수원지방법원 2025타경51902. 경기도 시흥시 목감동 403-2 한울플러스 6층 609호, 근린생활시설(사무실)입니다. 소유자는 주식회사 지음건설산업이며, 강제경매 신청채권자는 티씨이엔지 주식회사입니다. 청구금액은 254,992,633원입니다.

권리의 출발점은 2022년 4월 6일 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 162,000,000원으로 말소기준권리입니다. 이후 김지현의 근저당권 70,000,000원, 경매개시결정, 티씨이엔지 주식회사의 가처분 및 하나스틸의 가압류가 이어졌습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

그러나 이 물건을 단순한 소형 상가 하나로만 보면 안 됩니다. 감정인 사실조회 회신에는 609호와 610호가 일체로 사용 중이라고 명시되어 있습니다. 독립된 상가 이용을 위해 벽체 설치가 가능하다는 내용도 있으나, 실제 분리 가능 범위와 공사 조건은 현장에서 확인해야 합니다. 낙찰 대상인 609호와 별도 호실인 610호를 혼동하지 않는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 매각으로 소멸

말소기준권리는 2022년 4월 6일 접수된 을구 1번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 162,000,000원이며, 본건 소유자인 주식회사 지음건설산업이 채무자입니다.

2024년 6월 20일 접수된 김지현의 후순위 근저당권은 채권최고액 70,000,000원입니다. 2025년 3월에는 강제경매개시결정, 김지현 근저당권에 관한 가처분, 하나스틸 가압류가 순차적으로 등기되었습니다. 제공된 권리관계상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 점유·임차관계 — 602호와 본건 609호를 구분해야 한다

현황조사에는 602호 관련 점유자로 다음 5명이 기재되어 있습니다. 그러나 감정평가상 602호는 시흥시 능곡동 소재 영프라자에 있는 물건으로 설명되어 있고, 본건 609호는 시흥시 목감동 한울플러스에 있는 물건으로 구분되어 있습니다.

따라서 아래 602호 점유자들을 본건 609호의 임차인으로 합산하거나, 이들의 보증금을 본건 인수금액으로 계산해서는 안 됩니다. 각 점유자의 전입일은 말소기준권리일인 2022년 4월 6일 이후이며, 조사상 대항력은 없는 것으로 표시되어 있습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

신건 매각가 155,000,000원을 가정하면 집행비용 2,970,000원을 제외한 152,030,000원이 중소기업은행에 배당됩니다. 중소기업은행은 채권최고액 162,000,000원 전액을 받지 못하며, 후순위 근저당권자와 경매신청채권자 및 가압류권자에게 돌아가는 배당은 없습니다.

채권자 총 청구액은 572,663,918원이고, 채권자 총 배당액은 152,030,000원입니다. 따라서 현 회차의 채권자 미배당액은 420,633,918원입니다. 이 금액은 매수인이 인수하는 금액이 아니라 배당 후 남는 채권자의 미회수 채권입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 낙찰가와 늘어나는 미배당

유찰 시나리오에서는 매각가가 1억 5,500만원에서 1억 2,400만원, 다시 9,920만원으로 내려갑니다. 반면 채권자 미배당액은 4억 2,063만원에서 4억 7,564만원으로 증가합니다. 다만 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

⑤ 609·610호 일체 사용 — 이 물건의 가장 중요한 변수

매각물건명세서 비고와 감정인 사실조회 회신에는 609호와 610호가 일체로 사용 중이라는 내용이 있습니다. 독립된 상가건물로 이용하기 위한 벽체 설치가 가능하다는 회신도 2026년 2월 3일자로 확인됩니다.

• 현장 경계 확인. 609호와 610호 사이의 벽체 철거 여부, 출입문 위치, 실제 점유 범위를 확인합니다.
• 독립 사용 가능성. 감정인 회신의 벽체 설치 가능 의견이 실제 건축·소방·피난 및 관리규정상 가능한지 확인해야 합니다.
• 공사 범위. 벽체 설치뿐 아니라 출입구, 전기·수도 등 설비의 분리 여부와 공사 조건을 점검합니다.
• 610호 권리관계. 610호의 소유자 및 점유자, 공동담보 관계, 관리비 및 사용관계를 별도로 확인합니다.
• 명도 가능성. 현재 두 호실을 일체로 사용하는 주체가 누구인지, 609호 인도에 필요한 협의나 절차가 있는지 확인합니다.

