.01.12 우리은행이 신청한 종전 임의경매는 2024.06.03 취하돼 2024.06.07 말소됐고, 현재 사건은 2024.08.30 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사가 신청한 임의경매입니다. 제시된 배당 시나리오에서는 매수인이 떠안는 금액이 모든 회차에서 0원으로 계산돼 있습니다.
② 점유자 분석 — 전입은 모두 후순위, 보증금은 미상
| 점유자 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 | - | 2016.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한살림대전생활협동조합 관평매장 | 118·119·120·121호 | 2017.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세영 | - | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
조사상 점유자는 3명·단체이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 전입일은 모두 2007.11.05보다 늦고, 2013.08.13보다도 늦어 어느 근저당을 기준으로 보더라도 선순위 전입은 아닙니다. 따라서 현재 확인 범위에서는 대항력이 없는 것으로 분류됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24.01%, 그러나 시세 검증은 별개
현재 최저매각가는 56,664,000원으로 감정가 236,000,000원의 24.01%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 56,664,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 56,664,000원 | 55,244,048원 | 3,304,755,952원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,664,800원 | 38,550,834원 | 3,321,449,166원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,765,360원 | 26,865,584원 | 3,333,134,416원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 매각가는 내려가지만 채권 미배당액은 커집니다. 다만 이 미배당은 근저당 채권자의 손실 영역이며, 제시된 시나리오상 낙찰자가 승계하는 금액은 아닙니다. 문제는 가격의 절대 수준입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 56,664,000원이 시장가보다 낮은지 여부는 확인되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,419,952원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,160,000,000원 | 55,244,048원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,360,000,000원 중 예상 배당은 55,244,048원이며, 미배당액은 3,304,755,952원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모
- 위치. 대전광역시 유성구 관평동 관평중학교 북측 인근입니다. 주변에는 대형마트, 도시형생활주택, 대규모 아파트단지와 점포겸용주택이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상 중 기호 1·2·7은 소매점이고, 기호 3·4·5·6은 소매점인 한살림관평점으로 일괄 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 3층 건물로, 외벽은 화강석재붙임·드라이비트, 내벽은 페인팅·인테리어, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기설비와 소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측과 남동측으로 중로에 접하고, 토지는 평지의 가로장방 형태로 상가·주차장 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·대덕테크노밸리 지구단위계획구역·지방산업단지· 대덕연구개발특구·상대보호구역 등에 해당합니다.
- 구조 차이. 118·119·120·121호는 칸막이를 없애 한살림관평점으로 일괄 운영 중이지만, 일반건축물 도면과 건물 구조상 각 호별 구분이 가능한 것으로 조사됐습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2007년 근저당 설정과 2018년 1번 근저당 말소 기록을 원본 등기부에서 대조하고, 실제 현존 선순위 담보가 무엇인지 확정해야 합니다.
- 점유 범위 확인. 이창훈·이세영의 실제 점유 호수와 116호 사용자를 현장에서 확인하고, 한살림 관평매장의 점유 범위가 118~121호에 한정되는지 확인해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 임대차계약서를 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 24.01%라는 비율 대신 116호의 면적·지분·공실 여부·임대료와 인근 1층 상가의 실제 매매가를 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 감정평가에는 116호 외 6개 호가 함께 언급되므로 사건의 매각 대상과 각 호별 감정가·대지권 범위를 매각목록에서 확인해야 합니다.
- 관리비·공용부분. 상가 관리비 체납과 공용부분 부담, 전기·수도 사용 현황을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각목록을 직접 확인한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가보다 확인되지 않은 조건이 먼저다”
이 물건의 현재 최저가는 감정가의 24.01%이고, 계산상 실질취득액도 56,664,000원입니다. 전입 시점만 놓고 보면 조사된 점유자들은 모두 후순위이고, 매수인 인수액도 0원으로 제시돼 있습니다.
그러나 2007년 근저당과 2018년 말소등기의 관계가 명확히 정리되지 않았고, 점유자들의 보증금과 실제 점유 부분도 확인되지 않았습니다. 비교할 실거래 자료가 없는 대지·소매점 물건이 4회 유찰된 상황이므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 판단할 수도 없습니다. 결론은 인수금은 0원으로 보이지만, 권리 원본과 임대수익을 확인하기 전에는 보류입니다.
