수원지방법원 2025타경51902. 경기도 시흥시 능곡동 748, 영프라자 6층 602호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설(사무실)이며, 주거용 아파트가 아닌 구분상가 성격의 물건입니다. 소유자는 주식회사지음건설산업이고, 신청채권자는 티씨이엔지 주식회사입니다. 청구금액은 254,992,633원입니다.
등기부만 보면 말소기준권리 이후의 권리는 정리되는 구조입니다. 문제는 등기부 밖의 임차관계입니다. 2023년 10월 30일을 전입신고일로 기재한 4개 사업체가 말소기준권리보다 앞서 있고, 분석자료상 대항력도 인정되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않으므로 매각으로 소멸하는 후순위 권리만 보고 안전한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
특히 동일한 602호에 여러 사업체가 임차관계로 기재되어 있습니다. 각각 독립된 임대차인지, 실제 점유가 존재하는지, 보증금이 얼마인지, 동일 주체의 중복 기재인지 확인해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전에는 최저가 258,000,000원만으로 취득원가를 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 능곡동 748 영프라자 6층 602호 도로명주소: 경기도 시흥시 승지로60번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 근린생활시설(사무실) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 6층 건물 중 6층 602호 |
| 소유자 | 주식회사지음건설산업 |
| 신청채권자 / 청구금액 | 티씨이엔지 주식회사 / 254,992,633원 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 258,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2024.06.20 을구 6번 근저당권 · 김지현 · 채권최고액 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
| 등기부 발급일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 정리되지만 선순위 임차관계가 남는다
말소기준권리는 김지현의 근저당권입니다. 2024년 6월 20일 접수된 을구 6번 근저당권으로 채권최고액은 180,000,000원입니다. 소유자인 주식회사지음건설산업을 채무자로 설정된 권리입니다.
이후 2025년 3월 13일 티씨이엔지 주식회사의 강제경매개시결정, 2025년 3월 18일 티씨이엔지 주식회사의 가처분, 2025년 3월 31일 하나스틸의 가압류가 순차적으로 등재됐습니다. 모두 말소기준권리 이후의 권리이며, 제공된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 확인 전에는 입찰 판단 불가
기재된 임차관계는 총 6건입니다. 이 중 4건은 말소기준권리보다 앞선 날짜로 대항력 있음으로 분류되어 있습니다. 김용수는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류되며, 별도 기재된 상상원은 전입일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다.
| 임차인 | 전입일 / 대항력 | 보증금 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 경기미래학당관리(주) 602호 |
2023.10.30 대항력 있음 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 늘푸른선진병영(주) 602호 |
2023.10.30 대항력 있음 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| (주)상상원 602호 |
2023.10.30 대항력 있음 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 푸르른연천(주) 602호 |
2023.10.30 대항력 있음 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 김용수 602호 · 주거 |
2024.11.28 대항력 없음 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
| 상상원 주거 · (주)상상원과 동일 주체 여부 확인 |
전입일 미상 대항력 가능·미상 |
미상 | 미확인 확정일자 미상 |
승계 없음 |
반드시 확인할 사항
- 4개 사업체의 임대차 실재 여부. 2023.10.30 날짜가 기재된 업체별 임대차계약서, 실제 점유 상태, 사업체별 독립 사용 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금과 확정일자. 네 업체의 보증금, 계약기간, 확정일자 및 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다. 현재 자료만으로 우선변제권이나 미배당 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 상상원 중복 여부. '(주)상상원'과 '상상원'이 동일한 주체인지, 별도 임차인인지 확인해야 합니다. 동일한 임차관계를 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 김용수의 점유 상태. 말소기준권리 이후 전입으로 대항력 없음으로 분류되지만, 실제 점유 및 인도 상태는 별도로 확인해야 합니다.
- 보증기관 승계 여부. 보증기관 대위·승계로 표시된 신고는 없습니다. 다만 임차관계의 실체와 중복 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
현재 기재된 임차관계의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 우선변제 배당액도 계산할 수 없습니다. 임차인별 배당요구 여부와 실제 배당 가능액을 확인하기 전에는 매수인 인수금액을 0원으로 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 및 예상배당 — 신건 2억 5,800만원, 배당 부족 발생
현재 감정가와 최저매각가는 모두 258,000,000원이며 유찰 횟수는 0회입니다. 실거래 비교자료가 확인되지 않아 이 금액이 주변 시세보다 저렴한지, 비싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이나 과거 평균 거래가격을 근거로 가격 메리트를 주장할 수 없는 물건입니다.