이 부분은 등기부상 인수금액 0원이라는 판단과 별개입니다. 권리상 부담이 없더라도 실제 공간을 독립적으로 사용하지 못하면 낙찰 목적을 달성하기 어려울 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 시흥시 목감동 행정복지센터 동측 직선거리 약 150m 지점에 위치한 한울플러스 구분상가입니다. 인근은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 대로변 상가지대로 설명되어 있습니다.
• 교통. 목감우회로 대로변에 위치하며, 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통여건은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕의 지상 7층·지하 3층 건물입니다. 공용위생설비, 엘리베이터, 화재경보설비, 지하주차설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 이용상태. 609호와 610호는 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 것으로 평가되었습니다. 두 호실이 일체로 사용되는 점이 독립 호실로서의 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 토지이용. 준주거지역·지구단위계획구역이며, 공공주택지구 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 일반철도 저촉 표시가 있으므로 구체적인 토지이용 제한은 관계도면으로 확인할 필요가 있습니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 평가되었고 위반건축물 사항도 없는 것으로 확인됩니다. 다만 내부 이용상태는 관계인 부재로 건축물현황도 및 탐문조사에 의거한 평가입니다.
• 환금성. 근린시설의 개별 호실 거래가격을 비교할 기준이 확인되지 않아 시세 대비 저평가 여부를 판단하기 어렵습니다. 실제 임대수요와 독립 사용 가능성을 확인한 뒤 가격을 결정해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 범위 확인. 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 대조하여 609호만 매각되는지 확인하고, 610호가 포함된 것으로 오인하지 않아야 합니다.
• 공동담보 확인. 중소기업은행 근저당권의 공동담보 표시에서 610호가 확인되므로 609호의 담보권 설정 범위와 공동담보목록을 원본으로 대조합니다.
• 분리공사 확인. 609호와 610호 사이의 벽체 설치 가능 여부를 실제 현장에서 확인하고, 필요한 공사 범위와 비용을 산출해야 합니다.
• 점유자 확인. 602호 관련 점유자 5명과 본건 609호의 점유자를 혼동하지 말고, 609호 및 610호의 실제 사용 주체를 직접 확인합니다.
• 관리비 확인. 상가 관리사무소를 통해 미납 관리비와 공용부분 부담 여부를 확인합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 420,633,918원은 매수인 인수액이 아닙니다. 배당 부족과 권리 인수를 혼동하지 않아야 합니다.
• 가격 검토. 실거래 기준이 확인되지 않은 상태이므로 감정가 155,000,000원을 시세와 동일시하지 말고, 독립 사용 가능성과 임대수요를 반영해 입찰 상한을 정합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 공동담보목록 및 현장 상태를 최종 확인합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도, 독립 사용은 별개다”

수원지방법원 2025타경51902는 말소기준권리 이후의 근저당권과 가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서 매수인 인수액은 0원이며, 채권자 총 미배당액 420,633,918원은 매수인이 떠안을 금액이 아닙니다.

하지만 이 물건의 투자 판단은 권리분석만으로 끝나지 않습니다. 한울플러스 609호와 610호가 일체로 사용되고 있고, 본건 609호만 취득할 경우 독립된 사무실이나 상가로 이용할 수 있는지 확인해야 합니다. 감정인 회신의 벽체 설치 가능 의견만으로 실제 분리공사와 독립 사용이 보장되는 것은 아닙니다.

또한 602호 점유자 기록은 본건 609호와 구분해야 하며, 609호와 610호의 실제 점유관계는 현장에서 확인해야 합니다. 시세 비교자료도 확인되지 않아 감정가 1억 5,500만원이 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.

권리상 인수 부담은 낮지만, 공간 분리·점유·공동담보 확인이 선행되어야 하는 물건입니다. 이 경매의 승부처는 최저가 자체가 아니라 609호를 독립된 상업공간으로 온전히 사용할 수 있는지, 그리고 그 이용가치에 맞는 가격으로 낙찰받는지에 있습니다.