수원지방법원 2025타경51902. 이번 경매 대상은 경기도 시흥시 목감동 한울플러스 6층 610호입니다. 일반 주거용 아파트가 아닌 근린생활시설(사무실)이며, 소유자는 주식회사지음건설산업입니다. 해당 법인은 2022년 4월 소유권을 취득하면서 중소기업은행에 근저당권을 설정했습니다. 이후 김지현 명의의 후순위 근저당권이 추가됐고, 티씨이엔지 주식회사의 강제경매 신청과 하나스틸의 가압류가 이어졌습니다.
권리관계에서 가장 먼저 확인할 부분은 2022년 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리라는 점입니다. 후순위 담보권과 압류성 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 하지만 담보권이 소멸한다는 사실만으로 점유·사용·가격 문제가 모두 해결되는 것은 아닙니다. 이 사건은 상가의 실제 사용 형태와 독립적인 활용 가능성을 함께 판단해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경51902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 시흥시 목감동 403-2 한울플러스 제6층 제610호 도로명주소: 경기도 시흥시 목감우회로 45 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물 · 근린시설(사무실) · 지상 7층, 지하 3층 건물의 6층 |
| 소유자 | 주식회사지음건설산업 (2022.04.06 소유권이전, 거래가액 127,600,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 190,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 티씨이엔지 주식회사 / 254,992,633원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.06 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 162,000,000원 |
| 공동담보 | 한울플러스 제6층 제609호 |
| 매각기일 | 2026.11.17 |
따라서 610호의 독립적인 출입·공간 분리·점유 해소 가능성을 확인해야 합니다. 현재의 통합사용 사실만으로 609호까지 함께 취득한다고 볼 수는 없습니다. 실제 매각 대상과 경계를 원본 명세서 및 건축물현황도로 대조해야 합니다.
① 권리 흐름 — 기준은 2022년 기업은행 근저당
등기부에는 과거 신탁관계가 나타납니다. 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 관련 등기는 말소 처리됐으며, 이후 주식회사지음건설산업이 소유권을 취득했습니다. 현재 경매에서 중요한 권리는 2022.04.06 중소기업은행 근저당권입니다.
이 근저당권을 기준으로 후순위 김지현 근저당권, 티씨이엔지의 경매개시결정, 후순위 근저당권에 관한 가처분, 하나스틸 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 김지현 근저당권에 대한 가처분은 사해행위취소 청구권을 피보전권리로 하고 있으므로 관련 분쟁의 진행 상태와 매각조건은 입찰 전 확인할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 602호 기록과 610호를 구분해야 한다
현황조사에는 전입·등록 명의 5건이 나타납니다. 그러나 모두 602호로 표시되어 있어 이번 분석 대상인 610호의 임차인 5명으로 합산할 수 없습니다. 감정평가 내용에는 별도 소재의 602호도 함께 기재되어 있으므로 호실과 소재지를 정확히 구분해야 합니다.
| 명의인 | 표시 호실 | 전입·등록일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김용수 | 602호 | 2024.11.28 | 기준권리 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 경기미래학당관리(주) | 602호 | 2023.10.30 | 기준권리 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 늘푸른선진병영(주) | 602호 | 2023.10.30 | 기준권리 후 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)상상원 | 602호 | 2023.10.30 | 기준권리 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 푸르른연천(주) | 602호 | 2023.10.30 | 기준권리 후 | 미상 | 해당 없음 |
위 5건은 모두 602호 관련 기록입니다. 기재된 전입·등록일은 2022.04.06 말소기준권리 이후이며, 각 기록은 대항력 없음으로 분류되어 있습니다. 다만 실제 임대차계약의 존재와 보증금·확정일자는 확인되지 않았습니다. 위 명의인들을 610호의 실제 임차인으로 확정하거나 보증금을 합산하지 않습니다.
따라서 610호에 관해서는 실제 임차인 수와 점유권원이 확인되지 않은 상태입니다. 미확인 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수 없으며, 반대로 임차인이 전혀 없다고 확정할 수도 없습니다. 대항력 가능성·인수 여부 미상인 점유관계가 확인될 경우 매각물건명세서와 계약관계를 추가 검토해야 합니다.
특히 609호와 통합 사용 중이므로 실제 이용자, 출입 동선, 임대차 목적물의 범위가 어디까지인지 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 190,000,000원의 경쟁력은 미확인
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 190,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 소유자의 2022년 거래가액은 127,600,000원으로 기재되어 있지만, 이는 과거 취득가액일 뿐 현재의 시세를 직접 나타내지는 않습니다.
이 사건은 근린생활시설로서 주거용 아파트와 가격 판단 기준이 다릅니다. 실제 매매사례 외에도 임대수익, 공실 가능성, 독립적인 사용 가능성, 층별 상가 수요 등을 검토해야 합니다. 특히 609호와의 일체 사용으로 인한 분리 비용과 이용 제약이 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
유찰로 최저가가 내려가더라도 상가의 환금성과 독립적인 이용 가능성이 검증되지 않으면 단순 할인율만으로 투자성을 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 190,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,460,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 162,000,000원 | 162,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김지현 | 70,000,000원 | 24,540,000원 |
| 3. 경매신청 · 티씨이엔지 주식회사 | 254,992,633원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 하나스틸 | 85,671,285원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 190,000,000원에서 추정 집행비용 3,460,000원을 제외하면 채권자에게 배당되는 금액은 186,540,000원입니다. 중소기업은행에 채권최고액 기준 162,000,000원이 배당되고, 김지현 근저당권에는 24,540,000원이 배당되는 것으로 산정됩니다.
