수원지방법원 2025타경1615. 경기도 수원시 영통구 신동 478-6, 테크트리영통지식산업센터 11층 1104호입니다. 사건상 용도는 근린시설이며, 감정평가서에는 지식산업센터 3개호가 모두 지식산업센터로서 현황 사무실로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 일반적인 주거용 아파트와는 다른 업무·상업용 집합건물로 접근해야 합니다.

등기상 소유자는 주식회사제이엠소프트입니다. 2022년 2월 11일 소유권이전 당시 거래가액은 468,186,000원이었고, 같은 날 하나은행이 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 본건의 말소기준권리입니다.

이후 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 수원시의 압류, 하나은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 하지만 말소기준권리보다 후순위인 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 4억 6,200만원을 기준으로 계산하면 하나은행에 454,980,000원이 배당되고도 채권이 크게 남습니다. 채권이 남는 것과 낙찰자가 그 채무를 인수하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 거액의 채무와 별개로 인수 권리는 0원

말소기준권리는 2022년 2월 11일 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 12억원이며, 채무자는 주식회사제이엠소프트입니다. 해당 근저당권에는 1105호와 1106호가 공동담보로 기재되어 있습니다.

말소기준권리보다 앞선 2021년 12월 10일의 무궁화신탁 소유권보존 등기는 이후 2022년 2월 11일 신탁등기 말소와 함께 정리됐습니다. 같은 날 주식회사제이엠소프트 앞으로 소유권이전이 이루어졌습니다.

이후 권리관계는 다음과 같이 구분됩니다.

• 김진영 가압류. 2024.11.12. 설정된 청구금액 15,719,824원의 가압류는 2025.01.13. 말소됐습니다. 현재 인수할 권리가 아닙니다.
• 기술보증기금 가압류. 2025.04.25. 설정, 청구금액 863,971,467원입니다. 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 중소벤처기업진흥공단 가압류. 2025.05.26. 설정, 청구금액 79,810,581원입니다. 말소기준권리 후순위로 매각 시 소멸합니다.
• 하나은행 임의경매개시결정. 2025.08.26. 등기됐으며, 매각으로 소멸합니다.
• 수원시 압류. 2025.09.02. 등기됐으며, 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 1104호와 1105·1106호를 혼동하면 안 된다

임차 관련 조사에는 조필훈 씨의 임대차 기재가 있습니다. 다만 점유 대상은 테크트리영통지식산업센터 1105호·1106호, 181.4300㎡로 표시되어 있습니다. 본건 매각 대상인 1104호와는 다른 호실입니다. 따라서 이 보증금과 차임을 본건 1104호의 임차보증금이나 인수금으로 합산해서는 안 됩니다.

조필훈 씨의 전입일은 말소기준권리 설정일인 2022년 2월 11일 이후인 2024년 10월 2일이므로 대항력이 없습니다. 확정일자도 확인되지 않아 우선변제권을 인정할 근거가 부족합니다. 보증기관의 대위·승계 임차인으로 표시된 것도 아닙니다.

③ 시세·가격 분석 — 신건 4.62억, 가격 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 462,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 따라서 현재 입찰자는 감정가의 100%인 4억 6,200만원을 기준으로 입찰을 검토해야 합니다.

다만 본건과 동일한 지식산업센터 내 유사 호실의 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않아, 현재 최저가가 시세보다 저렴한지 또는 비싼지 숫자로 단정할 수 없습니다. 2022년 2월 11일 등기된 소유권 이전 거래가액 468,186,000원은 과거 소유권 이전 당시의 거래가액일 뿐, 현재 시세를 대표하는 최근 실거래 평균으로 사용해서는 안 됩니다.

회차별 최저매각가와 채권 미배당은 각 시나리오의 배당 추정치입니다. 인수금 0원은 확인된 소멸 대상 권리 기준이며, 취득세·등기비용·관리비·명도비용 등은 포함하지 않습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 내려가지만 채권자에게 돌아가는 배당액도 줄어듭니다. 그 결과 채권 미배당액은 커집니다. 이는 매수인이 미배당 채무를 인수한다는 뜻이 아닙니다. 낙찰가와 매수인 인수금은 구분해서 계산해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 462,000,000원 가정)

신건 4억 6,200만원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 702만원을 제외한 454,980,000원이 하나은행에 배당됩니다. 근저당 채권최고액 12억원을 모두 충족하지 못하며, 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단에는 배당이 돌아가지 않는 것으로 추정됩니다.

