수원지방법원 2025타경973. 경기도 시흥시 배곧동 294-1 골드테크노밸리 9층 901호, 지식산업센터 물건입니다. 소유자는 시온전자주식회사이며, 채권자는 주식회사국민은행입니다. 국민은행이 신청한 임의경매로, 신청채권자 청구액은 833,285,822원입니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 단순합니다. 2023년 8월 17일 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 11월 14일 접수된 임의경매개시결정은 그보다 후순위입니다. 매각되면 경매개시결정뿐 아니라 말소기준인 근저당권도 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건을 단순히 인수금 없는 안전한 물건으로만 보면 곤란합니다. 감정평가상 이용상태는 지식산업센터이고, 임대관계는 미상입니다. 따라서 등기상 인수금 0원과 실제 점유·임대차 위험은 별개로 판단해야 합니다. 또한 실거래 비교자료 없이 감정가를 시장가격으로 간주해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 국민은행 근저당이 기준, 매각으로 소멸

핵심은 2023년 8월 17일 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 975,600,000원이며, 이 권리가 말소기준권리입니다. 신청채권자 국민은행의 경매 청구액은 833,285,822원으로 기재되어 있습니다.

갑구에는 과거 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 2023년 7월 18일 접수된 이력이 있습니다. 이후 2023년 8월 17일 신탁등기가 말소되고 시온전자주식회사로 소유권이 이전되었습니다. 따라서 현재 소유권과 과거 신탁등기 이력을 구분해서 봐야 합니다.

갑구의 2025년 11월 14일 임의경매개시결정은 국민은행 신청으로 이루어졌습니다. 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸하는 권리입니다. 별도 가압류 등 후순위 압류권은 확인되지 않습니다.

② 임차인·점유 분석 — 확인된 임차인은 없지만 임대관계는 미상

확인된 임차인에 관한 별도 인수 보증금은 없습니다. 따라서 확인된 임차인의 보증금이나 대항력·우선변제권을 전제로 한 인수액은 산정되지 않습니다.

특히 지식산업센터는 실제 사용자가 법인·사업자일 수 있으므로, 단순히 주거용 임차인 조사 방식만으로 점유 문제를 끝내서는 안 됩니다. 현재 입주 업체와 점유 주체, 임대차계약 당사자, 사업자등록 현황을 별도로 확인하는 것이 중요합니다.

③ 가격·회차별 분석 — 신건 2억 3,000만원, 시세 메리트는 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 230,000,000원입니다. 유찰 없이 진행되는 신건으로, 감정가의 100%에서 매각을 시작합니다.

이 물건은 일반 아파트가 아닌 지식산업센터입니다. 따라서 주거용 아파트의 거래가격이나 인근 주택가격을 그대로 비교 기준으로 사용할 수 없습니다. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 거래가격과 임대료, 공실 상황 등을 확인해야 실제 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

현재 2억 3,000만원이 시세보다 저렴하다는 근거는 확인되지 않습니다. 감정가가 곧 시장가격이라는 전제도 위험합니다. 신건 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하기보다는 업무용 부동산의 실거래와 임대수요를 먼저 검토해야 합니다.

각 회차의 근저당 미배당액은 제공된 회차별 배당 시나리오 기준입니다. 매각가가 내려갈수록 국민은행의 미배당액은 커집니다. 미배당액이 커진다는 사실만으로 매수인의 인수채무가 발생하는 것은 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)

신건 매각가 230,000,000원을 가정하면 집행비용 추정액 4,020,000원을 제외한 225,980,000원이 국민은행 근저당권에 배당됩니다. 근저당권의 채권최고액 975,600,000원과 비교하면 749,620,000원이 미배당으로 남습니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

신청채권자 청구액은 833,285,822원입니다. 다만 배당표의 근저당권 채권액은 채권최고액 기준으로 산정된 것이므로, 채권최고액과 실제 대출 잔액을 동일한 금액으로 보아서는 안 됩니다.

