수원지방법원 2025타경1615. 경기도 수원시 영통구 신동에 위치한 테크트리영통지식산업센터 11층 1106호입니다. 경매상 용도는 근린시설이며, 감정평가서상 지식산업센터 내 사무실로 이용되는 물건입니다. 소유자는 주식회사제이엠소프트로, 2022년 2월 11일 소유권을 취득하면서 하나은행 앞으로 채권최고액 1,200,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 기술보증기금과 중소벤처기업진흥공단의 가압류, 수원시의 압류 등이 이어졌고, 하나은행이 임의경매를 신청했습니다. 채권 규모만 보면 복잡해 보이지만, 매수인의 권리 인수 여부와 채권자의 배당 부족액은 구분해야 합니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 사실만으로 미배당 채무가 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.
다만 현재 1105호와 1106호를 함께 임차한 조필훈의 점유관계가 조사돼 있습니다. 대항력은 없는 것으로 판정됐지만, 임차인 존재 자체가 명도 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유 범위와 인도 협의는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경1615 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 신동 478-6 테크트리영통지식산업센터 제11층 제1106호 도로명주소: 경기도 수원시 영통구 신원로 55 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터 · 현황 사무실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 15층 중 11층 · 페어글라스 및 석재붙임 등 외벽 |
| 소유자 | 주식회사제이엠소프트 (2022.02.11 소유권이전 · 거래가액 450,653,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 444,000,000원 / 444,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사하나은행 / 1,058,393,534원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.11 하나은행 근저당권 (채권최고액 1,200,000,000원) |
| 임차인 | 조필훈 1명 · 보증금 35,000,000원 · 월차임 3,700,000원 (1105호·1106호 임차 범위) |
| 매수인 예상 인수액 | 0원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
이 사건의 핵심은 2022.02.11 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,200,000,000원이며, 이 근저당권이 말소기준권리로 작용합니다. 이후 설정된 기술보증기금·중소벤처기업진흥공단의 가압류와 수원시 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.
기술보증기금 가압류: 863,971,467원, 매각으로 소멸.
중소벤처기업진흥공단 가압류: 79,810,581원, 매각으로 소멸.
수원시 압류: 후순위 압류로 매각 시 소멸하는 것으로 판정.
김진영 가압류: 15,719,824원, 2025.01.13 이미 말소.
한 가지 확인할 사항은 공동담보 구조입니다. 하나은행 근저당권에는 본건 외에 테크트리영통지식산업센터 1104호와 1105호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 공동담보 물건의 매각·배당관계는 실제 채권 회수액과 배당 결과에 영향을 줄 수 있으므로 각 호실의 경매 진행상황과 담보관계를 원본으로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 인수 0원
현황조사와 매각물건명세서 등에서 확인된 실제 임차인은 조필훈 1명입니다. 임차 범위는 1105호·1106호(181.4300㎡ 기재)이며, 보증금 35,000,000원과 월차임 3,700,000원은 두 호실에 걸친 임대차 내용으로 기재돼 있습니다. 이를 1106호 단독 보증금이나 전용면적으로 단정해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 임차 범위 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
조필훈 1105호·1106호 181.4300㎡ 기재 |
2024.10.02 | 35,000,000원 | 없음 | 미확인 | 해당 없음 |
| 임차인 | 조필훈 |
|---|---|
| 점유 범위 | 테크트리영통지식산업센터 1105호·1106호 (181.4300㎡ 기재) |
| 보증금 / 월차임 | 35,000,000원 / 3,700,000원 |
| 전입일 | 2024.10.02 |
| 확정일자 | 미확인 |
| 배당요구 | 신고 · 2025.10.02 |
| 대항력 판정 | 없음 — 말소기준권리 이후 전입 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 |
③ 가격 판단 — 신건 444,000,000원의 의미
감정가와 현재 최저매각가는 모두 444,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 구조입니다.
현재 확인되는 가격 정보에는 소유자가 취득할 당시의 거래가액 450,653,000원이 있습니다. 그러나 이는 과거 취득거래 금액으로, 현재의 시장가격을 의미하지 않습니다. 따라서 과거 거래가액과 감정가의 차이만으로 할인 여부를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 444,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,840,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 1,200,000,000원 | 437,160,000원 |
| 2. 가압류 · 기술보증기금 | 863,971,467원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 79,810,581원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당은 매각가 444,000,000원을 가정한 추정치입니다. 집행비용 6,840,000원과 하나은행 배당 437,160,000원으로 매각대금이 전부 배분됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
전체 배당대상 채권액은 2,143,782,048원이고, 예상 채권자 배당액은 437,160,000원입니다. 따라서 1,706,622,048원의 미배당이 발생합니다. 하나은행의 경매 신청 청구액 역시 1,058,393,534원이므로 현재 예상배당만으로는 신청채권이 전액 충족되지 않습니다.