이 사건의 신청채권자인 하나은행의 경매 청구액은 1,058,393,534원입니다. 이는 근저당권의 채권최고액 1,200,000,000원과 구분해야 합니다. 배당표는 등기상 채권최고액 및 후순위 청구금액을 기준으로 한 추정치이며, 실제 확정채권·이자·집행비용·당해세 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 트레이더스 홀세일클럽 북측 인근입니다. 주변에는 공장·업무시설·근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 남측으로 소로와 접하고 옥내·옥외 주차장을 갖추고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 15층 건물입니다. 외벽은 페어글라스 및 석재붙임 등으로 마감되어 있으며, 샷시 창호입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 엘리베이터 및 화물용 엘리베이터가 설치되어 있습니다. 업무시설 이용에 필요한 기본 설비가 갖춰진 형태입니다.
• 토지이용. 일반공업지역이며, 지목은 공장용지입니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형으로 평가됐습니다. 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등에 해당합니다. 토지거래계약허가구역 지정 내용도 있으므로 실제 적용 대상과 거래 시 허가 요건을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 위반건축물 사항은 없고 공부와 현황의 차이도 없는 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터 내 사무실 용도이므로 일반 주거용 부동산과 매수층이 다릅니다. 공실 여부, 주변 업무시설 공급, 임대수요, 실제 매매사례 및 임대수익률을 확인하지 않고 환금성을 높게 평가해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.02.11. 하나은행 근저당권이 말소기준입니다. 후순위 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단 가압류와 수원시 압류의 매각 소멸 여부를 매각물건명세서 및 최신 등기부로 재확인하세요.
• 1104호 점유 확인. 조필훈의 임차 기재는 1105·1106호입니다. 본건 1104호의 실제 사용자가 누구인지, 임대차계약과 보증금이 존재하는지 현장 및 관리사무소를 통해 확인해야 합니다.
• 명도·인도. 감정평가서상 현황 사무실 이용 중입니다. 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 사업자등록, 임대차계약, 열쇠 및 시설 인계 여부를 확인하고 명도비용을 산정하세요.
• 실거래 검증. 과거 소유권 이전 거래가액 468,186,000원은 현재 시세와 동일한 의미가 아닙니다. 동일 건물·유사 면적·유사 층의 실제 매매사례를 확인하기 전에는 462,000,000원을 저렴한 가격으로 판단하지 마세요.
• 임대수익성. 주변 공실률, 월 임대료, 관리비, 임차인 확보 가능성 및 실질 수익률을 계산하세요. 임대관계 미상이라는 점을 입찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 공동담보 확인. 하나은행 근저당권에 1105호·1106호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 다른 호실의 경매 및 권리관계와 본건의 배당·담보 범위를 혼동하지 않도록 관련 등기사항을 함께 확인하세요.
• 관리비 체납. 지식산업센터의 공용부분 관리비와 장기 체납액을 관리사무소에서 확인하세요. 승강기·주차장·공용시설 관련 비용도 점검할 필요가 있습니다.
• 업종·규제 확인. 일반공업지역 및 지식산업센터의 입주 가능 업종, 관련 관리규약, 토지거래허가 적용 여부 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관리비 내역을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”이 “좋은 투자”를 의미하지는 않는다

수원 2025타경1615의 핵심은 명확합니다. 말소기준권리는 2022년 2월 11일 하나은행 근저당권이고, 이후 설정된 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 수원시 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 신건 기준 배당 추정에서 채권 미배당액은 1,688,802,048원에 이르지만, 이 금액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다. 등기상 매수인 인수금은 0원으로 추산됩니다.

그러나 권리분석만으로 입찰을 결정해서는 안 됩니다. 조필훈의 임차 기재는 1105·1106호에 관한 것이므로 본건 1104호와 구분해야 하고, 1104호 자체는 현황 사무실 이용 중이며 임대관계가 미상입니다. 실제 점유와 임대차 여부가 확인되지 않으면 명도와 사용 가능성에서 예상하지 못한 비용이 생길 수 있습니다.

가격 역시 마찬가지입니다. 감정가와 최저가는 462,000,000원으로 동일한 신건이지만, 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않아 시세 대비 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다. 과거 거래가액만으로 현재 가격 경쟁력을 주장할 수도 없습니다. 지식산업센터라는 특수한 용도와 사무실 임대수요, 공실 및 환금성을 함께 따져야 합니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 점유는 아직 검증이 필요합니다. 이 물건의 입찰 여부는 최저가가 아니라 실제 임대수요와 시세, 1104호의 점유관계, 향후 사용 가능성을 확인한 뒤 결정하는 것이 합리적입니다. 권리는 합격, 가격과 환금성은 보류. 이것이 본건에 대한 보수적인 결론입니다.