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 시흥시 배곧동 소재 배곧2동행정복지센터 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 오피스텔, 지식산업센터 및 각종 근린생활시설이 소재합니다. 전반적인 입지여건은 감정평가상 대체로 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통입니다.
• 도로. 북서측 및 북동측으로 약 24m 내외, 남동측으로 약 30m 폭의 아스팔트 포장도로가 접하고, 남서측으로 약 10m 내외의 보행자전용도로가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 9층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 관리상태는 대체로 무난한 것으로 평가되었습니다.
• 설비. 급배수시설, 위생시설, 소방설비, 승강기설비 및 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.
• 이용상태. 본건을 포함한 해당 감정평가 대상은 지식산업센터로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 일반 주거용 부동산과 달리 실제 입주 업종 및 업무용 수요를 고려해야 합니다.
• 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역이며 도시지역에 속합니다. 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약허가구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역은 외국인 등의 주택거래에 한정된 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지 특성. 지목은 대, 이용상황은 업무용이며 평지·가로장방형 토지입니다. 공시지가는 1,857,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 지식산업센터는 일반 주택과 매수층 및 임차수요가 다릅니다. 실제 입주 가능 업종, 임대수요, 공실 상황과 동일 건물 거래가격을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실제 점유 확인. 임대관계가 미상이므로 현장 방문을 통해 901호의 실제 사용 업체, 점유자, 출입 및 사용 상태를 확인하세요.
• 임대차 확인. 임대차계약서, 임차인 및 사업자등록 현황, 보증금, 계약기간, 점유 개시일을 확인해야 합니다. 확인된 임차인이 없다는 이유만으로 무점유라고 단정해서는 안 됩니다.
• 신탁 이력 확인. 과거 무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었고 2023.08.17 말소된 이력이 있습니다. 신탁원부 제2023-6629호와 신탁재산 처분에 따른 소유권이전 경위를 원본으로 확인하세요.
• 공동담보 확인. 국민은행 근저당권의 등기 내용에 골드테크노밸리 902호 및 903호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 해당 근저당의 공동담보 범위와 각 호실의 등기 상태를 함께 확인하세요.
• 근저당 채권 확인. 채권최고액은 975,600,000원이고 신청채권자 청구액은 833,285,822원입니다. 실제 피담보채권 잔액과 이자·비용은 배당요구 및 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 동일 건물 또는 동일 용도·유사 면적의 최근 거래가격을 확인하고, 현재 최저가 230,000,000원과 비교하세요. 감정가만으로 시세 적정성을 판단하지 마세요.
• 임대수익·공실 확인. 지식산업센터의 실제 임대료, 공실률, 관리비 및 입주 업종 제한을 확인해 보유비용과 임대 가능성을 검토하세요.
• 관리비 체납. 관리사무소를 통해 체납 관리비, 공용부분 부담액 및 관리규약을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 신탁원부를 대조한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수 0원”과 “투자 안전”은 다르다

수원지방법원 2025타경973은 등기상 권리관계만 보면 단순한 편입니다. 2023년 8월 17일 국민은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 산정상 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 이 물건의 본질은 주거용 아파트가 아닌 지식산업센터라는 점에 있습니다. 임대관계는 미상이고, 실제 점유 상황도 별도 확인이 필요합니다. 신건 최저가 2억 3,000만원이 시장가격보다 저렴하다는 근거 역시 확인되지 않았습니다.

현재 매각가를 기준으로 국민은행 근저당권에는 225,980,000원이 배당되고, 749,620,000원이 미배당으로 남습니다. 유찰되면 이 미배당액은 더 커지지만, 그것이 곧 매수인의 인수채무를 의미하지는 않습니다.

권리상 인수 위험은 낮지만, 가격과 환금성은 별도로 검증해야 하는 물건. 이 사건의 핵심은 감정가 할인율이 아니라 실제 업무용 수요, 임대차·점유 상태, 동일 용도 거래가격입니다. 이 세 가지를 확인하기 전에는 신건 최저가를 가격 메리트로 평가하지 않는 것이 합리적입니다.