수원지방법원 2025타경973. 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 9층 902호입니다. 매각물건명세서 비고에는 지식산업센터로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일반 주거용 부동산과 달리 업무·산업시설 수요와 임대 가능성, 실제 이용 조건을 함께 따져야 하는 물건입니다.

등기상 소유자는 시온전자주식회사입니다. 2023년 7월 무궁화신탁 명의의 신탁재산처분 관련 등기가 있었으나, 같은 해 8월 신탁등기가 말소되고 시온전자주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐으며, 이 근저당권이 말소기준권리입니다.

국민은행 근저당권의 채권최고액은 975,600,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 833,285,822원으로 별개의 금액입니다. 현재 매각가 2억 3,700만원을 기준으로 예상배당을 계산하면 국민은행 배당액은 232,882,000원이고, 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 742,718,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 회수 부족분이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준, 매각으로 소멸

권리관계의 중심은 2023년 8월 17일 설정된 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 975,600,000원이며, 본건 902호에 설정된 근저당권입니다. 등기 내용상 공동담보로 골드테크노밸리 9층 901호와 903호도 기재되어 있습니다.

2023년 7월 18일 무궁화신탁 명의로 신탁재산처분 관련 소유권보존 등기가 이루어졌지만, 2023년 8월 17일 신탁등기가 말소되고 시온전자주식회사로 소유권이 이전됐습니다. 따라서 현재 권리분석에서는 이미 말소된 신탁등기와 이후 설정된 근저당권을 구분해야 합니다.

2025년 11월 14일 국민은행의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 말소기준권리인 근저당권보다 뒤에 발생한 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 확인되는 권리관계는 비교적 단순합니다.

② 가격 검토 — 2억 3,700만원, 시세 대비 메리트는 미확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 237,000,000원입니다. 유찰 횟수는 0회로 신건입니다. 따라서 감정가 전액을 기준으로 입찰 여부를 판단해야 하는 회차입니다.

다만 이 물건은 지식산업센터입니다. 아파트나 일반 주택의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵고, 같은 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 거래가격과 임대수익, 공실 상황을 함께 비교해야 합니다.

현재 확인할 수 있는 비교 실거래 가격이 없어 감정가 2억 3,700만원이 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 신건이라는 이유만으로 가격이 저렴하다고 볼 수 없으며, 시세 메리트도 확인되지 않았습니다.

③ 예상배당표 (매각가 237,000,000원 가정)

집행비용 4,118,000원을 먼저 반영하면 국민은행 근저당권에 배당되는 금액은 232,882,000원입니다. 채권최고액 975,600,000원과 비교하면 742,718,000원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다. 실제 배당은 집행비용과 당해세 등 우선하는 채권에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권자 미회수액은 커진다

현재 회차와 1회·2회 유찰 시나리오를 비교하면 매각가격 하락에 따라 국민은행의 예상배당액은 줄고 미배당액은 늘어납니다. 이 변화는 채권자 회수 가능액의 문제이며, 매수인의 인수금액이 증가한다는 의미는 아닙니다.

위 금액은 각 회차별 매각가격을 가정한 예상 시나리오입니다. 실제 매각가격과 배당액을 확정하는 자료는 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 소재합니다. 전반적인 입지여건은 대체로 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 북서측 및 북동측에 약 24m 내외 도로, 남동측에 약 30m 도로, 남서측에 약 10m 내외 보행자전용도로가 접하고 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조로 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감이며 창호는 샷시입니다. 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 가~다 물건은 공히 지식산업센터로 이용 중입니다. 본건도 지식산업센터 용도로 이용되는 물건이므로 실제 사용현황과 입주 가능 조건을 확인해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 과밀억제권역에 포함됩니다. 대로2류·중로1류·소로1류 도로와 접하는 토지입니다. 토지거래계약허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 사항으로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주거용 부동산과 수요층 및 이용조건이 다릅니다. 비교 거래가격, 공실 여부, 임대료와 실제 입주 수요를 확인하지 않고 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실거래 비교. 같은 건물 또는 인근 유사 지식산업센터의 실제 거래사례를 확인하세요. 감정가 2억 3,700만원을 그대로 시장가격으로 간주해서는 안 됩니다.
• 임대차·점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금 및 임대료, 공실 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 지식산업센터 이용조건. 해당 호실의 입주 가능 업종, 사용 목적, 관리규약 및 실제 사용 가능 여부를 관리주체에 확인하세요.
• 관리비·운영비. 관리비 체납, 공용부분 관리비, 시설 유지비 등 낙찰 이후 발생할 수 있는 비용을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 공동담보로 901호와 903호가 기재되어 있으므로 관련 등기와 담보관계를 함께 대조하세요.
• 권리 원본 대조. 2023.08.17. 소유권이전과 근저당권 설정, 2025.11.14. 임의경매개시결정의 접수 내용 및 말소 여부를 최신 등기부로 확인하세요.
• 명도·인도. 임차인 조사상 확인된 임차인이 없더라도 실제 점유 상태와 사업장 운영 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 입찰가 상한. 비교 실거래와 임대수익을 확보하기 전에는 감정가를 기준으로 무리하게 응찰하지 마세요. 취득 관련 비용과 향후 운영비용까지 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 메리트 확정”

수원지방법원 2025타경973 골드테크노밸리 9층 902호는 권리관계만 보면 비교적 단순합니다. 2023년 8월 17일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 등기된 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 확인된 임차인이 없으며 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 채권최고액 975,600,000원 중 예상 미배당액이 742,718,000원에 달한다는 점과 매수인의 인수 부담이 없다는 점은 서로 구분해야 합니다. 채권자의 회수 부족분이 크더라도 그것만으로 매수인의 권리상 부담이 발생하는 것은 아닙니다.

진짜 판단 과제는 가격입니다. 감정가와 최저가가 2억 3,700만원으로 동일한 신건이지만, 지식산업센터의 실거래 비교가격과 임대수익 자료가 없어 시세 대비 저렴한지 확인할 수 없습니다. 임대관계도 미상이므로 실제 점유와 공실 여부까지 확인해야 합니다.

권리는 비교적 단순, 인수는 0원, 가격은 검증 보류. 이 물건은 단순히 권리가 깨끗하다는 이유로 입찰할 것이 아니라, 지식산업센터의 거래가격과 임대수요, 이용조건을 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 하는 물건입니다.