수원지방법원 2025타경973. 경기도 시흥시 배곧동 골드테크노밸리 제9층 제903호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터입니다. 소유자는 시온전자주식회사이며, 2023년 8월 17일 소유권이전등기와 함께 주식회사국민은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025년 11월 14일 국민은행의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

이 물건에서 가장 먼저 구분해야 할 것은 채권자의 미회수액과 낙찰자의 인수액입니다. 근저당권 채권최고액은 975,600,000원으로 감정가보다 훨씬 크지만, 이 근저당권은 901호·902호를 공동담보로 포함합니다. 따라서 채권최고액 전체를 903호만의 확정채무로 해석해서는 안 됩니다. 신건 매각가를 기준으로 산정한 근저당권 배당액은 197,386,000원이며, 채권최고액 기준 부족분은 778,214,000원입니다. 다만 이것이 곧 낙찰자가 부담할 금액이라는 뜻은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권이 말소기준

말소기준권리는 2023.08.17 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 975,600,000원이며, 등기부에 골드테크노밸리 제901호와 제902호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이후 등기된 국민은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 기존 무궁화신탁 명의의 신탁등기 역시 이미 말소된 상태입니다.

② 가격 판단 — 실질취득액과 회차별 시나리오

현재 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원입니다. 산정된 인수액을 더한 실질취득액도 매각가와 동일한 201,000,000원입니다. 다만 이는 취득세, 부대비용, 관리비 정산 및 명도비용을 제외한 금액입니다.

지식산업센터의 매수 가격은 동일 건물·유사 면적의 최근 거래와 임대수익, 공실 가능성 등을 함께 검토해야 합니다. 현재는 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮다거나 투자 메리트가 있다고 단정할 수 없습니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 확정된 매각 일정이 아닙니다. 미배당액은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산된 값으로, 실제 확정채권액이나 매수인 승계금액과 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)

매각대금 201,000,000원에서 추정 집행비용 3,614,000원을 제외하면 국민은행 근저당권에 197,386,000원이 배당되는 계산입니다. 채권최고액 기준 미배당은 778,214,000원, 소유자 잔여금은 0원입니다.

신청채권자의 청구금액은 833,285,822원이며, 근저당 채권최고액 975,600,000원과 구별해야 합니다. 또한 공동담보가 설정되어 있으므로 다른 담보물건을 통한 회수 여부에 따라 실제 채권 잔액과 배당관계가 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 배당액은 최종 배당표 확정 전 예상치입니다. 산정된 인수액 0원은 임대관계와 점유 확인이 완료되었다는 의미가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 분포하며, 감정평가상 전반적인 입지여건은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샷시 마감이며, 전반적인 관리상태는 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기 및 지하주차장이 구비되어 있습니다.
• 도로. 북서측과 북동측에 약 24m 내외의 도로, 남동측에는 약 30m의 포장도로, 남서측에는 약 10m 내외의 보행자전용도로가 있습니다.
• 토지·용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 속하며, 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에관한허가구역으로 표시되어 있으나, 해당 표기는 외국인 등의 주택거래에 한정되어 있습니다. 실제 취득 목적과 적용대상 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 이용상태. 감정평가상 지식산업센터로 이용 중입니다. 임대관계는 미상이며, 실제 점유 및 사용 주체를 확인해야 합니다.
• 환금성. 지식산업센터는 업종별 입주자격과 수요, 공실 및 임대수익 등에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 현재 거래가격과 임대수익의 비교 근거가 없어 구체적인 환금성 수준을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 임대관계·점유 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 실제 점유자와 사업자등록, 임대차계약, 보증금, 대항력 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권은 901호·902호를 공동담보로 포함합니다. 공동담보목록과 다른 담보물건의 경매·변제·배당 상황을 확인해야 합니다.
• 신청채권과 근저당 한도 구별. 신청 청구금액은 833,285,822원이고 근저당 채권최고액은 975,600,000원입니다. 채권최고액을 실제 확정 채무액이나 매수인 인수금으로 오인하지 않아야 합니다.
• 최근 실거래 검증. 골드테크노밸리 동일·유사 면적과 층의 거래 사례를 조사해 최저가 201,000,000원의 적정성을 확인해야 합니다.
• 임대수익·공실 위험. 실제 임대료, 관리비, 공실 가능성 및 입주 가능한 업종을 확인하고, 지식산업센터의 투자수익성을 별도로 분석해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 가정 매각가 160,800,000원과 128,640,000원에서도 가격 메리트를 자동으로 인정하지 말고, 확인된 시세와 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·공과금. 미납 관리비와 공용부분 부담, 세금 및 인도·명도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록과 최신 권리변동 사항을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 저가 매수”

이 사건은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 경매개시결정까지 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 산정된 매수인 인수액은 0원이며, 채권최고액 기준 예상 미배당 778,214,000원은 낙찰자가 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다.

그러나 임대관계는 미상이고, 지식산업센터의 최근 실거래가격과 임대수익을 확인하지 못한 상태입니다. 최저가 201,000,000원이 시장가치보다 저렴하다는 근거는 아직 없습니다. 공동담보관계와 현장 점유를 확인하는 절차도 필요합니다.

결론은 권리구조는 비교적 단순하지만 가격 판단은 보류입니다. 등기상 인수액이 없다는 점은 긍정적이지만, 임대관계와 시장가격의 불확실성을 고려하면 종합적으로 C등급의 신중 검토 대상으로 평가합니다. 이 물건의 핵심은 채권최고액의 크기보다 실제 점유관계와 적정한 취득가격을 확인하는 것입니다.