신건 및 유찰 시나리오
| 회차 | 예상 매각가 | 채권 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 258,000,000원 | 267,075,918원 | 73,588,000원 |
| 1회 유찰 시 | 206,400,000원 | 317,953,518원 | 22,710,400원 |
| 2회 유찰 시 | 165,120,000원 | 358,655,598원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자의 미배당액은 증가합니다. 신건에서는 신청채권자에게 73,588,000원이 배당되지만, 1회 유찰 시 22,710,400원으로 줄고, 2회 유찰 시에는 신청채권자 배당이 없습니다. 다만 이는 채권 배당 시뮬레이션이며, 선순위 임차인의 보증금 인수위험과는 별도로 판단해야 합니다.
예상 배당표 (매각가 258,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,412,000원 |
| 2. 근저당권 · 김지현 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 티씨이엔지 주식회사 | 254,992,633원 | 73,588,000원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나스틸 | 85,671,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 4,412,000원은 매각가의 1.7% 추정치입니다. 김지현의 근저당권은 채권최고액 기준으로 계산했습니다. 채권자 총 청구액 520,663,918원 중 예상 배당액은 253,588,000원이며 미배당액은 267,075,918원입니다.
④ 입지·건물·환금성 메모
- 입지. 시흥시 능곡동 소재 영프라자 구분상가입니다. 시흥시노인종합복지관 서측 직선거리 약 80미터 지점에 있으며, 주변은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업지역입니다. 인근에 아파트단지와 공원이 형성되어 있습니다.
- 교통. 시흥능곡역(서해선)이 위치한 39번국도 동남측 직선거리 약 300미터 지점입니다. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 6층 건물의 6층 602호입니다. 외벽은 돌붙임·페인팅 등, 내벽은 몰탈 위 페인팅·타일 등으로 마감되어 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 공용 위생설비, 엘리베이터, 화재경보설비, 지하주차설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역 및 지구단위계획구역에 해당하며, 도시지역·과밀억제권역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 도로. 북측과 동측으로 폭 15미터 정도의 포장도로에 접하고 남측으로 보행자 전용도로에 접합니다.
- 공부 및 위반 여부. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성. 근린생활시설 중 사무실 용도이므로 주거용 부동산과는 수요층이 다릅니다. 실거래 비교자료와 임대료 자료를 확인하기 전에는 가격 경쟁력이나 환금성을 단정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 4곳의 보증금 확인. 경기미래학당관리(주), 늘푸른선진병영(주), (주)상상원, 푸르른연천(주)의 임대차계약서와 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 각각 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 대항력 있는 임차인의 보증금 중 배당으로 회수하지 못하고 매수인이 인수하는 금액을 확인해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가만 낮추는 전략으로는 총취득원가를 충분히 낮추지 못할 수 있습니다.
- 상상원 동일 주체 여부. '(주)상상원'과 '상상원'의 동일성 및 별도 임대차 여부를 확인해야 합니다. 확인 전 보증금이나 임차인 수를 중복 계산하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 사업체별 실제 사용 여부와 내부 공간 구획, 영업·사무실 운영 여부를 확인하고 점유자별 인도 협의 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동 출입구 확인. 601호와 공동으로 이용하는 출입구의 구조와 독립적인 사용 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 258,000,000원과 비교할 인근 근린생활시설의 실제 거래가격, 임대료 및 공실 상황을 별도로 조사해야 합니다. 현재 가격만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
- 관리비 및 공과금. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 관련 부담을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약서 및 배당요구 관련 서류를 대조해야 합니다.
맺으며 — “말소되는 권리와 인수하는 임차권은 다르다”
시흥 영프라자 602호는 등기부상 말소기준권리 이후의 경매개시결정·가압류·가처분이 정리되는 구조입니다. 하지만 이 사실만으로 안전한 경매물건이라고 결론 내릴 수는 없습니다.
핵심은 2023년 10월 30일을 전입신고일로 기재한 4개 사업체입니다. 이들은 말소기준권리보다 앞서고 분석자료상 대항력도 인정되어 있습니다. 여기에 전입일 미상의 상상원까지 존재합니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 인수금액, 우선변제 여부, 명도비용 및 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
신건 최저가 258,000,000원은 실거래 비교자료가 없어 가격 경쟁력을 판단할 수도 없습니다. 1회 유찰 시 206,400,000원, 2회 유찰 시 165,120,000원으로 매각가가 낮아지는 시나리오가 있지만, 선순위 임차인의 보증금 인수위험이 해결되지 않으면 유찰 자체가 투자 메리트를 보장하지 않습니다.
권리의 말소 여부보다 중요한 것은 매수인이 실제로 얼마를 떠안는가입니다. 이 사건은 최저가만 보고 접근할 물건이 아닙니다. 임차인 인수위험과 실질취득가가 확인되기 전까지는 신건 입찰을 권하기 어렵습니다.
