대전지방법원 2025타경721. 천안시 동남구 신방동 씨.앤.알타워 5층 501호로, 용도는 근린시설입니다. 감정평가 당시 501호는 싸바이디태국전통마사지라는 마사지점으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 김순연이고, 권리분석의 기준이 되는 등기는 2015년 7월 30일 천안중앙신용협동조합 근저당권 741,000,000원입니다. 그 뒤 2020년 같은 조합의 60,000,000원 근저당권이 추가됐고, 2025년 9월 19일 천안중앙신용협동조합이 임의경매를 개시했습니다.
현재 회차 최저매각가는 106,820,000원입니다. 숫자만 보면 감정가에서 크게 내려왔지만, 이 사건에는 같은 물건의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가의 49%라는 이유만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 결론낼 수 없습니다. 근린시설은 실제 영업상태와 임대수익, 공실 가능성, 재매각 수요에 따라 가격 차이가 커질 수 있어 최저가 비율보다 현장과 점유관계가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경721 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 천안시 동남구 신방동 71-8 씨.앤.알타워 5층 501호 · 도로명 수곡로 67 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 마사지점(싸바이디태국전통마사지) |
| 건물 | 철근콘크리트조 평슬래브지붕 · 지하 1층/지상 7층 · 사용승인일 2003.12.24 |
| 소유자 | 김순연 |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 106,820,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 천안중앙신용협동조합 / 628,143,712원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 담보권은 소멸
말소기준권리는 2015.07.30 설정된 천안중앙신용협동조합 근저당권 741,000,000원입니다. 2020.07.31 추가 설정된 같은 조합의 근저당권 60,000,000원과 2025.09.19 임의경매개시결정은 이 기준권리 뒤에 위치해 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시된 인수권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 501호 임차인은 후순위, 미상 점유는 재확인
| 성명 / 표시 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서은석 | 501호 | 2019.10.04 | 10,000,000원 / 해당 없음 | 2025.10.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김동균(필수굿 휘트니스) | 601호 | 2019.09.19 | 5,000원 / 4,504,500원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 점포 | 주거 | 미상 | 미상 / 미상 | 확인되지 않음 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
501호의 서은석은 2019.10.04 전입으로, 말소기준권리인 2015.07.30 근저당권보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증금은 10,000,000원이고 2025.10.13 배당요구가 접수돼 있습니다. 김동균(필수굿 휘트니스)의 조사 부분은 601호로 기재돼 있고 역시 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다. 반면 별도의 점포 점유 항목은 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 218,000,000원, 현재 최저가는 106,820,000원입니다. 두 차례 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건에는 최근 12개월 평균이나 최신 거래가 같은 실거래 비교자료가 없어 시장가격 대비 할인율을 산출할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 106,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,295,480원 |
| 2. 을구 19번 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 741,000,000원 | 104,524,520원 |
| 3. 을구 21번 근저당 · 천안중앙신용협동조합 | 60,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
담보채권 합계 801,000,000원 중 104,524,520원만 배당되는 계산으로, 현재 회차 미배당액은 696,475,480원입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 천안신방중학교 남동측 인근으로, 대단위 아파트단지와 근린생활시설·학교가 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다. 감정평가상 입지여건과 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 대중교통 편의는 보통입니다.
- 현재 이용. 501호는 마사지점(싸바이디태국전통마사지), 601호와 701호는 휘트니스클럽(필수굿휘트니스)으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 도로. 남측 약 20미터, 서측 약 10미터, 북측 약 8미터, 동측 약 6미터 내외 도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가 1,882,000원/㎡입니다. 천안신방중학교와 유치원 관련 절대·상대보호구역이 포함 또는 저촉되고, 중로1류·소로1류·소로2류에 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수, 승강기, 화재탐지·소화전, 지하주차장 설비가 있고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 근린시설이고 현재 마사지점으로 사용 중입니다. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가와 시장가격의 관계를 수치로 확인할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 501호 실제 점유자 확인. 서은석의 점유와 현재 마사지점 영업 주체의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 미상 점유 보완. 전입일·보증금이 확인되지 않은 점포 점유 항목은 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 이유로 저가라고 판단하지 말고, 동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 실제 매매·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 근린시설 환금성. 현재 마사지점 이용이 유지될지, 공실 전환 시 신규 임차 수요가 있는지, 재매각 시 매수층이 충분한지 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 말소기준 근저당과 2020년 추가 근저당은 씨.앤.알타워 601호·701호와 공동담보 관계가 기재돼 있습니다. 배당과 채권회수 구조를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49%까지 유찰됐다”보다 “무엇이 아직 미상인가”가 중요하다
이 물건의 장점은 분명합니다. 말소기준권리가 명확하고, 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권이 없으며, 현재 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 최저가 106,820,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 실거래 비교자료가 없고, 근린시설이라는 용도에 더해 전입일·보증금이 확인되지 않은 점유 항목도 남아 있습니다.
등기 권리는 비교적 단순하지만, 점유와 가격은 아직 확인이 필요한 사건. 이번 경매의 승부처는 할인율 자체가 아니라 501호의 실제 점유관계와 근린시설의 시장가격·임대수익을 입찰 전에 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
