58,825,000원
대전지방법원 2024타경117686. 대전 유성구 관평동 더 리치 타운 1층 123호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정평가상 이용상태는 소매점입니다. 감정가 245,000,000원에서 네 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 58,825,000원, 감정가의 24% 수준까지 내려왔습니다.
표면적인 가격 할인 폭은 크지만, 이 물건은 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다. 더구나 4회 유찰은 상가성 물건의 환금성, 점유관계, 등기 확인 부담 등을 시장이 이미 경계하고 있을 가능성을 보여줍니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117686 |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평1로 15, 1층123호 (관평동, 더 리치 타운) |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 소매점 |
| 건물 | 철근콘크리트조 3층 건물 중 1층 · 사용승인일 2007.10.22 |
| 소유자 | 주식회사투신글로벌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 245,000,000원 / 58,825,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 / 1,045,198,052원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(대덕테크노밸리조성사업) |
| 토지 현황 | 지목 주차장 · 토지면적 2,000.8㎡ · 공시지가 2,683,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 인수 0원 판정과 원본 확인 지점
자동 판정상 말소기준은 2007.11.05 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 2,160,000,000원이고, 이후 2013년 840,000,000원, 2015년 300,000,000원으로 변경된 기록이 있습니다. 그런데 2018.01.05에는 1번 근저당권설정등기 말소가 기재되어 있습니다.
2009년 구즉신용협동조합 전세권 50,000,000원은 2011년 해지 말소되었고, 2011년 주식회사케이티 전세권 20,000,000원도 2013년 해지 말소되었습니다. 2013.08.13 설정된 우리은행 근저당권 1,200,000,000원은 앞선 기준권리보다 후순위로 표시되어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
② 점유·임차 조사 — 대항력은 없지만 123호 일치 여부 확인
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 | - | 2016.10.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한살림대전생활협동조합 관평매장 | 118·119·120·121호 | 2017.11.23 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이세영 | - | 2022.11.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 점유 신고는 총 3건입니다. 세 건 모두 전입일이 말소기준으로 표시된 2007년 근저당과 2013년 근저당보다 늦어 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 확인되더라도 원칙적으로 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다.
③ 가격 판단 — 감정가 24%지만 시세 단정은 금물
현재 최저가는 58,825,000원으로 감정가 245,000,000원의 24% 수준입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 58,825,000원입니다. 다만 비교 가능한 최근 실거래가가 확인되지 않아, 감정가 대비 낮다는 사실과 시장가보다 저렴하다는 판단은 구분해야 합니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (4회 유찰, 감정가 24%) | 58,825,000원 | 57,366,150원 | 3,372,633,850원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 41,177,500원 | 40,036,305원 | 3,389,963,695원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 28,824,250원 | 27,905,414원 | 3,402,094,586원 | 0원 |
유찰이 추가될수록 매각대금은 낮아지지만, 채권총액 3,430,000,000원에 비해 매각대금이 작아 미배당액은 계속 증가합니다. 이 미배당 채권은 후순위 권리가 소멸하는 범위에서는 매수인에게 이전되지 않으며, 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 58,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,458,850원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,160,000,000원 | 57,366,150원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 구즉신용협동조합 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 을구 4번 전세권 · 주식회사케이티 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 6번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,458,850원을 제외한 57,366,150원이 선순위 근저당권에 배당되고, 나머지 권리와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 채권총액 대비 미배당액은 3,372,633,850원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 관평중학교 북측 인근으로 대형마트, 도시형생활주택, 대규모 아파트단지, 점포겸용주택 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 이용상태. 본건이 포함된 1층 점포군 중 기호 1·2·7은 소매점으로 이용되고, 118~121호는 칸막이를 없애 한살림관평점으로 일괄 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 3층 건물로 외벽은 화강석재 붙임·드라이비트, 내부는 페인팅·인테리어, 바닥은 타일 마감입니다.
- 설비. 공동 위생·급배수설비, 승강기, 소화전 설비가 설치되어 있습니다.
- 도로·토지. 가장형 평지이며 상가 및 주차장 부지로 이용되고, 남서측과 남동측으로 중로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역·지방산업단지·상업구역·연구개발특구, 가축사육제한구역과 학교 상대보호구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 확인. 2007년 우리은행 근저당의 변경·말소 내역과 2013년 근저당의 존속 여부, 신청채권자의 승계관계를 확인하세요.
- 123호 실제 점유 확인. 한살림 점유 부분은 118~121호로 기재되어 있습니다. 123호 내부 사용 현황과 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대차 조건 확인. 이창훈·이세영의 점유 부분, 보증금, 월세, 확정일자와 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원본으로 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가의 24%라는 할인율과 별개로 인근 1층 소매점의 현재 매매가, 임대료, 공실기간, 관리비를 확인해 응찰가 상한을 산정하세요.
- 상가 환금성. 4회 유찰된 상가성 물건이므로 재매각 기간과 공실 위험을 보수적으로 반영하세요.
- 관리비·세금 확인. 관리비 체납액과 공용부분 부담, 당해세 및 법정 우선채권을 확인하세요.
- 구분 상태 확인. 인접 118~121호는 칸막이 제거 후 일괄 사용 중입니다. 본건 123호의 경계벽, 출입구, 전기·수도 계량 분리 상태를 확인하세요.
맺으며 — “낮은 최저가보다 먼저 확인할 것이 많다”
현재 계산상 실질취득액은 58,825,000원이고 매수인 인수액은 0원입니다. 점유 신고자들의 전입일도 기준권리보다 늦어 대항력 인수형 물건은 아닙니다. 그러나 이 사건의 핵심은 단순한 인수액 계산이 아닙니다.
2007년 근저당을 말소기준으로 표시한 내용과 2018년 해지 말소 기록이 함께 존재하고, 현황조사상 점유자 중 한살림의 사용 호수는 본건 123호와 다릅니다. 실거래 비교 근거도 없어 감정가의 24%라는 이유만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 인수 계산은 양호하지만, 등기·점유·가격 검증 전에는 보수적인 접근이 필요한 물건입니다.
