수원지방법원 2025타경1615. 경기도 수원시 영통구 신동 478-6, 테크트리영통지식산업센터 11층 1105호입니다. 사건상 물건종류는 근린시설이며, 감정평가서에는 지식산업센터 3개 호실이 현황 사무실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사제이엠소프트입니다. 2022년 2월 11일 하나은행이 채권최고액 12억원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 수원시 압류 등이 추가됐지만 말소기준권리 후순위이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

임차인 조필훈의 보증금은 3,500만원으로 조사됐지만, 전입일이 기준 근저당권보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 보증금 3,500만원을 매수인이 그대로 인수하는 구조는 아닙니다. 다만 우선변제 여부와 1105·1106호에 함께 기재된 임대차 범위는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸

핵심은 2022년 2월 11일 설정된 하나은행 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 경매 매각으로 소멸합니다. 따라서 이후 설정된 기술보증기금 가압류, 중소벤처기업진흥공단 가압류, 수원시 압류와 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다.

갑구 1번의 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 이후 말소됐으며, 2022년 2월 11일 주식회사제이엠소프트로 소유권이 이전됐습니다. 김진영의 가압류도 2025년 1월 13일 이미 말소된 상태입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 배당 여부는 확인 필요

임차인 조사상 실제 임차인은 조필훈 1명입니다. 임차범위는 테크트리영통지식산업센터 1105호와 1106호, 면적 181.4300㎡로 함께 기재되어 있습니다.

③ 가격 판단 — 신건 4.34억, 시세 비교는 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 434,000,000원입니다. 유찰이 한 번도 없는 신건이므로 최저매각가가 감정가의 100%입니다.

과거 소유권 거래가액은 2022년 2월 11일의 419,958,000원입니다. 그러나 과거 거래가격 하나만으로 현재 시세를 확정할 수는 없습니다. 동일 건물 또는 유사 호실의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 감정가 434,000,000원이 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단하기 어렵습니다.

유찰 시 가격 및 채권 미배당 시나리오는 다음과 같습니다. 유찰에 따른 최저매각가 하락은 매입가격의 변화일 뿐, 해당 가격이 적정 시세라는 의미는 아닙니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 매각가격과 예상 배당액을 기준으로 한 계산입니다. 가격 하락에 따라 채권자 미배당액은 오히려 증가합니다.

④ 예상배당표 (매각가 434,000,000원 가정)

신건 매각가 434,000,000원에서 집행비용 약 6,740,000원을 제외하면 채권자 배당에 사용할 수 있는 금액은 427,260,000원입니다. 이 금액은 하나은행 근저당권에 우선 배당되며, 채권최고액 1,200,000,000원에 크게 미달합니다.

기술보증기금의 청구금액 863,971,467원과 중소벤처기업진흥공단의 청구금액 79,810,581원은 예상배당액이 각각 0원입니다. 산출상 총채권액은 2,143,782,048원이고, 총채권 미배당액은 1,716,522,048원입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 트레이더스 홀세일클럽 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하는 지역으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 도로·주차. 남측으로 소로와 접하고 있으며 옥내 및 옥외주차장을 갖추고 있습니다. 실제 주차 가능 대수와 이용 조건은 관리주체에 확인해야 합니다.
• 이용상태. 감정평가서상 지식산업센터로 이용되고 있으며 현황은 사무실입니다. 실제 임대 가능한 업종과 사용 가능 범위를 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 일반공업지역이며 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역, 비행안전제6구역(전술) 등의 지정사항이 기재되어 있습니다.
• 건물 상태. 공부와 현황의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 철근콘크리트 구조, 엘리베이터 및 화물용 엘리베이터 등이 설치된 것으로 평가되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터 사무실은 주거용 아파트와 매수 수요 및 임대수요가 다릅니다. 최근 거래사례와 공실률, 임대료 수준을 확인하지 않고서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대차 범위 확인. 조필훈의 임차범위가 1105호·1106호로 함께 기재되어 있습니다. 두 호실의 임대차계약서와 보증금 35,000,000원의 호실별 귀속을 확인하세요.
• 우선변제 여부. 확정일자와 사업자등록, 점유관계 및 배당요구 관련 서류를 확인하세요. 대항력이 없다는 사실만으로 모든 배당 관련 권리가 없다고 단정해서는 안 됩니다.
• 등기부 원본 대조. 하나은행 근저당권의 공동담보 관계에 1104호와 1106호가 기재되어 있습니다. 본건 1105호의 등기와 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
• 배당 구조 확인. 하나은행의 실제 채권잔액과 배당요구 채권액, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해 예상배당표를 재검토하세요.
• 임대수익 검증. 월차임 3,700,000원은 임차인 조사상 기재된 금액입니다. 현재 계약의 유효성, 실제 수납 여부, 공실 여부 및 향후 임대 가능성을 확인하세요.
• 관리비·명도. 관리사무소에서 미납 관리비, 장기수선 관련 부담, 관리규약 및 임차인의 실제 점유 상태를 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 비교 가능한 최근 거래자료를 확보하기 전에는 감정가를 적정 시세로 간주하지 마세요. 임대수익과 유사 호실 거래가격을 바탕으로 별도 입찰 상한을 산정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 투자”는 다르다

수원 2025타경1615는 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 조필훈도 기준권리 이후 전입해 대항력이 없으므로, 현재 확인된 내용상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 임차인의 우선변제 여부와 1105·1106호의 임대차 범위를 확인해야 하고, 감정가 4억 3,400만원이 적정한 가격인지도 아직 판단할 수 없습니다. 신건 매각가 가정 시 총채권 미배당액이 17억 1,652만원에 달한다는 점도 채무자의 배당 구조와 매각 진행 상황을 이해하는 참고자료입니다.

결론적으로 권리 인수 위험은 낮은 편이지만, 가격 적정성과 임대차·환금성은 추가 검증이 필요합니다. 지식산업센터 사무실이라는 특성을 고려해 실제 임대수익과 공실 위험, 유사 호실 거래사례를 확보한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 것이 합리적입니다.