이에 따라 경매신청채권자인 티씨이엔지 주식회사에는 예상배당 0원이 산정되며, 하나스틸 역시 예상배당이 없습니다. 채권자 전체 미배당액은 386,123,918원입니다.
위 배당은 채권최고액 등을 기준으로 한 추정치입니다. 실제 피담보채무 잔액, 공동담보 관계, 당해세, 최우선변제 및 배당요구에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 특히 중소기업은행 근저당권에는 609호가 공동담보로 기재되어 있어 실제 배당 시 공동담보 관계를 확인해야 합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 낮아져도 상가 위험은 별개
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 190,000,000원 | 386,123,918원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 152,000,000원 | 423,591,918원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 121,600,000원 | 453,566,318원 | 0원 |
예상 시나리오에서 유찰이 진행되면 최저매각가는 152,000,000원, 121,600,000원으로 낮아집니다. 그러나 채권자에게 돌아갈 배당금도 감소하면서 미배당액은 커집니다.
중요한 점은 미배당 채권액과 매수인의 인수채무를 구분해야 한다는 사실입니다. 제시된 시뮬레이션에서는 세 회차 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 다만 이는 확인된 권리 및 배당 가정에 따른 결과이며, 별도로 확인되지 않은 점유·임대차 위험까지 제거했다는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 시흥시 목감동행정복지센터 동측 직선거리 약 150m 지점에 위치한 한울플러스 구분상가입니다. 주변은 상업·업무용 부동산이 형성된 대로변 상가지대이며, 아파트단지·공원·야산 등이 인접합니다.
- 교통. 목감우회로 대로변에 위치하여 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 무난한 편으로 평가됩니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 7층·지하 3층 건물입니다. 외벽은 돌붙임·그라스월·페인팅, 내벽은 페인팅·타일 등으로 마감된 것으로 기재되어 있습니다.
- 설비. 공용위생설비, 엘리베이터, 화재경보설비 및 지하주차설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로 조건. 남측 광대로와 동측 약 15m, 북측 약 12m 포장도로를 통해 접근 가능한 입지입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·공공주택지구·과밀억제권역에 해당합니다. 일반철도 관련 저촉·접함 사항도 있어 토지이용계획 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 4,032,000원/㎡로 기재되어 있습니다. 이는 토지의 공시지가이며 해당 610호의 개별 매매시세를 의미하지 않습니다.
- 건축물 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 없고, 감정요항표상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다.
- 환금성. 근린생활시설은 개별 임차수요·수익률·공실기간과 매수자 범위에 따라 환금성이 달라집니다. 특히 609호와 통합 사용 중인 610호는 독립적 이용 여부가 시장성에 영향을 줄 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 확인 체크리스트
- 매각 대상의 범위. 609호와 610호의 일체 사용 사실을 확인하고, 실제 매각 대상과 각 호실의 소유권·경계를 매각물건명세서 및 건축물현황도로 대조하세요.
- 독립적인 이용 가능성. 2026.02.03 감정인 사실조회회신에서 벽체 설치가 가능하다고 기재되어 있으나, 실제 출입구·설비·내부 구획과 공사 필요성을 현장에서 확인하세요.
- 실제 점유·임차인. 602호로 표시된 5건을 610호 임차인으로 혼동하지 마세요. 610호의 실제 사용자를 확인하고 임대차계약, 보증금, 사업자등록, 점유권원 및 배당요구 여부를 조사해야 합니다.
- 후순위 근저당 가처분. 김지현 근저당권에 설정된 티씨이엔지의 사해행위취소 관련 가처분과 사건 진행 상태를 확인하세요.
- 공동담보. 중소기업은행 근저당권은 609호와 공동담보 관계입니다. 공동담보의 매각·배당 상태와 배당액 변동 가능성을 확인하세요.
- 시세 검증. 목감동 근린생활시설의 유사 거래가격과 실질 임대수익을 조사해 190,000,000원이라는 최저가의 적정성을 검증하세요.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 미납 비용을 관리주체에 확인하세요.
- 철도·토지이용 규제. 일반철도 저촉·접함 사항과 준주거지역·지구단위계획에 따른 사용 제한을 확인하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 공고를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 가격은 따로 있다”
시흥 한울플러스 610호는 등기상 말소기준이 명확하고 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 이러한 점은 권리분석 측면의 긍정적인 요소입니다.
반면 채권자 총 미배당액 386,123,918원이 발생하고, 실제 이용 측면에서는 609호와 610호를 일체로 사용 중이라는 점을 반드시 확인해야 합니다. 채권자의 미배당은 곧바로 낙찰자의 부담이 되지 않지만, 통합사용에 따른 점유·분리 문제는 실제 취득 후 비용과 활용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다.
또한 근린생활시설의 최근 실거래가격과 임대수익이 확인되지 않았으므로 최저가 190,000,000원이 저렴하다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다. 권리상 인수는 낮지만, 가격·점유·독립사용·환금성 검증은 아직 필요한 물건입니다.
따라서 이번 물건은 “등기상 인수 0원, 그러나 가격과 실제 사용 상태 확인 전에는 신중”이라는 결론이 적절합니다. 입찰 판단의 핵심은 단순한 유찰 할인율이 아니라 610호를 독립적으로 확보하고 활용할 수 있는지, 그 취득가격이 시장가치에 부합하는지입니다.
