대전지방법원 2024타경117686. 관평동 더 리치 타운 1층 117호로, 사건상 용도는 대지, 감정 이용상태는 소매점입니다. 소유자는 주식회사투신글로벌이며, 현재 최저매각가는 감정가 236,000,000원의 24.0%인 56,664,000원입니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 동일 물건의 최근 거래가격과 직접 비교하지 않은 감정가 대비 할인율은 곧바로 시세 차익을 뜻하지 않습니다.
권리구조의 표면은 비교적 단순합니다. 2007년 우리은행 근저당이 기준권리로 제시되고, 이후의 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이창훈·한살림대전생활협동조합 관평매장·이세영의 전입 또는 점유 기재는 모두 2007년은 물론 2013년 근저당보다도 늦습니다. 따라서 기준권리가 2007년 근저당이든 2013년 근저당이든 현재 기재된 날짜만 놓고 보면 대항력 인수형은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2024타경117686 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 대전광역시 유성구 관평1로 15, 1층 117호 (관평동, 더 리치 타운) |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 철근콘크리트조 3층 건물 중 1층 소매점 |
| 소유자 | 주식회사투신글로벌 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 56,664,000원 (4회 유찰·감정가의 24.0%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에이치에프더블유삼일유동화전문 유한회사 / 1,045,198,052원 |
| 말소기준 표기 | 2007.11.05. 우리은행 근저당권 · 채권최고액 2,160,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 기준권리 현존 여부는 원본 확인
기준권리로 제시된 것은 2007.11.05. 우리은행 근저당권입니다. 이후 2013.08.13. 설정된 우리은행 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 2023타경446 임의경매는 2024.06.03. 취하되어 2024.06.07. 말소됐고, 2024.08.30. 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
다만 이 확인사항이 임차인 대항력 결론을 곧바로 뒤집지는 않습니다. 조사된 가장 빠른 전입일은 2016.10.27.로 2013년 근저당보다도 늦습니다. 따라서 현재 확인되는 날짜관계상 매수인이 승계할 선순위 임차보증금은 없습니다.
② 점유·임차관계 — 대항력은 없지만 보증금과 점유 범위 확인 필요
| 점유자 | 조사 부분 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이창훈 | 부분 미상 | 2016.10.27 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한살림대전생활협동조합 관평매장 | 118·119·120·121호 | 2017.11.23 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이세영 | 부분 미상 | 2022.11.18 | 없음 | 미상 | 없음 |
세 점유관계 모두 전입일이 기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다. 확정일자·보증금·배당요구 여부는 확인되지 않지만, 후순위 임차인은 배당을 받지 못한 보증금이 있더라도 원칙적으로 매수인에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격·유찰 분석 — 감정가 24%지만 시세 할인으로 단정 금지
현재 최저매각가 56,664,000원은 감정가 236,000,000원의 24.0%입니다. 5회 유찰 시 39,664,800원, 6회 유찰 시 27,765,360원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차·4회 유찰 | 56,664,000원 | 24.01% | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 39,664,800원 | 16.81% | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 27,765,360원 | 11.76% | 0원 |
그러나 이 숫자는 감정가에서 얼마나 내려왔는지만 보여줍니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않은 상태에서는 최저가 56,664,000원이 실제 시장가격보다 낮다고 결론 내릴 수 없습니다. 특히 4회 유찰은 감정가와 시장의 괴리, 소규모 상가 수요, 점유·임대관계, 관리비나 영업시설 문제 등을 시장이 보수적으로 평가하고 있을 가능성을 함께 시사합니다.
④ 예상배당표 (매각가 56,664,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,419,952원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 우리은행 | 2,160,000,000원 | 55,244,048원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 우리은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 3,360,000,000원 중 55,244,048원만 배당되어 미배당액은 3,304,755,952원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이며 매수인이 승계하는 금액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 관평중학교 북측 인근으로 대형마트, 도시형생활주택, 대규모 아파트단지와 점포겸용주택이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 117호는 소매점입니다. 118호부터 121호는 칸막이를 없애 한살림관평점으로 일괄 이용 중이지만, 117호가 일괄 이용 범위에 포함된다고 기재되지는 않았습니다.
- 건물. 2007.10.22. 사용승인된 철근콘크리트조 3층 건물로, 외벽은 화강석재붙임·드라이비트, 내부는 페인팅·인테리어, 바닥은 타일 마감입니다.
- 토지. 일반상업지역의 2,000.8㎡ 주차장 부지로, 평지·가로장방형이며 남서측과 남동측 중로에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 2,683,000원입니다.
- 규제. 대덕테크노밸리 지구단위계획구역, 지방산업단지, 연구개발특구, 상업구역과 상대보호구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 1층 소매점은 주거용 물건보다 실수요층이 제한될 수 있고, 4회 유찰 이력도 있어 재매각 가능성과 소요기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원본 대조. 2018.01.05. ‘1번 근저당권설정등기 말소’가 무엇을 말소한 것인지, 현재 유효한 기준권리와 채권최고액을 원본 등기부에서 확인하세요.
- 117호 실제 점유 확인. 이창훈·이세영의 점유 부분이 특정되지 않았으므로 현장 방문과 관리주체 확인을 통해 실제 점유자와 명도 상대방을 확정해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 보증금·차임·사업자등록·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본에서 대조하세요.
- 시세 재산정. 감정가 대비 24.0%만 보고 응찰하지 말고, 인근 1층 소매점 매매사례와 현재 가능한 월 임대료를 확인해 수익률 기준 상한가를 계산하세요.
- 공실·영업시설. 소매점 내부 시설, 원상회복 범위, 전기·급배수·간판·냉난방설비 소유관계를 확인하세요.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 공용부분, 당해세와 체납 공과금 여부를 관리주체와 관할기관에 확인하세요.
- 호별 경계. 118호부터 121호의 칸막이 철거·일괄 이용 상태가 117호의 출입구나 설비 사용에 영향을 주는지 현장에서 확인하세요.
맺으며 — “권리상 저가”와 “시장가보다 저렴”은 다르다
이 물건은 현재 확인되는 전입일 관계와 배당 시나리오상 매수인 인수액이 0원인 소멸형 물건입니다. 채권액 3,360,000,000원 중 대부분이 배당받지 못하더라도 그 손실은 채권자에게 남고 매수인이 떠안지 않습니다.
그러나 투자 결론은 별개입니다. 4회 유찰돼 최저가가 감정가의 24.0%까지 낮아졌지만, 최근 실거래나 임대수익과 비교하지 않은 상태에서는 싸다고 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 2018년 근저당 말소기재, 점유 부분이 특정되지 않은 두 사람, 보증금·배당요구 미상, 1층 소매점의 제한된 수요층도 확인해야 합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 원본 등기와 현장 점유, 임대수익을 확인한 뒤에만 입찰가를 정할 수 있는 물건입니다.