매수인 인수: 0원
채권자에게 배당하지 못하는 금액이 크더라도 후순위 권리가 매각으로 소멸하고 임차인의 대항력이 없다면, 그 미배당액을 낙찰자가 그대로 떠안는 것은 아닙니다. 다만 미확정 조세채권과 공동담보 배당관계는 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰 시 배당과 취득금액
신건 최저가는 444,000,000원이며, 제공된 유찰 시나리오에서는 1회 유찰 시 355,200,000원, 2회 유찰 시 284,160,000원을 가정합니다. 이는 낙찰가 예측이 아니라 각 회차의 최저매각가를 적용한 계산입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 444,000,000원 | 437,160,000원 | 1,706,622,048원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 355,200,000원 | 349,427,200원 | 1,794,354,848원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 284,160,000원 | 279,381,760원 | 1,864,400,288원 | 0원 |
세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 취득 부대비용을 제외한 실질취득 기준액은 각 회차의 낙찰가와 동일하게 계산할 수 있습니다.
다만 유찰에 따른 최저가 하락이 곧 시세 대비 할인이라는 의미는 아닙니다. 특히 지식산업센터의 매매가격은 임대수익, 실제 업무용 수요, 입주 가능 업종, 공실과 관리비 부담 등에 영향을 받으므로 최저가 인하만을 근거로 투자매력을 판단하지 않아야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 영통구 신동 소재 트레이더스 홀세일클럽 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 공장·업무시설·근린생활시설이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장 접근성을 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 11층에 위치합니다. 외벽은 페어글라스 및 석재붙임 등으로 마감됐으며, 위생·급배수설비, 소화전, 일반 엘리베이터와 화물용 엘리베이터가 설치돼 있습니다.
- 도로·주차. 남측으로 소로와 접하며 옥내 및 옥외 주차장을 갖추고 있습니다.
- 토지 이용. 일반공업지역의 공장용지에 해당하며, 토지면적은 13,071.0㎡, 공시지가는 2,061,000원/㎡입니다. 본건 토지는 인접지 대비 평탄한 부정형 토지로 평가됐습니다.
- 규제. 일반공업지역·과밀억제권역·도시교통정비지역·비행안전제6구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 지정사항도 있으나, 기재된 대상자와 대상용도에 따라 본건 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 이용상태. 감정평가상 3개 호실 모두 지식산업센터 내 사무실로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 지식산업센터 내 업무용 호실이므로 주거용 아파트와 동일한 거래수요를 전제로 판단하기 어렵습니다. 동일 건물의 거래사례, 임대수요, 공실 여부와 실제 관리비 부담을 종합 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2022.02.11 하나은행 근저당권 및 이후 가압류·압류의 순위를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 하나은행 근저당권은 1104호와 1105호를 공동담보로 기재하고 있습니다. 각 호실의 경매 진행과 담보 해소 여부를 대조하세요.
- 임차인 점유. 조필훈의 임차 범위가 1105호·1106호에 걸쳐 있으므로 실제 1106호의 점유구획과 독립 인도 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 임대차 대항요건. 전입일은 2024.10.02이며 대항력 없음으로 판정됐지만, 사무실 이용 물건인 만큼 임대차계약서와 관련 대항요건을 원본으로 대조하세요.
- 보증금 귀속. 보증금 35,000,000원과 월차임 3,700,000원은 1105호·1106호에 걸친 임대차 내용입니다. 1106호 단독의 금액으로 임의 배분하지 마세요.
- 시세 검증. 444,000,000원의 감정가가 시장가격보다 유리한지 확인하려면 동일 건물의 유사 호실 거래가격과 임대조건을 별도로 조사해야 합니다.
- 이용 제한. 근린시설 및 지식산업센터로서 실제 사용 가능한 업종, 입주 자격 및 용도 제한을 관리주체와 관계기관에 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리비·공용부분 미납액과 관리단 관련 부담사항을 확인하세요.
- 압류와 조세. 수원시 압류의 구체적인 채권액과 조세 배당순위를 확인하세요. 현재 예상배당에는 당해세 등이 반영되지 않았습니다.
- 매각조건 확인. 매각기일 2026.11.17의 진행 여부, 입찰보증금, 매각물건명세서의 특별매각조건과 최신 공고를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전 반드시 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
수원지방법원 2025타경1615의 권리관계는 비교적 명확합니다. 하나은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류·경매개시결정이 소멸하고, 실제 임차인 1명은 대항력이 없는 것으로 판정돼 매수인 예상 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 단순히 권리가 소멸한다는 데 있지 않습니다. 최저매각가 444,000,000원이 실제 사무실 시장에서 적정한 가격인지가 더 중요한 판단 요소입니다. 과거 취득거래 금액만으로는 현재 시세를 입증할 수 없고, 지식산업센터의 용도 특성과 임대차 현황, 공동담보 구조도 함께 검토해야 합니다.
현재 신건 가정에서 채권 미배당은 1,706,622,048원에 이르지만 이를 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 반대로 인수액이 없다고 해서 감정가가 적정하다는 의미도 아닙니다.
결론은 권리관계는 비교적 양호하나 가격 판단은 보류입니다. 대항력 없는 임차인의 명도관계와 동일 건물 시세를 검증한 뒤 응찰 여부 및 가격을 결정하는 것이 적절합니다. 현재 종합 평가는 C등급으로, 권리상 인수 부담은 낮지만 가격·환금성에 대한 확인이 필요한 물건입니다.
